民間資金推動溫州房價大漲 自住需求僅佔3成

　　據上海證券報報道 2009年8月、9月以來，溫州又一次成為中國房地産市場的熱門話題，但這一次不是因為溫州炒房團，而是因溫州樓市本身。

　　根據溫州有關部門9月初公佈的數據，8月份溫州市區新房均價已達26703元每平方米，逼近同一時期的上海內環以內新房均價，房價之高已在全國遙遙領先。而2008年年初時，溫州市區新房均價還只有15477元每平方米，短短幾個月時間，溫州房價飆升73%。

　　值得注意的是，房價飆升的主要推手，並不是溫州經濟的快速復蘇。2009年上半年，溫州GDP增速僅為4.5%，在浙江省內倒數第二，遠低於同期全國水平。

　　令人擔憂的是，溫州房地産市場繁榮的背後，民間金融的影子一直若隱若現。溫州許多地産項目的開發資金來源是民間借貸。隨著涉案金額達24億元的溫州雲天資金鏈斷裂一案暴發，民間借貸甚至是高利貸在溫州房地産開發中的真實作用逐漸浮出水面。

　　“該是為溫州樓市敲響警鐘的時候了。”溫州中小企業促進會會長周德文表示。

　　⊙記者 朱國棟 ○編輯 衡道慶

　　溫州房價半年飆升73%

　　2009年3月以來，溫州樓市的表現只能用瘋狂兩個字形容。 溫州市區新房每平方米均價攀升到26703元， 和2008年年底、2009年年初相比，上漲幅度為73%。

　　“最近7個月裏，溫州房價幾乎是節節攀升，每月平均要上漲1000至2000元每平米。”林歡(化名)是一家知名全國性地産公司浙江市場的負責人，他一直打算進入溫州市場，但溫州樓市連續暴漲，根本沒有給他合適的時機，“如果我現在拿地，誘惑很大但風險也很大，溫州本地的地産商又玩得瘋狂，所以只能先觀望。”

　　溫州房價8個月內漲幅達73%，這樣的漲幅已遠超上海、北京等一線城市和周邊城市。

　　根據易居中國等機構的有關統計，2009年1月上海商品住宅成交價為13533元/平方米，到8月則為18502元每平米，上漲幅度為36.7%。北京2009年1月商品住宅成交均價為10438元每平米，到8月則是14370元每平米，上漲幅度為37.7%。同期南京房價的上漲幅度為18%，杭州則為17.4%。

　　“儘管統計出處略有不同，但售房數據在每個城市房管信息網都可公開查到，因此誤差不會太大。溫州房價漲幅處於全國前列甚至很可能是第一。”林歡表示。

　　溫州市區房價漲幅驚人，下屬市、縣同樣如此。

　　劉新園是溫州瑞安人，他表示，瑞安安陽新區的房價從今年1月至今一直在漲，僅幾個月每平方米房價漲幅高達2000至3000元。2004年，劉新園在安陽新區買了三居兩廳的住宅，當時房價還不到5000元每平方米，現在漲到20000多元每平方米。

　　溫州房價飆升，和最近幾年土地供給減少有關。以瑞安為例，瑞安全市有110萬人口，2005年，住宅供應量僅為64.91萬平方米，共4872套房子；2006年，住宅供應量減少到21.25萬平方米，共1480套房子；2007年更少，住宅供應量只有10余萬平方米，700多套房子。

　　但是，在經過連續半年多的快速飆升後，溫州房價也面臨一定的調整壓力。林歡認為，種種跡象表明，溫州樓市“金九銀十”的預期可能落空，而年初至今的房價飆升，則可能已在一定程度上透支了對樓市向好的預期。

　　除此之外，進入9月份，溫州市區土地供給市場悄然發力。繼9月初市國土資源局等相關部門聯合發佈12宗符合條件可出讓土地信息後，中旬就有3宗地塊在市招投標中心掛牌，準備在10月份上市出讓。

