樓市繼續引領經濟復蘇 地産板塊股票仍有投資價值

　　嘉賓：社科院城市發展與環境研究中心研究員牛鳳瑞

　　民族證券房地産行業分析師崔娟

　　主持人：中國證券報記者徐暢攝影：郭鋒

　　近期數據顯示，房地産行業持續回暖，一線城市成交量超預期反彈，伴隨著成交量的回升，不少城市新房和二手房的價格也開始上漲。同時，大量信貸流入股市樓市，資本市場上房地産股票強勢帶領股指衝上3000點，引起通脹憂慮。房地産強勢復蘇究竟是增長引擎還是經濟泡沫？日前兩位專家做客本報《財經對話》時表示，投資和投機需求對房價的上漲短期起到了一定的推波助瀾作用，但又同時具有引導投資的作用，可以加快資金週轉，投入下一輪開發。在城市化進程中，房地産市場向好的格局沒有根本改變，它將繼續成為宏觀經濟增長的重要引擎。

　　高地價或將導致高房價

　　主持人：近期房地産出乎意料的回暖在土地市場上表現得最為明顯。京滬等重點城市頻頻出現天價地王。有些地塊樓面價格已經超過同區域二手房的價格。高地價會不會造成未來高房價的局面呢？未來的房價會呈現怎樣的走勢？

　　牛鳳瑞：高地價必然導致高房價，這點可以肯定。反過來説，高房價也會拉動高地價。某地區房價高，説明該地區土地潛在價值比較高，提高土地價格是市場行為。

　　地王的出現部分反映了房地産回暖的趨勢。掛牌土地的出讓形式，應該説是市場配置資源的基礎形式。我們要尊重開發商自己的決策和選擇。當然將來的風險他也要承擔。

　　未來幾十年中國房地産市場是一個持續增長的過程，中長期看房價恐怕還將上漲。近期受到各種外界因素的影響非常多，房價會不會上漲尚不好説。但中國房地産市場供求關係沒有發生根本變化，供不應求的基本面將要持續幾十年才能根本改變。

　　崔娟：有些公司比較關注購得土地的具體盈利率是多少，有的公司則比較關注土地儲備，目的不同，因此拍得的價格也有不同。5月份萬科拿了6塊地，6月份新增8個項目，其拿地基本上都是二線城市，保利地産也是這樣。説明上市公司對土地項目利潤率的考慮。過高的地價可能讓開發商在給房屋定價時，相對調整的空間要小一些。

　　從中長期角度看，我國宏觀經濟穩定增長、人均收入不斷提高、城鎮化進程不斷加快的情況下，房價上漲是長期趨勢。就階段性而言，適度寬鬆的貨幣政策在下半年如果持續，對房地産市場的需求和供給都有比較正面的影響，房地産會有一個持續的增長。

　　房地産投資或逐步回暖

　　主持人：如要保證GDP達到8%的增長，房地産投資應該達到什麼樣的水平？

　　牛鳳瑞：前幾年中國在房地産投資佔整個固定資産投資比大概接近20%，如果把住房投資從固定資産投資裏面扣除，中國的固定資産投資率可以下降7個百分點。

　　社會主義初級階段城鎮化過程中，房地産投資特別是住房投資佔較高比例，有階段性的合理性。要滿足住房需求，中國相對住房投資要佔一個比較高的比例、至少要高於目前的比例才會合理。

　　崔娟：建設部在去年做過統計，房地産業和建築業對GDP貢獻率在10個百分點以上。回顧從98年到08年房地産投資增速和GDP增速，如99年房地産投資同比增速為11%，GDP同比增長7.6%。如果要保八，保守的説，房地産投資增速應該是在10%以上。

　　今年前5個月國家房地産開發投資同比增長6.8%，還在低位徘徊，環比增速和1-4月相比提高1.9個百分點。在寬鬆的貨幣政策下，以及房地産熱銷情況下，房地産的投資可能會有一個逐步回暖過程。開發商目前紛紛加大拿地步伐，相信後續的房地産供給，比如土地開發面積、新開工面積等等都會有一個回暖過程。三季度會有一個顯現，到四季度會比較明顯。

