樓市再發危險信號 調控政策或年底出臺

　　日前，國土部智囊機構中國土地勘測規劃院發佈報告稱，9月份以來樓市出現的“價漲量跌”問題可能是個危險的信號，房地産行業會走向一個更危險的極端，並建議年底可以考慮適當從緊的政策對房地産市場進行調控。

　　樓市價漲量跌

　　日前有消息稱，國土部智囊機構中國土地勘測規劃院發佈了一篇題為“房地産行業價漲量跌現象探析”的報告(以下簡稱《報告》)，指出9月份以來出現的“價漲量跌”問題可能是個危險信號，沒有實體經濟復蘇和適當的調控政策應對，房地産行業會走向一個更危險的極端。

　　危險的信號較之2008年出現的“價漲量跌”現象，上述國土部土地勘測規劃院發佈的此分析報告中指出，2009年6月份之後出現的全國性“價漲量跌”現象，是一個危險的信號。據悉，6月份以後國內房價以每個月環比1%的遞增速度增長，但是交易面積卻逐月大幅度下降——6月份全國房屋銷售面積接近1億平方米，而7月份就下降到了8000萬平方米以下。《報告》指出，應該出臺相應的政策對當前泡沫化的房地産市場進行調控。除了繼續扶持中小企業發展，增加就業等發展實體經濟的政策外，還應該針對房地産市場過度投機的問題，出臺系列強化政策。

　　全面大調時機未到

　　儘管包括廣州在內的全國大部分城市樓價近幾個月上漲幅度較大，但仍然有地産專家認為，暫時不適宜對市場進行太重的調控，畢竟在商品出口形勢未轉好的前提下，國內經濟還是要靠房地産行業及一系列相關産業來拉動，維持內需的穩定還是目前的主要任務。而同時，也有聲音表示，但現在樓價確實已經去到一個相對高位，有針對性地進行個別環節的調控也是必須的。

　　珠江帝景總經理認為，樓市有其自身的發展規律，不管價格和成交量如何變化都是由供求關係決定的。如果價格不斷上漲，成交量也在增加，證明樓市的需求大量存在。相反，如果價格上漲而成交量下跌，這種狀態維持到一定時候，市場的杠桿自然會起到調節作用，開發商會在競爭中下調價格。因此她表示，樓市的調控不應該由人為來干涉。

　　滿堂紅研究部經理周峰則認為，現在很多區域樓價已超出了市民的購買能力範圍，因此，政府在適當的時期對某些環節進行輕量的調控，應該説還是有必要的。他分析表示，大部分開發商目前已將銷售對象定位在高端客戶群，大戶型、高總價的産品只適合金字塔尖的客戶購買，這樣的價格就算中高端客戶都開始覺得無法接受。但只要有足夠數量的高端客戶消化開發商的産品，他們便沒有降價的必要。這就是為何市場上的量一直在減，但開發商仍舊不肯降價的原因。“僅靠市場自行調節，就目前而言還是無法滿足大部分置業者的購房需求”。

　　營業稅或改全額徵收

　　據悉，由於樓價上漲過快，有關部門今年以來已發出了不少樓市調控信號。地産人士表示，調控必須針對必要環節。

　　周峰認為，調控環節第一個是開發商拿地的保證金要適當提高，同時縮短地塊出讓金的全額付清時間。最好從原來的一年縮短至半年，這樣既可提高門檻，只允許實力大的開發商去競投土地，有效避免土地競投後變閒置用地。另外也促使開發商在資金週轉期縮短的情況下，儘快將已開發産品通過各種促銷策略銷售出去，避免大幅度囤積提價。

　　其次，應該將現有的營業稅徵收標準適當修改。將今年暫行的兩年以內轉讓的普通住房按差額徵收營業稅，改成按全額徵收營業稅，有效抑制短炒行為，避免樓價短期內急速飆升。當然，還有一個環節就是體現在政府對舊城改造的拆遷補償費用上，今年對市內部分地段的拆遷補償費相對於以往年份都高出不少，這令到拆遷地段周邊的一、二手樓價跟著水漲船高。如果政府在這一環節上適當調低補償標準，應該對具體板塊、地段的樓價有正面的平抑作用。(羅莎琳)

　　遏制房價過快上漲的政策選擇

　　根據國際經驗，房價的非理性上漲有百害而無一利，以日本為典型的東亞國家由於沒有控制好房價，幾乎都遭遇了房地産泡沫崩潰的危機，從而導致長期的經濟衰退。根據美國經濟學家庫茲涅茨的實證研究，房地産泡沫破滅之後，其調整的週期長度約為20年左右。這一經驗數據在日本也基本上得到證實，日本從1989年房産泡沫破滅到現在，已經過去了20年，其房地産業至今看不到復蘇的跡象。因此，控制房産泡沫應當成為中國政府義不容辭的職責。

　　中國是個新興市場經濟國家，並且還是一個沒有完全實現城市化發展的國家，在這樣的經濟發展階段，縱容城市房價非理性上漲，必將對中國的城市化發展造成極大的障礙。為了保護中國廣大農民的利益，盡可能縮小中國城鄉居民收入差距，也需要政府有效地承擔起控制房價的職責。

　　控制房價過快上漲的方法：一、政府必須承擔起為低收入者提供經濟適用房或者廉租房的責任；二、降低杠桿比率、限制非本地居民進場買房；三、深化財政體制改革、化解中央政府與地方政府在管理房地産市場上的不合作博弈；四、改善宏觀經濟管理、放鬆産業管制、創造更多的産業投資機會；五、積極化解流動性過剩的衝擊。（復旦大學世界經濟研究所所長 華民）

責編：李菁