　　有分析人士認為，近期六大部門相繼針對樓市表態，如：央行與銀監會強調收緊二套房貸、國土資源部嚴肅土地政策、發改委要求加強房産價格和收費監管、國稅總局稱將把房地産業稅收作為監管重點，及國家統計局提示高房價已成制約消費啟動的最大阻力等，這些信息表明，對樓市的宏觀政策可能已出現微調。

　　“土地財政”助推

　　對於溫州房地産市場來説，溫州新近誕生的新地王無疑具有標本意義。

　　新地王全名為溫州永嘉甌北鎮商務中心地塊。該地塊位於溫州市永嘉縣甌北鎮規劃中的新橋路西側，雙塔路南側，陽光大道北側。是一個多功能多用途地塊，包括商住、商業、百貨、零售、住宿餐飲及酒店式公寓用地等，總用地面積106.768畝，其中凈出讓用地面積為103.599畝，允許地上總建築面積215908平方米。共有7位競買人參加競買，經過40多個回合的激烈競價，整個拍賣過程還不到半個小時。 最終奧康集團旗下的中甌地産集團拿下了該地塊。

　　“中甌地産集團是本地企業，有商業地産開發經驗，出的價位最高，最終拿下該地塊也是天經地義。”曾看好該地塊的一位開發商表示，“儘管最終價格到了19億元，但考慮到溫州甌北臨江房價普遍已漲到2.5萬元每平米以上，只要開發得當，利潤空間還是有的。”

　　據記者了解，上市公司SST秋林等企業也參與了競拍，但最終不敵中甌地産集團。

　　甌北商業中心地塊曾在2007年和2008年兩次拍賣，當時的起拍價為6億元，但兩次最終流拍。這次不但拍賣成功，且拍賣成交價飆升至19億元。

　　2007年甌北商務中心的投標資格裏有一條比較重要的競買人資格要求，競買人在中國有投資建設並自主經營總建築面積不少於8萬平方米的綜合型購物中心，其中最少有一處單體面積不小于4萬平方米；另外，還要求在中國有投資和經營建築面積2萬以上大型連鎖超市並且具備8年以上成功經營管理和2級房地産開發從業資格，符合這些條件才具備競買資格。

　　但到了2009年，這一要求降低了許多：只要與世界500強的國際性商業零售企業、或者我國境內前30強的百貨零售企業，或港、澳、臺地區前10強的百貨零售企業簽訂關於擬出讓地塊的商業經營協議就可以，而房地産開發資格則放寬到正在申報中的3級也可以。

　　“如果沒有大量拍地，今年的溫州財政相關指標恐怕很難完成。”一位學者表示。

　　在2009年2月召開的溫州財政地稅工作會議上，溫州財政地稅局公佈了2009年溫州的財政各項目標。2008年，溫州市各級財政地稅部門完成財政總收入339.8億元，其中，地方財政收入180.1億元。溫州市財政地稅部門確定2009年全市財政總收入計劃為360億元，其中地方財政收入190.9億元，分別比去年增長20.2億元和10.8億元。

　　但2009年開局不利。1至3月，溫州市財政一般預算總收入87.01億元，同比減少6.9%，增幅比去年一季度回落36.8個百分點。其中，地方一般預算收入46.93億元，同比減少5.0%。最新數據顯示，2009年8月，溫州市完成財政收入比去年同期增長21.8%，其中地方財政收入同比增長31.2%，兩項增幅均創今年來新高，比去年同期分別提高2.8和18個百分點。

　　“除了經濟回暖、大規模查稅風暴外，房地産市場回暖導致土地拍賣價飆升也是重要因素。”有關學者表示。

　　地下金融滲透

　　在溫州房地産市場一片繁榮的背後，民間金融的作用若隱若現。有證據顯示，在溫州有大量民間金融介入到了房地産開發中。

　　根據溫州規模最大、最為活躍的智囊機構之一——溫州中小企業促進會的統計，到2008年年底，溫州民間借貸的規模達600億元。其中有相當一部分資金可能已流入房地産開發。

