房款、裝修費分開算,賣房的少交稅,買房的再轉讓多交稅
買一套精裝修的房子需要分別支付房款和裝修費用,您遇到過這樣的事嗎?筆者在瞰都 領仕館就遇到了這樣的“怪事”。
瞰都 領仕館位於東四環東風橋北,地理位置不錯,價格自然也不菲,每平方米22000元到24000元。不過,房子是精裝修帶傢具、家電的,用售樓員的話説是:“拎包即住!”
和裝修一樣“貼心”的,還有付款方式。“為了節省您買房交稅的費用,我們採取‘分開算’的付款方式。”售樓員給筆者算了一筆賬,“比如這套79.76平方米的樣板間,房子總價為183.2884萬元,其中裝修費用我們按每平方米2500元算,是19.94萬元,我們把裝修費單算,房價就變成了163.3484萬元。”
精裝的房子,裝修費幹嘛還要分開算呢?“給您省稅呀。”售樓員拿出了計算器,“您買房要交契稅,是您總房款的1%,減去裝修款後,您的房屋總價是160多萬元,比180多萬的房款少交近兩千元的契稅。”
房地産公司不嫌麻煩把房款拆著算只是為給購房人省錢嗎?普瑞中天稅務師事務所所長孫文武告訴筆者,在“分開算”之後,房地産公司少交的稅款比購房人多得多。房地産公司在售房時要向國家交納三種稅,分別是營業稅、企業所得稅和土地增值稅。把房款和裝修費用“分開算”,開發商看中的是土地增值稅。
土地增值稅的稅率分別是30%、40%、50%和60%,實行的是四級超率累進稅率,即以納稅對象數額的相對率為累進依據,按超累方式計算應納稅額的稅率。也就是説,土地增值稅與房屋總價是成正比的關係,房屋總價越低土地增值稅稅率也越低,反之越高。如果把所售房屋的價格以另附裝修費的方式降下來,所交土地增值稅率也就隨之下降了,那麼房産商所節省的稅費也就大為下降了。
“分開算”避稅不違法,但是房地産公司是把“肉”吃嘴裏了,可購房人喝的“湯”可不一定能最終下肚,除非這房子永遠不再轉手。稅收政策規定,對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時,納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證,經稅務機關審核後,允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。合理費用包括納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用,但商品房及其他住房裝修費的最高扣除限額為房屋原值的10%。按照上面提到的例子,如果個人銷售住房不符合免稅條件,裝修費不能全額扣除,還要多交7000多元個人所得稅。
此外,雖然“分開算”的確能省些契稅,但是買房人的首付負擔卻同時大大增加了。“裝修費必須在買房時一次付清。”售樓員把省契稅的“前提”特意強調給筆者。這樣算來,買房人的首付款要平白無故地增加19.94萬元,相當於房地産公司變相把首付比例提高了10%以上。(王蕾)
責編:張福偉