誰在製造“瘋狂”地價

    2009年夏天，隨著地王的爭先亮相，房地産市場發生巨變，剛剛還在檢討過去搶地的教訓，傷疤還未痊癒，但轉瞬又重走舊路，瘋狂更甚從前。

    6月30日的瘋狂拍賣

    6月30日在去土地拍賣會之前，潘石屹給任志強打電話想叫他一起去，但是任志強拒絕了並且勸潘石屹也不要去。任志強拒絕的理由有兩點：其一是估計拍不上，其二是萬一拍上會擔上炒房價的罪名。

    雖然被任志強勸阻，潘石屹還是去了土地拍賣會。6月30日中午之前，SOHO公司測算的樓面價，就是土地的價格折合到建築面積的價格是一萬四，一萬四以下的能夠接受，超過一萬四潘石屹表示誰愛拿誰拿，按一萬四的價格算，總共需要三十四億，但是現場潘石屹還是舉到了三十九億五，為什麼潘石屹現場會失控呢？

    去土地拍賣會的一共有11家公司，這11家公司的結構很有意思，10家公司是國有資産背景的，只有SOHO一家是民營公司的背景，並且10家公司裏面有9家公司潘石屹都認識，只有坐在他背後的一家公司是陌生的。 拍賣會上，潘石屹前後左右的公司都在打電話、算賬、相互交流，非常熱鬧，只有他背後的那家公司安靜得不得了，相互之間不説話、手裏沒有計算機也不算賬，任務就是舉牌。潘石屹舉到37億、38億的時候都不怎麼舉了，結果後面的那家公司一直在舉，不管誰舉一下，一秒鐘之後他就舉，潘石屹雖然心裏覺得憋得慌，但報價已經偏離財務測算太多了，所以最終只能放棄！

    天價地王靠資金推動

    趙曉分析認為，SOHO這樣的公司在房地産業內做得不錯，即使這樣的企業都沒敢接天價地，可是還是有人匪夷所思地接下來了，主要因素有兩個：一個因素就是對未來的預期非常高，這個對未來非常看好的因素實際上就是一個泡沫的因素；第二就是小公司有非常大的背景，實力非常強，根本不在乎錢。

    對此任志強分析説不能説人家沒算賬、不在乎錢，從融資成本上講，接下天價地王的公司是有先天優勢的，大企業現在大概的利率只有3%，但是像華遠這樣的公司融資成本可能要五點幾到六點幾，利率幾乎差一倍，40.6個億提前付出去，加上37%的企業稅，再加上土地使用稅，總的算起來三年成本變成50多個億，這樣算來，三年累積下來光是資金成本就差出好幾個億來，所以不是人家不算賬、而是成本起點就低。

    潘石屹從歷史的角度進行了分析，2007年活躍的富力、合生、創展全是民營背景的，但是現在到了2009年的上半年活躍的全是國企背景的。國企的錢是從哪兒來的？一是因為信貸的增加，二是因為他們可以發債等等，融資的渠道和成本和民營企業比起來有很大優勢。有這麼多的錢，都流向哪去了呢？不妨看看最近出現的地王，連著三天之內産生的兩個地王，一個地王是奧運村旁邊的中標單位中電集團下屬的公司，一個是廣渠路15號地中標的中化集團下屬的公司。中化集團、中電集團這樣的大企業拿到這些錢還可能去建電子廠、化工廠嗎？顯然不可能了，産能已經過剩了，廣渠路15號地原來就是化工廠。所以錢最終流到了股票市場和土地市場，地王就這麼煉成了。

    廣渠路15號地

    廣渠路15號地一共招拍了三次，一開始是45萬平方米的面積，招拍挂出去的價格是18億，45萬平方米18億，可是18億拍出去以後政府又把這塊地給收回來了。

    第二次招拍是2008年的1月份，當時的樓面價每平米7000塊錢，好多家公司躍躍欲試，萬科找到SOHO希望兩家聯手合作，一個做住宅、一個做商業和寫字樓，實現優勢互補，雙方合作了大概20天終止。招拍應該是有三家競標才是合法的，但是結果只有一家，所以第二次這塊地就流標了。

    流標了一段時間，當時土地市場極淡，大家都不拿地了，這塊地一直長荒草。再到後來，一塊地45萬平方米太大了，就開始往外劃出，先是把靠著四環邊上最好的一塊劃出去做了北京檔案館，剩下28萬平方米，28萬里面還要建保障性住房、配套1.5萬平方米的廉租、配套3000平方米的幼兒園、配套了8500平方米的學校，最終剩下的面積只有25萬平方米，原來的45萬變成了25萬， 25萬平米可銷售面積拍賣了40.6億，跟當年的45萬平方米18億，差距可見一斑。

    北京地價有泡沫嗎

    任志強不同意泡沫的説法，他認為目前還不能把這些上漲都定義成泡沫，這些上漲可能和供求關係有關係，比如説三環以內的大部分或者四環以內的大部分都是高漲，但是六環以外的很多是跌的，他更願意把這些上漲定義為結構性上漲。

    任志強認為北京現在不但地價是結構性上漲，房價也是結構性上漲。先説地價，他把北京所有的土地都算了算，沒有溢價的大概佔60%，有溢價的大概佔40%，低溢價大概佔12%，高溢價大概佔28%，所以説不是普漲，而是相對來説交通條件地理位置或者周邊環境好一些的地盤漲價比較高。其次房價，任志強在北京調查了324個樓盤，大概139個是漲價，而且漲價有的漲得比較兇，但是另外還有180多個是沒怎麼漲價或者還略有降價。

    趙曉用牙疼的比喻反駁了任志強結構性上漲的觀點，不能説滿口的牙都疼才叫牙疼，幾個牙疼就不叫牙疼，結構性上漲是永遠存在的，很少看到所有的樓盤全部漲、無一例外地漲，全國的城市全部漲，無一例外地漲。他認為，結構性上漲就是上漲，而且它的趨勢是很明顯地上漲，甚至有一些土地、有一些樓盤已經出現泡沫的現象。

責編：龐帥