北美人貸款買房為啥不愛提前還款

　　無論貧富，北美地區的人們買房子都會利用銀行按揭。正常情況下，大家按部就班償還貸款，有財力的還會提前還款。可是遇到經濟危機，面對失業威脅，不同族裔對於按揭的管理辦法截然不同。

　　西方人往往根據按揭償還情況，或向銀行再次提出申請，要求增加房屋凈值抵押貸款額度，以備不時之需；或急著把允許範圍之內的資産凈值提出來，趁利率低對貸款進行重組。

　　華人卻不同，或許因為沒有欠賬習慣，抑或沒有受過經濟危機打擊，一般不找銀行擴大自己的抵押額。很多人甚至一如既往，把儲蓄拿出來，利用提前還款的優惠政策儘量多還按揭，減少利息支出。

　　名義上看，在流年不利時銀行存款利率非常低，按揭貸款利率無論固定還是浮動，再低也會在3%以上，存貸差至少兩個百分點。以儲蓄償貸，看似降低了利息支出，實則給按揭管理帶來了巨大風險。尤其是確認了經濟危機之後，按揭者一定要秉持“現金為王”的原則，千萬不要拿現金提前還貸款。

　　比如張先生買房已經好幾年了，現在尚欠銀行15萬元貸款餘額，他手裏還有2萬元存款。他的按揭為5年期固定利率4.5%，而存款利率僅為活期0.5%，兩者之間差距整整四個百分點。如果張先生只看到息差，將存款用於提前還貸，在不産生其他費用的前提下，理論上講，每年可以節省利息支出800元。如果供款額度保持不變，每個月依然為1350元，提前還款帶來的效應可以使他節省得更多。這種看似划算的做法，實際上隱藏著巨大風險。

　　假如張先生夫婦因為經濟危機失業，無法償付按揭。按照法律，連續3個月斷供，銀行便可以不通過法院，更不看房屋凈值，直接進入代位強賣程序。無論過去幾年、甚至十幾年借款人支付了多少利息，償付過多少本金，他們都不會憐憫。他們僅以收回貸款餘額為底線，把房子挂到市場上。除此之外，張先生還得支付所有律師費和手續費。待償清銀行按揭，付完全部費用後，如果還有剩餘，才是張先生的。這在中國人看來，簡直不敢想。

　　相反，如果張先生沒有拿儲蓄存款償還按揭貸款，即便夫婦倆個同時失業，2萬儲蓄足以支撐一陣子。隨著經濟形勢好轉，張先生可以有充裕的時間找工作，甚至自己創業。

　　可能有人要問，北美不是有失業保險嗎？回答是肯定的，但是並非所有人都能享受，這是其一；其二，世界範圍內社會保險只用於保障，即解決吃飯需求，不考慮安家置業；其三，在北美有按揭貸款的人，通常將收入的30-50%用於還貸。由於按揭供款在個人收入中佔了很大比例，遇到經濟危機，很多人斷供，於是誘發次貸危機，進而形成金融危機。為此，美國政府推出的住房救助方案要求商業銀行限制按揭風險，把借款人的月還款額控制在收入的38%以內。因此，張先生一旦失業，即便能領救濟，也只顧住一張嘴，安能償還按揭貸款。

　　根據西方法律，銀行用於貸款的錢屬於廣大儲戶和股東，放縱貸款違約，無異於侵佔更多人的利益。所以，很多時候銀行管理貸款的方式與當鋪沒有兩樣，只要違約，馬上賣掉，收回貸款。因此，在北美，使用按揭的人，如果遇到難時，無論手頭有多少現金儲蓄，都不宜用作提前還款，要知道螳螂捕蟬，黃雀在後。

責編：肖成迪