房企業績爆髮式增長 四季度樓市"量價配合"可期

　　隨著竣工量上升，房地産企業開始進入業績收穫期，陸續公佈三季報的房地産上市公司業績呈現爆髮式增長。50余家A股地産公司中，有近半數企業第三季度凈利潤增幅超過100%。受益於今年以來全國樓市“量價齊升”，房企後續結算資源十分充裕。前三季度，A股地産公司實現的預收賬款是同期營業收入的近1.4倍，這意味著，上市房企2010年的業績已基本鎖定。

　　“金九銀十”，樓市銷量經過短期調整後再度放量。業內專家指出，四季度，國內資金面將延續寬鬆，隨著新房開工率的趨勢性復蘇，市場供應將逐步提升。未來半年內，國內樓市有望再度上演“量價配合”，房企業績也將保持快速增長。

　　盈利大幅提升

　　截至10月27日，按申萬行業分類的A股地産公司已有51家公佈了2009年三季報，其中包括“萬保招金”等一線地産商。WIND數據顯示，今年前三季度，51家地産公司合計實現營業收入906.21億元，同比增長30.8%；實現營業利潤173.44億元，同比增長26.8%；實現歸屬母公司股東的凈利潤119.77億元，同比增長27.7%。

　　51家公司中有29家前三季度凈利潤實現增長，其中，14家公司增幅超過50%。其中，第三季度房企業績呈爆髮式增長，據WIND數據統計，51家地産公司第三季度合計實現凈利潤39.97億元，同比增長82%。有24家公司第三季度凈利潤增幅超過100%，佔比達47%。

　　經過重組的萬方地産(000638)三季度凈利潤同比增長56.6倍。另外，中天城投(000540)、陽光城(000671)、南京高科(600064)等公司三季度的凈利潤增幅超過10倍。萬科(000002)、保利地産(600048)、招商地産(000024)和金地集團(600383)三季度凈利潤增幅分別達101%、67%、179%和338%。

　　業內人士指出，房企三季度業績大幅增長，一是受房地産企業結算制度的影響，去年11月以來樓市銷售逐季放量對房企業績的推動力從今年三季度開始顯現；二是去年受金融危機影響，銷售低迷，同比基數也相對較低。另外，從環比數據看，公佈三季報的房企中，半數以上企業實現增長，這表明房地産業增長趨勢已十分明顯。

　　前三季度，全國商品房銷售面積58371萬平方米，同比增長44.8%，其中，商品住宅銷售增長46.4%；商品房銷售額27532億元，同比增長73.4%，其中，商品住宅銷售額增長78.2%，增速比1-8月份加快。

　　樓市熱銷直接帶動房企預收賬款的增加。據中國證券報記者的統計，已公佈三季報的房企共實現預收賬款1251.8億元，同比增長62.5%，較年初增長113.3%。扣除不可比因素後，51家房企前三季度平均期間費用率明顯降低。以萬科為例，公司1-9月管理費用同比降低11.6%，銷售費用同比降低17.6%，管理費用、銷售費用合計佔營業收入的比例同比降低35%。

　　“量價配合”或上演

　　目前，業內普遍擔憂：房價高企後，樓市可能步入調整期，而且，今年市場大幅回暖很可能透支未來兩年的業績，明年下半年開始多數房企可能陷入負增長。金九銀十，全國樓市經歷短期調整，“十一”黃金周後，主要城市商品房銷售再度放量。不過，市場人士預計，四季度後，房企延續高速增長還需要“量價配合”。

　　萬科總裁鬱亮認為，今年以來樓市回暖導致可售存量迅速消化，短期內的新增供應跟不上銷售，到三季度市場可售資源降至近年來低點，制約成交量的擴大，並導致房價快速上升。他同時指出，“9月份開始，多數城市的批售面積較7、8月份已出現上升，反映出新房供應緊張的局面正逐步改善。新房逐步入市，有助於四季度房價趨於穩定和實現較為理想的交易量。”

　　四季度，新開工趨勢性上升，帶動樓盤入市量增加。國慶節後，全國樓市整體成交量恢復上漲。長城證券監測的20個大中城市節後兩周的成交量大幅增長。其中，10大重點城市單周整體銷量環比上漲87.9%，創近3年曆史新高，較5月最高紀錄上漲2.8%。一線城市單周銷量環比上漲52.5%，二線城市銷量環比上漲117.4%。

　　房價整體趨穩。國慶節後，北京、深圳、重慶房價漲幅超過10%，杭州、天津、武漢、蘇州等城市略有下調。20個重點大中城市房價整體上升4.75%，其中，一線城市整體均價上漲9.8%，二線城市均價上漲1.7%。

　　申銀萬國報告指出，經濟實質性復蘇速度快於預期，房地産與經濟之間的正循環作用正在加強，這有利於成交量的持續回升。國泰君安預計，新房推盤量將在10月中下旬和11月達到下半年高峰；10月、11月新房銷量將環比有所上升。同時，供應上升後，開發商對繼續提價將保持謹慎。

　　政策定向微調

　　8月以來，相關部門對房地産市場的調控政策已發生變化，包括二套房貸政策的從嚴執行、核查開發商的捂盤現象以及加大對閒置土地的處罰等。臨近年底，部分優惠政策也即將到期。業內認為，今後，政策可能定向微調，防止房價過快上漲。

　　從券商在各地的調研情況看，目前，商業銀行對二套房貸的整體執行已非常嚴格。這主要是商業銀行在央行對於下半年信貸微調之下的自我調節。其中，四大國有銀行的按揭貸款業務增長迅速，目前對繼續增加按揭貸款業務熱情已不高，更願選擇“厚利少銷”。不過，這種調節預計在2010年上半年會有所放鬆。

　　國金證券認為，目前地産調控政策並非是“一刀切”，銀監會僅是再次重申嚴格執行二套房政策，也即首付比例滿足40%的條件，對利率是否上調至1.1倍並沒有新的表態，未來出臺全國性從嚴政策的可能性不大。

　　克而瑞報告認為，信貸調控政策有可能會分步驟實施。對於首次置業和改善性需求還維持“7折利率優惠”，而對於投資性需求則繼續在首付成數和貸款利率方面予以限制和收緊。

　　宏源證券報告也指出，房地産投資增速、商品房新開工面積及施工面積增速均保持持續回升態勢，政策暫時不會再出利好，但由於地産增長依然遠低於2000年來的均值，因此，目前對房地産行業不具備“從嚴”的條件，在“控制房價”與“促進增長”的權衡中，政策難以形成實質性利空，更可能處於相對平靜期。

責編：張福偉