誰在推升房價：地荒乎？囤地乎？

　　土地供應是多還是少 國土部和開發商各執一詞

　　中原地産：囤地運動愈演愈烈

　　中原地産研究中心近日發佈的一項研究報告稱，知名開發商于2003年至2009年上半年間獲得的住宅土地中，“在售”和“售完”的地塊佔43%，剩餘57%的土地尚未形成實際供應。

　　報告稱上述數據是由萬科、保利、金地等40家知名開發商6年多來在北京、廣州、深圳等12個重點城市的拿地及開發情況統計而來，統計地塊共計270幅。中原地産研究中心認為，大量已出讓的土地沒有轉化為商品住宅而上市是造成了目前樓市短期供應的緊缺，形成了“地荒”假象。

　　中原的報告顯示，2007年上述開發商在12個城市公開市場獲取的土地數量最多，達到122幅，佔樣本總數的45%。按照土地開發週期兩年時間計算，2009年應該是2007年土地全面形成供應入市的時間。但從樣本數據看，截至2009年上半年，仍有20%的土地閒置。此外，開發商在上述城市的在售項目中，2007年拿地的項目地價比重最高，平均值達到38%，遠高於市場平均地價比重25%。2007年土地成本偏高導致當年眾多“地王”缺乏入市動力，當年的樣本中有18幅“地王”，其中4幅已退地，7幅目前仍處於閒置狀態，7幅已轉化為實際供應，但樓板價與周邊房價比接近90%，其中兩幅“地王”的樓板價甚至超過了周邊樓盤價格。

　　中原的報告還顯示，今年年初，各地土地出讓還以底價成交為主，但進入二季度後，一些重點城市土地交易趨於活躍，地價快速攀升甚至出現“地王”。今年上半年，上述重點城市熱門地塊的樓板價與周邊房價比平均超過70%。