　　主持人：從去年到現在房地産企業面臨房屋空置率比較高，房企面臨去庫存化的問題。同時又要加大投資，會不會導致房屋空置的增加？

　　牛鳳瑞：2008年我國商品房空置面積雖有較大增加，但是房市的實質不是房屋供給過剩，也不是購房能力不足，而是市場觀望和持幣待購。

　　房地産投資比較長，從拿地到蓋好房子大概兩年左右。商品要有一個合理的庫存。我國房地産的主要風險不在房市崩盤威脅金融安全，而在於防止住房供給的大幅度下滑，加劇了下一輪供不應求的矛盾，造成房市的大起大落。

　　崔娟：隨著今年房地産持續熱銷，去庫存化進程大大縮短。因為08年商品房銷售比較清淡，08年拿地比較少，導致今年和明年供給可能相對會少一些。

　　今年從5月份以來，開發商剛剛有拿地熱情。如果這個趨勢能夠延續，後年的供給有可能稍微多一些。因此，我認為今年和明年供給應該是相對偏少的，去庫存化進程肯定在一定程度上縮短。大概11個月左右。

　　宏觀經濟增長的重要引擎

　　主持人：目前寬鬆的貨幣政策和信貸政策導致了通脹預期，有人認為，房地産回暖是由於信貸所帶來的流動性增加，以及通脹預期下人們要保值增值這樣的心理共同作用下吹起的泡沫。那麼房地産強勢復蘇到底是增長的引擎還是經濟泡沫?

　　牛鳳瑞：房地産復蘇我認為還是市場供求規律本身的作用，投資和投機對這種現象可能起到一個推波助瀾的作用。但是，租賃住房市場供給的一個條件就是靠投資。為賣而買的短期投機炒作在一定程度上推高房價，但是又同時具有引導投資的作用，可以加快資金週轉，投入下一輪開發。

　　崔娟：對於房地産市場而言，常用指標是房價收入比。01年房價收入比是13.68倍，下降到08年10.42倍，07年11.96倍，09年一季度年化的商品房房價收入比是9.92倍，和08年相比還有小幅下調。從這個指標來看，全國範圍內沒有一個非常明顯的泡沫趨勢。

　　央行二季度例會上提出下半年仍需執行適度寬鬆的貨幣政策，國家為了保增長，保持宏觀經濟的穩定增長，下半年明顯收緊貨幣政策的可能性有，但不是很大。這是我的觀點。

　　在目前宏觀經濟穩定增長和人均收入不斷提升下，房地産市場向好的格局沒有根本改變，它也必將繼續成為宏觀經濟增長的重要引擎。

　　主持人：二位能否預測一下未來房地産行業國家可能或者應該出臺哪些政策？

　　牛鳳瑞：我國對房地産宏觀調控政策的調整主要方向應該是減少不必要的行政干預和過度的資源壟斷，進一步完善房地産資源配置的市場機制和體制。刺激我國目前房地産回暖的政策措施，既不應該是強制降低房價，也不是強制維持過高的房價，而是正確協調開發商挺價和購買者降價預期的關係，平衡在房地産開發中各方面利益分配關係，滿足包括基本住房和改善性住房在內的不同層次的需求，推動房地産走上健康發展之路。

　　崔娟：下半年政府對房地産市場可能還會採取有保有壓的調整策略，一方面可能要保證房地産市場供給需求的增長，另外也要防範市場過度膨脹帶來的負面影響。近期有一些地區要收緊二套房貸政策，如果有過度膨脹的風險，國家可能也會收緊相關政策，來確保房地産市場穩定健康發展。

　　地産板塊股票仍有投資價值

　　主持人：目前房地産股票還有投資價值嗎？未來應該選擇哪類房地産上市公司的股票？

　　崔娟：08年銷售的業績可能會體現在09年，今年整體房地産業績可能不會太亮眼。但今年業績將體現在2010年，因此明年的業績可能會比較亮眼。從這個角度來講，我認為房地産板塊還是具備了持續投資的價值。在選股思路上，我推薦三類公司。第一類，龍頭公司。龍頭公司在行業調整的時候，能夠抵禦比較強的風險。而在行業快速發展的時候，它又因為土地儲備和項目比較多能夠全面獲益。這類公司，主要有保利、萬科、金地、招商。第二類，業績鎖定性比較強的公司。如浙江廣廈、廣宇集團、大龍地産。第三類，具備持續開發能力的區域地産龍頭。如首開股份、濱江集團、蘇寧環球。

責編：張福偉