二手房每三天一倒手 散戶成為南京炒房主力軍

　　不知不覺入了炒房的門

　　兩個月來，袁山（化名）一直奔波在看房路上。他是南京一所高校的老師。8月初，袁山決定賣掉自住的100多平方米的房子，此後，他在中山北路買了一套二手房、一套新房。他又讓仲介把二手房掛牌出租了，租金一個月2000元。“為了這房子，我折騰一個月沒睡好覺，想想自己也挺瘋的，但時間就是生命，現在房價漲得太快了。”袁山雙眼充滿了血絲。

　　袁山不知道，不知不覺中，他已加入了炒房的隊伍。

　　袁山用“沸騰”二字形容仲介市場。他親眼目睹了很多令人咂舌的交易，一些排隊等號買房的人，夾著皮包，包裏放著現金，他們一般不看房，就直接現金成交。袁山説：“好房源大家互相爭搶，房主很牛氣，坐地起價，誰給的房價高就賣給誰，根本沒有討價還價的餘地。”

　　南京華僑路上一家仲介店的經理告訴記者，有人買房僅3天就賣房，獲利後再買再賣。他説，在投資者當中，有一部分是專門炒房賺取差價，被稱為“房蟲”，這些人沒有固定職業，但對房産政策頗有研究，每天都會關注政策變化。他們手上有充足的資金，一般一次性就能把房價付清。

　　他透露，仲介公司和“房蟲”保持著密切聯絡，如果仲介公司手上有便宜的房源，他們就會主動聯絡“房蟲”。而“房蟲”也會定期聯絡熟悉的仲介店，諮詢仲介手上的房源。

　　“他們效率很高，看房之後，如果滿意就立刻成交。等到時機成熟，他們就會出手，一般利潤會在五六萬元左右。我去年冬天做的一個單子，那人轉手賺了30多萬元，現在這個房子已經在我手裏倒好幾次了。”

　　“奧體的很多房主也是當時投資買的房，現在轉手賣了，房價漲了一半多。有時候，我帶人去看房，房主連自己的房子在哪個樓層都忘了，花好長時間才找到。最後打開門，發現地上厚厚一層灰塵，這些都是當時買的毛坯房，估計從來沒去過。”一位房屋仲介負責人説。

　　有市場人士告訴記者：“這裡的房源並不是最搶手的，但是現在該片區房價的上漲卻最為突出，這顯然有人為操控的痕跡。”

　　記者調查了解到，有的2008年下半年交房的樓盤，仍是整裝的毛坯房，無裝修痕跡，一到晚上一片漆黑，並無人居住。有知情人士告訴記者，這些房子基本上是投資業主在捂房惜售，他們在等待周邊樓盤漲價，隨後房子馬上漲價掛牌。

　　房産專家認為，事實上，本年度飆升的交易量並非真正的剛性需求，有超過四成的交易量是炒房者造成的，在經他們幾次倒手後，造成了需求旺盛的假象，給真正購房者帶來了巨大壓力。

　　房主一天接40個看房電話

　　記者調查了解到，與當年的溫州炒房團群體出擊不同，目前的炒房者大多沒有經過組織。手中有部分閒錢，加上寬鬆的金融政策，近年來只漲不跌的房産走勢，讓他們成了房價的推手。

　　南京房屋置換有限公司的店長姚波説：“2008年房地産市場相對低迷，相當一部分購房者持幣待購。今年一季度，當房價調整到較低價位後，剛性需求大量釋放，加上大量投資者的介入，導致量價齊升。”

　　房地産專業人士葉松認為，政策的推動是二手房成交明顯攀升的關鍵原因。營業稅“五改二”以及個稅新政、金融信貸優惠政策等，都極大助推了市場成交。目前，二手房交易正“享受”10年來最低的過戶成本，很多房産在過戶時無須繳稅，整個過程只要幾百元的手續費、工本費。

　　有專家分析，金融危機後，為了確保經濟增長，國家放寬樓市政策，此後，市場全面回暖。很多投資者看到了機會，並參與到購房的隊伍中。

　　葉松説：“成交量大了，種種原因導致的毀約率也很高。其實，房主的心態是被客戶追漲破壞的。”“房主一天接40多個看房電話，導致心理價位不斷變化。同一小區的房主會互相打聽房價，或者參照附近新開樓盤的房價，以此確定新的房價。”

　　據南京網上房地産統計顯示，8月南京共成交了8766套二手房，同比7月下降了721套,降幅達到了7.6％。這是南京二手房成交量連續兩個月高位上漲後首次明顯下降。

　　有專家分析，自7月以來，南京各家銀行收緊二套房貸政策，這影響了投資和投機需求，成交數量的下降表明樓市水分的存在。

　　中國房地産研究會副會長胡志剛認為，期房制度很不合理。房子還沒建好，卻被轉賣了幾手，提高的價格最終由老百姓埋單。

　　宋堅分析，“炒房者喜歡過山車式的房價變化，如果房價非常穩定，投資客就沒有投資空間了。”

　　擊鼓傳花式的漲價誰來埋單

　　事實上，在每一輪平民炒房暴漲的背後也有政府的影子。

　　兩個多月前，南京某區委書記曾要求各部門必須在3個月內將一塊地拍賣出去，“我們必須趁著目前房價瘋漲的時候賣出去，趕在10月份之前拍賣。萬一宏觀調控了，我們的地就賣不出好價錢了。”

　　“新地王代價到底誰來承擔呢？這種擊鼓傳花式的漲價最後誰來埋單？”面對記者的疑問，該書記笑而不答。

　　“本來以為金融危機會讓我們破産，沒想到反倒救了我們。”一位房地産商説，去年年底，好多人都睡不著覺，但沒想到經濟危機中房地産會這麼火。

　　國際金融危機波及中國後，地方政府大力扶持房地産企業，制訂了大量寬鬆政策以期拉動經濟增長。

　　有業內人士認為，目前，房地産行業的發展已經嚴重違背了經濟規律，房子作為商品，其價值本應隨著使用年限的減少而降低或者持平，而在政府、開發商和炒房者的合力下，南京房價卻連年暴漲。

　　江蘇省房地産經濟學會理事陶美珍教授説：“房子是生活必須品，房産市場需求大量是剛性需求，房産是民生産業，國家需要保民眾的基本需求，因此房價的飆漲需要宏觀調控。”

　　有業內專家分析，政府的決策比市場慢一個節奏，由於樓市變化非常快，而政府的決策要在調研之後才能實行，因此決策實行的效果並不好，甚至影響了樓市變化，給投資者提供了機會。

　　胡志剛認為目前的房地産市場存在比較嚴重的結構性矛盾。他説：“國家應該提倡梯度消費，能買大房的就買大房，能買小房的就買小房，不能買房就租房。實現了梯度消費，購房者就不必都去買一手房，從而背上過重的房貸壓力。” (李潤文)

責編：張福偉