京滬深樓市"假摔"？ 價量齊跌房價未全面鬆動

　　從年初開始持續半年的價量齊升，到兩個月前的量跌價升，再到今天的量價齊跌，樓市領頭羊京滬深的走勢開始令市場初感秋意。

　　以2007年至2008年那輪房地産回調的經驗來看，成交量下降也確實是房地産市場調整的先導信號，由此帶來的價格調整可能令原已極度敏感的需求方重新陷入觀望。這也是市場乍聽“價量齊跌”時表現出分外緊張的原因。

　　京滬深樓市均現“價量齊跌”

　　“金九銀十”剛開場，京滬深樓市卻交出了並不樂觀的數據。9月第三周，北京商品住宅期房簽約總量跌破2000套，日均簽約跌破300套，創下3月份以來的日均成交量新低。回顧整個9月，從第一週開始，北京住宅簽約量就出現了同比2成的跌幅，入市樓盤開始低調下降售價。9月初的北京秋季房展，明顯的交投縮水已經顯出樓市濃厚的觀望氣氛。在此情況下，部分北京樓盤打出最高8.5折的優惠廣告，樓市調整似乎一觸即發。

　　上海方面，根據易居中國報告，9月第一週(8月31-9月6日)全市僅有13個住宅樓盤推出19.79萬平方米新房源，直接影響後市成交量；第二周，全市成交量下滑14.27%，為32.64萬平方米。儘管有專家樂觀估計，9月第二周增大的供給量可以令第三周成交量有所回升，但到第三周，上海商品住宅成交再次環比下降4.22%，為31.26萬平方米。價格方面，在8月10至16日那周創下19603元的商品住宅歷史最高均價之後，上海豪宅成交潮隨之退熱。商品住宅的平均成交價格持續4周回落，9月第二周均價15353元/平方米，到第三周小幅回升1.42%，為15571元/平方米。

　　至今，樓市“金九”僅剩最後一週，易居(中國)薛建雄分析，一旦十一前供應量繼續增加而成交量保持低迷，本輪樓市拐點將出現在“金九銀十”。

　　最早開始樓市調整的深圳同樣頹勢明顯。上周深圳一手房市場僅成交631套，創下今年以來的新低，與一週環比降幅達到20.4%。一手房成交均價也環比下降了3.5%，僅為18368元/平方米。

　　調整背景不一 房價未全面鬆動

　　從數字上看，一線城市似乎已經走到全面回調的邊緣。但據上海證券報深入調查，目前以上海為代表的一線城市房價遠未全面鬆動。均價的調整與每一階段的成交結構有關，比如上海8月豪宅集中成交拉高了當月均價，也導致9月房價快速回落。但目前為止，上海未出現同一樓盤的同質房源大幅降價。

　　值得肯定的是，樓市宏觀面的謹慎情緒開始出現，並影響開發商慎重對待十一黃金周的促銷定價戰略，但部分房源仍可能因火爆預訂而出現一定程度的提價。

　　北京方面，信貸收緊和對二手房交易陰陽合同的打擊，是導致成交回落和個別樓盤降價促銷的主要原因。“總體來説，北京的二手房貸款政策和其他房貸政策都比上海等地嚴格很多。比如同一房産的加按揭，優質客戶二套房貸的優惠、個人信用貸款等，在北京都是很嚴格的。而上海部分銀行還可以做。”上海某商業銀行個貸負責人告訴記者。

　　而北京中原地産總經理李文傑稱，此前市場上的二手房可以通過陰陽合同做低房價以避稅，但經過嚴格管理後，二手房交易成本上升了不少。導致買賣雙方對放緩了交易節奏。

　　防止成交緊縮引發新一輪暴漲

　　“年初以來，全國樓市快速回暖，出現短期內房價背離社會普遍承受能力的局面。因此房地産市場迎來回調只是早晚的事。”一位資深房地産專家稱。

　　一家即將於十一黃金周後開盤的嘉定房企告訴記者，目前市場確實敏感，儘管離開盤已經很近，但開發商還在謹慎地觀察市場動向和周邊競爭樓盤的定價情況。“我們估計真正的調整時間可能在今年底。”上述房企工作人員稱。

　　房價的短期回調對消費者來説當然是一大利好，但從市場運行的通盤考慮，專家稱有必要提醒因集中的觀望情緒而導致的新一輪需求爆發和價格上漲。

　　“在宏觀經濟尚未全面企穩，流動性仍然充裕的情況下，上海等地土地投資與房産投資意願都不會有大幅縮水。長風地塊創下的70億地王價格即證明開發商對未來樓市的預期。”一位上海開發商表示，“上海地王價格的不斷刷新會拉升房價預期。投資者尚未找到更好的預防通脹的保值方式，樓市投資尤其是豪宅投資還有上升的趨勢。”

　　上海房地産專家陳立民則分析，加上世博期間8個月停工的因素，上海從現在開始到世博前，中心城區新房供應將越來越少，而世博後兩年內則幾乎斷檔。這些因素都決定了上海房價未來兩年可能被需求拉至高位不下。 （來源：上海證券報）

責編：李菁