業內評論：住宅市場與房企將加劇兩極分化

　　最近，房地産市場有些事頗讓人費解，比如地價。9月21日，仁恒地産以約1.6萬元/平方米的樓板價，奪得上海浦東外高橋一幅居住用地。而去年7月，同區域、同規模、同性質的一幅土地，也同是由仁恒拿下的另一幅地，樓板價僅7500元/平方米。再如，本月中海地産70億元拿下的今年全國地王——上海普陀長風住宅地塊，樓板價達23000元/平方米，而去年此地塊以14300元/平方米的樓板價出讓，居然流標。

　　類似案例亦頻頻出現于全國其他城市。這似乎已不能簡單地以樓市回暖、房價上漲來解釋，這些區域的房價去年以來最大漲幅也不會超過50%，地價怎麼就飆升了100%？很多地塊目前已經是“麵粉貴過麵包”，難道拿這些天價地的地産商，就沒考慮過市場風險嗎？

　　地産商並不傻。今年地王頻出，其中央企中標的不在少數，很多人批評央企在向房地産業盲目“大躍進”。央企確實資源豐厚，但其中除了少數房地産“門外漢”，靠錢多而衝動地拿到地王外，一些房地産“老江湖”高價搶地，無可厚非，因為市場機制使然。至於另外一些非國資的優質地産商，高價拿地顯然就更不需外界指手畫腳了。

　　觀察今年敢於高價拿地的開發商老總們的表態，他們顯然另有所謀。筆者認為，這預示著中國住宅市場和房企將加速兩極分化。

　　首先，高價地必然導致商品住宅市場向高端化、精品化方向發展。目前全國樓市正在進行調整，隨著成交量的持續下滑，短期內房價有滯漲甚至下跌的可能。即使退一步講，1-2年後，當這些高價地形成商品房供應時，房價依然保持上漲態勢，甚或還能上漲30%-50%，可還是難以覆蓋當前高昂的土地成本。這就意味著，屆時只有定價高於現在一倍以上，開發商才能獲得合理的利潤回報。

　　這樣來看，在産品定位、設計、建造方面，開發商必須不走尋常路，才能實現項目贏利。提高産品檔次、精品化營造、提高附加值，幾乎成為他們的必經之路。當前，優質居住用地越來越稀缺，大城市尤其如此，實際上像仁恒在上海浦東外高橋拿的這幅地，地處郊區，遠談不上黃金地段，但卻引來40家大型開發商的競爭。同時，中國富裕群體的數量和房産購買力，遠超普通人的估計，開發商的實戰經驗已經表明，只要産品做到位，即使售價高於周邊普通住宅項目一大截，還是不愁沒人買。

　　這自然會引起人們的憂慮和質疑：將來到處是豪宅，普通民眾住哪呢？筆者認為，一方面，隨著住房保障力度的加大，中低收入群體會購買經濟適用房，租住廉租屋，以及公共租賃房；另一方面，新的“夾心層”會産生，部分中等上下的收入階層，將離純商品住宅越來越遠，而又無法享受住房保障。在産品方面，由於經濟適用房的大規模建設，由於其價格被嚴格限定，開發利潤空間很小，偷工減料、質量低下的現象將難以避免，這將使經濟適用房和部分中低檔商品住宅趨於低端化。

　　其次，與商品住宅市場的兩極分化相適應，開發商也將發生分化。那些經驗豐富、水平一流、融資便利、注重品牌的企業，將壟斷一二線城市住宅用地市場，其他企業基本上沒多少機會獲得土地。其結局必然是，強者更強，優質企業的市場佔有率持續提高，中小企業開發完手中的存量土地後，或者被迫退出這個行業，或者去被大型企業忽視的三四線城市謀活路。

　　應該説，這有利於我國房地産開發業的進步。2008年，全國開發商總數多達6萬家，其中優質企業市場佔有率偏低，反映出這個行業相當不成熟。2006年、2007年和2008年最大的四家房地産開發企業銷售收入各年佔全國總銷售額的比重分別為4.6%、5.2%和7.8%。而香港前四大開發商市場佔有率約為60%，美國為20%多，相較而言，我國優質開發商的佔有率依然偏低，有待於進一步提高。

　　與此同時，大企業之間也將發生分化。大城市的高端住宅市場將成為少數開發商的天下。而産品定位於中檔、以開發規模制勝的企業，將會越來越多地向二、三線城市佈局。另外，國企地産商也會分化，少數央企會繼續全國擴張，而絕大多數地方國企，將守著由地方政府分配的保障性用房項目過日子。(楊紅旭 作者繫上海易居房地産研究院綜合研究部部長)

責編：王玉飛