　　“民間借貸的利率少則是銀行利息的2至3倍，多則10倍以上。”溫州中小企業促進會會長周德文表示。

　　溫州雲天案真相的逐步浮出水面，讓許多溫州人對民間金融甚至是高利貸在房地産開發中扮演角色之重、介入之深瞠目結舌。

　　今年4月30日，溫州雲天房地産開發有限公司(下稱“溫州雲天”)董事長徐世國涉嫌合同詐騙被警方刑事拘留。數十位溫州雲天的債權人代表自發成立清算小組，處理徐留下的爛攤子。

　　“根據初步匡算，溫州雲天及其關聯公司通過向銀行、社會借貸、一房多賣套取資金等手段，涉及金額近20億元，直接債權人(單位)60余人，間接債權人八、九百餘人，範圍波及溫州龍灣、泰順、平陽三個區縣的數千名購房戶。”一位債權人向記者提供的一份材料顯示。

　　王風林(化名)是溫州雲天的債權人之一，2008年3月，王借給了徐世國1500萬元，約定半年後償還。

　　但到了2008年9月，徐世國只償還了500萬元，並提出通過向王出售房産的形式抵債，“當時我覺得房産是不動産，可以作為抵押物，用房産還債應該是划得來的，所以我答應剩餘的債務最終以17套房産償還。”王風林表示，這17套房産購買前，他曾到平陽縣房管局查詢，發現這17套房産尚未出售，才放下心來簽了合同。“當時徐世國只交代了一句，我給你的房子價格比市場上低一些，你能不能3個月後再賣？”王表示，後來才知道，徐世國之所以對他説這句話，主要是想為自己贏得週旋時間。

　　過了一段時間，王風林將17套房産中的3套掛牌出售，但來購房的人核實後發現，這3套房産均已登記在別人名下。也就是説，溫州雲天一房多售。

　　據債權人透露，溫州雲天平陽鰲江21世紀商住廣場共有300多套房産可供出售，目前已有近200套房屋出現了一房多售情況，本來市值2億元的房産項目，卻通過一房多售的辦法收回資金5億多元。

　　值得注意的是，在這300多套房産中，一半以上背後有按揭貸款和住房公積金貸款。在拿不到房子的情況下，部分業主有可能不願意繼續償還貸款。另外，在溫州雲天的項目開發中，溫州某銀行還向該公司發放貸款5000萬元。

　　債權人提供的資料顯示，徐世國通過民間借貸的利率極高。“根據我們的統計，徐世國的借款中，月息2分利，也就是年利24%算是很低的了，許多短期借款利率高達8分，也就是年利率96%，是銀行貸款利率的10倍以上。”債權人饒為民(化名)表示。

　　“徐世國就是輸在不自量力上。”饒為民與徐世國交往多年，他一直認為徐世國本質上不是壞人，不然也不會有這麼多人願意借錢給他，甚至到今天饒為民仍有幾分同情徐世國，“溫州雲天初始項目開發及資金流轉方面的節奏把握得是不錯的，但後來徐世國頭腦發熱，不顧公司自身能力開始盲目擴張。”饒為民表示。

　　2008年5月，在金融危機愈演愈烈的情況下，徐世國仍拿下了溫州市的濱海園區B601B－1和B601B－2號地塊，中標價分別為4.7億元和1.71億元，分別高出出讓起始價7408萬元和2589萬元。

　　值得注意的是，通過民間借貸進行房地産開發的企業絕非是徐世國一人。“如果沒有這波房地産市場飆升，出事情的肯定不止徐世國一個人。”饒為民表示。

　　饒為民對自己放貸人的身份並不諱言，他表示，由於地産商需要的資金量大，他最近幾年一直和地産商合作，“即使今年銀行信貸放出了天量，但地産商還是嫌錢不夠用，我手頭至少有5家以上房地産企業的借款，年化利率少則20%，多則30%。”

