偏好香港豪宅內地客乍顯強勁購買力

　　香港地産發展商恒基兆業日前證實，香港幹德道天匯68樓A室被一內地買家以4.3億多港元買走，每平方英尺(約合0.093平方米)的價格近7.13萬港元。

　　香港媒體稱，這一單價超過了英國倫敦海德公園一號頂樓單位所保持的紀錄，成為全球最貴的分層住宅單位平方英尺價格。

　　無獨有偶，野村證券日前發佈的一份報告説，該行調查了香港25個屋苑共625宗交易，涉及金額達80億港元，發現其中內地買家佔11%，而扣除23%的企業買家後，內地客佔個人買家的比例達到15%。調查還發現，買家需求主要集中在市區的新大型豪宅，其中內地買家佔1000萬港元以上住宅的需求達21%。

　　個別豪宅成交價未必具有代表性，但數個超高成交價連續出現，甚至超過了1997年香港樓市峰值，很快成為香港各界關注的焦點。本地分析人士指出，以豪宅為代表的香港房産價格持續攀升，最近一個月表現最為明顯，這與偏緊的供求關係、超低的利率水平、合理的供樓負擔(平均供樓金額佔家庭月收入比例低於35%)等不無關係，而內地及海外資金大量涌入樓市則是不容忽視的一個促進因素。

　　中銀香港經濟研究員應堅在接受《經濟參考報》記者採訪時指出，內地資金在香港樓市已形成一定購買力，豪宅市場受益更大；但普通住宅仍以本地用家為主，內地資金的影響力尚未形成。

　　據應堅介紹，內地投資者主要分兩類，一類看中香港樓市較高的投資回報率，以買入中低價樓為主；另一類則為投資移民，以購買“豪宅”為主。今年內地投資者積極參與香港樓市，並集中投資新界(特別是與內地接駁的交通網沿線)一些大型樓盤。

　　應堅説，自去年初以來，特別是近幾個月，內地投資者頻繁現身香港一些新盤售樓處，其簽下合約在全部成交量中所佔比重迅速提高。從國慶“黃金周”新盤成交情況看，火炭禦龍山及沙田富甲天下等新盤售予內地客的比重達30%至35%。上半年其他一些新推出的豪宅也被內地客大舉買入，如港鐵九龍站天璽及君臨天下、紅磡海濱南岸、尖沙咀名鑄、大角咀海桃灣及亮賢居、上水禦景峰、天水圍柏慧豪廷、元朗翹翠峰和將軍澳領都等。

　　儘管迄今沒有一項有關內地客投資香港地産的權威統計數據，但一些地産代理商以各自的數據作出估算或進行市場調查，基本上能反映出內地資金規模及內地客投資特點。據香港置業透露，受金融海嘯影響，內地客進入香港樓市比率一度從去年第二季度的3.82%降至第三季度的1.87%，但今年第二季度已回升至4.46%。中原地産表示，今年第二季度內地客在港購房個案中，購買1000萬港元以上住宅的佔40%，從而推高了單宗物業成交金額。

　　香港房地産界人士認為，人民幣對港元升值，吸引了內地資金大量涌入香港，而豪宅的租金回報率一向較高，對內地投資者而言是一個不錯的選擇。

　　應堅表示，香港的地産發展商及代理商相當重視內地客這股新購買力，新推樓盤時均調整銷售策略，例如到內地主要城市進行路演、組織內地看樓團、專門為內地客預留住宅單位等。據他透露，香港一家地産代理商今年上半年舉辦了7次內地客赴港考察團，由於效果不錯，決定從第三季度開始每月舉辦兩三次內地客赴港考察活動。

　　內地資金涌入對香港樓價上漲有推動作用，香港各界關切的問題是內地資金的推動力到底有多大？

　　根據香港地産代理商的估計，內地資金約佔香港住宅全部成交金額的5%至10%，若以去年住宅成交金額3400億港元計算，內地投資金額為170億至340億港元，已形成一定購買力。

　　不過，大多數市場人士認為，內地資金使香港豪宅市場最為受益。中原地産主席施永青以該公司業務額推算，近期內地客佔香港豪宅市場30%至40%客源，但僅佔普通住宅10%的客源。

　　內地資金未來的潛力似乎更為驚人。國際地産諮詢公司高力國際表示，未來內地客將成為支撐香港豪宅市場的主力之一，所佔比例將從目前的20%至30%升至50%。

　　豪宅拉動香港房地産價格整體上行，不僅令一些當地分析機構大呼泡沫來了，而且也引起了特區政府的關注。

　　香港經濟學家關焯照認為，豪宅市場已出現不切實際的高價成交，而豪宅市場的泡沫將蔓延至中小型住宅。印度富商夏利里拉家族成員DavidHarilela對香港媒體表示，香港豪宅價格飆升，樓市已出現泡沫。

　　野村證券日前發表的香港樓市報告也稱，資金充裕、住宅供應少、外部需求強勁及按揭放貸活躍等因素，均為香港形成另一輪樓市泡沫營造“理想環境”，相信樓市泡沫很快便會出現，而內地及海外買家對香港住宅的需求將決定即將來臨的樓市泡沫的規模及時間。

　　香港特區行政長官曾蔭權15日出席特區立法會答問大會時表示，現時中産樓價與1997年10月的高峰期仍相差約25%，“暫未見到一個明顯的泡沫”。他強調會密切監察樓市，留意豪宅以“天價”成交會否有“傳染性”，而啟動“優化土地供應計劃”必須是地産市場出現泡沫之時。曾蔭權當天還在傳媒吹風會上透露，在施政報告中特別提及樓價，就是要表明特區政府很關注這一問題，而且留有後著。

　　為配合特區政府施政，擁有大量可發展土地的香港鐵路及市區重建局日前均表示，會按市場需要及實際情況靈活批出土地，彈性增加供應。特區政府發展局局長林鄭月娥也表示，土地安排不會依循單一指標，不排除有任何新措施或任何優化安排。

責編：張福偉