樓市成交量持續走低 金九銀十面臨考驗

　　隨著十一長假的到來，傳統的樓市銷售旺季已開始接近尾聲。連續三個月全國一線城市房地産成交量的持續走低更是讓人們對樓市“金九銀十”的説法産生了疑問。在房價不斷走高的情況下，市場觀望情緒加重；同時，隨著去庫存化接近尾聲，市場的供需矛盾也逐漸開始顯露。

　　雖然9月份公佈的國房景氣指數10個月來首次突破了100點大關，但市場由熱轉冷的種種跡象還是讓人們對後期樓市的走向有所擔心。

　　“金九”成色不足“銀十”面臨考驗

　　“正如天氣一樣，樓市經歷了春暖、夏熱後，秋涼正步步逼近，這種症候在一線城市尤為突出。”上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭在接受記者採訪時表示。7月，北京、上海、深圳、廣州四地商品住宅成交量首次出現集體下滑；8月繼續向下，深圳新建商品住宅成交量環比減少29．73％，二手住宅成交面積也環比下降26．38％；上海情況較深圳稍好，但7、8兩個月商品住宅下滑幅度依舊超過了10％。根據北京市房地産交易管理網的數據，9月的上半月商品房成交7026套，剔除經濟適用房和限價房，商品房成交套數為6228套，與上月同期相比減少了283套，跌幅為4．35％。

　　實際上，全國也出現類似情況。今年以來，全國新建商品住宅成交量快速增長，5至7月全國商品房的成交量分別為7019萬平方米、9465萬平方米、7674萬平方米，7月成交量出現19％的環比下滑。從區域分析，7月以來，華南、華東等本輪率先回暖的城市，成交皆出現了不同程度的下滑；只有中西部地區依然保持了較為強勁的勢頭。種種跡象表明，寄希望於9月樓市成交量再次創造4到6月份時的輝煌已無太大可能。

　　“隨著十一長假的到來，受此影響10月的成交量很可能還會繼續下降。”北京我愛我家市場研究部研究員秦瑞表示，今年的長假多達8天，人們往往會利用這段時間出行、旅遊，買房則相應的進入淡季，這很可能會使原本就不被看好的10月份成交量再打折扣。

　　庫存消化進入尾聲 市場供需矛盾顯現

　　早在8月底，業內對於“金九銀十”的爭論就已經不絕於耳。一種觀點認為二季度火爆的樓市已經透支了今年的需求，再加上不斷上漲的房價，成交量下降已成趨勢；另一種觀點則認為，雖然9、10月間市場成交量很難恢復年中的勢頭，但與去年同期相比仍將會有大幅的提高，並不需要過分的悲觀。

　　其實，所謂“金九銀十”的傳統在近幾年已經表現得不太明顯。2005年到2007年的9、10月份都沒有出現過明顯的成交高峰，2008年9、10月份的成交量更是在樓市整體不景氣的情況下跌入低谷。今年“金九銀十”之所以再次為人關注與年內樓市大開大闔的走勢不無關係。

　　楊紅旭指出，進入三季度以來，重點城市成交量出現下滑，既有傳統淡季的因素，也和供應緊張、部分開發商捂盤有關，但最關鍵的原因是需求發生了變化。剛性需求者的購房預算追不上房價上漲的速度，致使出現萎縮；投資投機需求依然旺盛，但在二套房貸政策嚴格後，貸款的首付門檻與利率成本明顯提高，部分投機客有所觀望。

　　秦瑞則表示，前一階段的高成交量已經基本將市場積累的庫存消化完畢，“今年賣出的多是2008年之前的開工項目，之後由於新開工項目有限，市場勢必會面臨著新的供需矛盾，這對今後的成交量肯定會造成一定的影響。”

　　光大證券首席經濟學家潘向東在接受記者採訪時也指出，今年4月到7月間的高成交量已經完成了房地産市場的去庫存化，市場現在進入了一個補庫存的時期，基於此來看8月份全國的房地産開發投資，雖然總量有所增加，但相對於需求而言依舊不足。供需矛盾將導致成交量的下降，但對價格則是一個強有力的支撐。

　　根據國家統計局公佈的數據，1－8月，全國完成房地産開發投資21147億元，同比增長14．7％，增幅比1－7月提高3．1個百分點，比去年同期回落14．4個百分點。其中，商品住宅完成投資14848億元，同比增長10．9％，比1－7月提高2．7個百分點，比去年同期回落20．8個百分點。

　　政策預期決定來年樓市

　　“現在最應該關心的是11月之後的走勢．”對於後市秦瑞表示，由於今年政府出臺的一系列刺激房地産的優惠政策大多將在年底到期，包括房貸優惠、減免交易稅等政策的延續性肯定將成為市場最為關心的問題。

　　秦瑞認為，如果明年國家的房地産政策發生變化，那麼購房者很有可能會在年內優惠政策的最後“有效期”之內集中入市，從而抬高年底房地産市場的成交量，而新一年的成交量則有可能隨著優惠政策的到期而逐漸走低；如果優惠政策明年繼續執行，在貨幣政策不發生變化的前提下，房地産市場將保持穩定上升的趨勢。“現在大量資金進入樓市，如果實體經濟出現明顯好轉，也不排除資金大量流出，從而出現集中拋盤的情況，進而導致明年樓市的量價齊跌。”

　　對此潘向東表示，從目前的情況看，房地産市場依舊是回報率最高的行業。由於明年很難延續像今年這麼大規模的政府投資，在這種情況下，宏觀經濟要保持一定的增長速度，仍然要倚重房地産投資的持續提高。因此，“資金在短期內從房地産流向其他行業的可能性不大，國家的房地産政策依舊會以鼓勵和推動為主。”

　　楊紅旭也表達了類似的觀點，他表示由於目前房價環比漲幅已基本觸頂，而且國家對於房地産業拉動經濟的期望仍然較大，在政府投資增幅將出現下降的情況下，房地産投資和住宅消費能夠持續增長對於宏觀經濟有著重要的意義。

責編：龐帥