　　但饒為民坦言，看到今年溫州樓市如此瘋狂後，加上溫州雲天的教訓，他打算接下去兩年減少與地産商的合作。

　　警惕杠桿效應

　　和全國許多城市相比，溫州樓市是一個非常獨特的樣本。

　　“通過調研我們發現，溫州房地産市場70%是投資或投機需求拉動的，真正自住的只有30%。而全國許多城市恰好相反，70%自住、30%投資。像長沙這樣的城市，投資需求的比例可能還不到20%。”周德文表示，正是溫州房地産市場這種特點，導致了溫州樓市漲幅遠超別的城市，但風險積聚也遠超其他城市。

　　“溫州樓市有泡沫，而且泡沫已非常嚴重。”周德文表示，住宅儘管有投資價值，但終歸是要人住的，溫州外來白領很少，溫州房屋的空置率極高，房屋出租100年都很難收回成本，這樣的房價上漲很不健康。

　　周德文還判斷，未來兩到三年內，溫州樓市就可能出現急劇變化，他的依據是央行的信貸增量，“2009年上半年我國的信貸增量就達到7萬億元，已超出了央行年初公佈的2009年全年計劃，如此高的信貸增量不可能長期維持。2至3年後，當經濟出現通脹預期時，我國的貨幣政策有可能又轉為從緊。”

　　林歡也贊同周德文“溫州樓市泡沫已很嚴重”的判斷，他認為，消除泡沫的辦法有兩種：一種是房價止步不前，通過時間來消化前期房價的過快增長；另一種是長期緩跌，如東南亞金融危機後的我國香港樓市和金融危機中的美國樓市。

　　林歡表示，正因為民間金融發達，和上海、北京等城市相比，溫州樓市尤其要警惕杠桿效應。“很多溫州地産商在房地産開發中，和上海、北京等房地産市場相對規範的城市相比，第一大特點是杠桿高，實際自有資金很低，很多企業在項目開發時，自有資金實際只有10%至15%。其他都是通過銀行貸款或民間借貸來的。”

　　第二大特點是融資成本高，“在上海、北京等一線城市開發的主力地産商，大多是上市公司或央企，它們的融資成本多數在8%以內，有的甚至在5%以內；而溫州市場上絕大多數房地産企業都是本地企業，開發商很少有上市公司。這些企業融資的綜合成本在12%至15%，少數深圳在20%以上。”林歡表示。

　　林歡認為，溫州房地産企業利用的資金杠桿倍數大、融資成本高，是導致溫州房價快速飆升原因之一。但也正是因為資金杠桿倍數大、融資成本高，才導致了溫州雲天的資金鏈斷裂。“在下一次從緊的貨幣政策來臨時，陷入困境的溫州房地産企業可能遠不止溫州雲天一家。”林歡表示。

　　溫州市有關部門顯然也意識到了溫州樓市的潛在風險。據記者了解，從2009年9月起，溫州與房地産相關的信貸政策已明顯收緊。

　　除此之外，溫州已開始清理與民間金融關係十分密切的擔保機構，僅瑞安一地，工商系統就登出了偏離主業的60多家擔保機構。

　　正是看到了溫州樓市的潛在風險，周德文認為，為了溫州經濟與社會的穩定，現在該為溫州樓市“降降火”了。

　　“實體經濟才是經濟發展的根本力量，無論是企業家還是政府，都要把主要精力放到主業上。”周德文語重心長地表示，“我認識的一些企業家，他們用辛辛苦苦積累起來的實業資本作抵押，拿到貸款後投入到風險已很高的房地産市場，我經常勸他們回頭。”（記者 朱國棟）

責編：王玉飛