日前,國土部智囊機構中國土地勘測規劃院發佈報告稱,9月份以來樓市出現的“價漲量跌”問題可能是個危險的信號,房地産行業會走向一個更危險的極端,並建議年底可以考慮適當從緊的政策對房地産市場進行調控。
樓市價漲量跌
日前有消息稱,國土部智囊機構中國土地勘測規劃院發佈了一篇題為“房地産行業價漲量跌現象探析”的報告(以下簡稱《報告》),指出9月份以來出現的“價漲量跌”問題可能是個危險信號,沒有實體經濟復蘇和適當的調控政策應對,房地産行業會走向一個更危險的極端。
危險的信號較之2008年出現的“價漲量跌”現象,上述國土部土地勘測規劃院發佈的此分析報告中指出,2009年6月份之後出現的全國性“價漲量跌”現象,是一個危險的信號。據悉,6月份以後國內房價以每個月環比1%的遞增速度增長,但是交易面積卻逐月大幅度下降——6月份全國房屋銷售面積接近1億平方米,而7月份就下降到了8000萬平方米以下。《報告》指出,應該出臺相應的政策對當前泡沫化的房地産市場進行調控。除了繼續扶持中小企業發展,增加就業等發展實體經濟的政策外,還應該針對房地産市場過度投機的問題,出臺系列強化政策。
全面大調時機未到
儘管包括廣州在內的全國大部分城市樓價近幾個月上漲幅度較大,但仍然有地産專家認為,暫時不適宜對市場進行太重的調控,畢竟在商品出口形勢未轉好的前提下,國內經濟還是要靠房地産行業及一系列相關産業來拉動,維持內需的穩定還是目前的主要任務。而同時,也有聲音表示,但現在樓價確實已經去到一個相對高位,有針對性地進行個別環節的調控也是必須的。
珠江帝景總經理認為,樓市有其自身的發展規律,不管價格和成交量如何變化都是由供求關係決定的。如果價格不斷上漲,成交量也在增加,證明樓市的需求大量存在。相反,如果價格上漲而成交量下跌,這種狀態維持到一定時候,市場的杠桿自然會起到調節作用,開發商會在競爭中下調價格。因此她表示,樓市的調控不應該由人為來干涉。
滿堂紅研究部經理周峰則認為,現在很多區域樓價已超出了市民的購買能力範圍,因此,政府在適當的時期對某些環節進行輕量的調控,應該説還是有必要的。他分析表示,大部分開發商目前已將銷售對象定位在高端客戶群,大戶型、高總價的産品只適合金字塔尖的客戶購買,這樣的價格就算中高端客戶都開始覺得無法接受。但只要有足夠數量的高端客戶消化開發商的産品,他們便沒有降價的必要。這就是為何市場上的量一直在減,但開發商仍舊不肯降價的原因。“僅靠市場自行調節,就目前而言還是無法滿足大部分置業者的購房需求”。
營業稅或改全額徵收
據悉,由於樓價上漲過快,有關部門今年以來已發出了不少樓市調控信號。地産人士表示,調控必須針對必要環節。
周峰認為,調控環節第一個是開發商拿地的保證金要適當提高,同時縮短地塊出讓金的全額付清時間。最好從原來的一年縮短至半年,這樣既可提高門檻,只允許實力大的開發商去競投土地,有效避免土地競投後變閒置用地。另外也促使開發商在資金週轉期縮短的情況下,儘快將已開發産品通過各種促銷策略銷售出去,避免大幅度囤積提價。
其次,應該將現有的營業稅徵收標準適當修改。將今年暫行的兩年以內轉讓的普通住房按差額徵收營業稅,改成按全額徵收營業稅,有效抑制短炒行為,避免樓價短期內急速飆升。當然,還有一個環節就是體現在政府對舊城改造的拆遷補償費用上,今年對市內部分地段的拆遷補償費相對於以往年份都高出不少,這令到拆遷地段周邊的一、二手樓價跟著水漲船高。如果政府在這一環節上適當調低補償標準,應該對具體板塊、地段的樓價有正面的平抑作用。(羅莎琳)
遏制房價過快上漲的政策選擇
根據國際經驗,房價的非理性上漲有百害而無一利,以日本為典型的東亞國家由於沒有控制好房價,幾乎都遭遇了房地産泡沫崩潰的危機,從而導致長期的經濟衰退。根據美國經濟學家庫茲涅茨的實證研究,房地産泡沫破滅之後,其調整的週期長度約為20年左右。這一經驗數據在日本也基本上得到證實,日本從1989年房産泡沫破滅到現在,已經過去了20年,其房地産業至今看不到復蘇的跡象。因此,控制房産泡沫應當成為中國政府義不容辭的職責。
中國是個新興市場經濟國家,並且還是一個沒有完全實現城市化發展的國家,在這樣的經濟發展階段,縱容城市房價非理性上漲,必將對中國的城市化發展造成極大的障礙。為了保護中國廣大農民的利益,盡可能縮小中國城鄉居民收入差距,也需要政府有效地承擔起控制房價的職責。
控制房價過快上漲的方法:一、政府必須承擔起為低收入者提供經濟適用房或者廉租房的責任;二、降低杠桿比率、限制非本地居民進場買房;三、深化財政體制改革、化解中央政府與地方政府在管理房地産市場上的不合作博弈;四、改善宏觀經濟管理、放鬆産業管制、創造更多的産業投資機會;五、積極化解流動性過剩的衝擊。(復旦大學世界經濟研究所所長 華民)
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責編:李菁