北京變種的“小産權房”：拆 ！

　　34個違法項目，涉及萬餘大棚，“農業生態別墅”—— 　

　　在一片“封殺”聲中，小産權房在北京部分區縣以設施農業為名，已悄然變種為“農業生態園”、“農業生態別墅”、“大棚別墅”及“耕地房”等形式，以“以租代售”的方式，換裝入市。“農業開發”演變成了房地産開發，房地産和農耕地實現了一次巧妙組合。

　　出現“新變種”

　　生態大棚有1萬多個

　　6月15日，北京部分區縣對轄區內以設施農業為名進行違法建設進行了一次集中清理。

　　在此之前的4月中旬至5月中旬，北京市國土資源局會同北京市農委對北京市郊區區縣農業結構調整項目初步進行清理，發現非法用地設施農業項目34個，分佈在昌平、通州、順義、房山、大興等8個郊區縣。一些承租方建蔬菜大棚時，建設所謂“配套用房”，對外租售。租期一般為20到50年，每套價格從18萬到60萬元不等。

　　“現在北京這樣的大棚有1萬多個，價值至少有10多個億、甚至幾十個億。要是一下都拆了，得浪費多少錢？可是拆了又可以給這個地方帶來什麼呢？有的是沒法恢復原貌的，要想恢復這種地貌，沒有幾十個億甭談，恢復的成本比建設的成本還高。”6月14日，北京昌平區的一位不願透露姓名的開發商在接受《中國經濟週刊》採訪時説。

　　據了解，2006年北京市提出興建現代都市農業的構想，一些地方開始打造集遊覽、休閒、高産于一體的高科技農業生態園。然而，少數地方出現了以“設施農業”為名的房地産開發項目，他們以修建大棚管護房為名，開發“農家別墅”對外出售。

　　隨後，一排排隱藏在生態大棚下的農家別墅迅速蔓延開建，然後再被開發商以對外出租的形式租賃給“城裏人”，一租就是數十年，價格低廉，且附送大棚，並冠以“農業園”、“生態園”、“種植園”或“陽光科技大棚”等名稱。

　　而市面上，往往稱之為“農業生態房”或“農業生態別墅”，也有人叫它“耕地房”或“大棚別墅”。“農業開發”變成了房地産開發，房地産和農耕地實現了一次巧妙組合。

　　“我們這裡最早的大棚在昌平西馬坊那邊，中國老區建設促進會（簡稱老促會）投資興建的大棚，有800畝地。當時北京市的領導、區裏的領導，還有我們鎮的領導來剪綵，都有錄像，是昌平區最早的現代都市農業先進典型，還有獎狀。”昌平區的一位開發商告訴《中國經濟週刊》。

　　他説：“我們都是跟著學習發展，我們也上別的地方學習，昌平的二德莊就是典型。説的是發展休閒農業、體驗農業、都市農業，縮小城鄉差異，增加農民就業，提高農民收入，讓我們的農技師教會城裏人怎麼種地。就這麼一個出發點，蓋完了，出事了，換來了一個字——拆！”

　　據介紹，作為農業開發項目，這樣的“大棚別墅”租期可達50年，而且沒有銀行按揭，須一次性付清“租金”。而50年後，只要辦理相關手續，就可以繼續延期租住。它們只租不賣，也不違反國家禁止農村宅基地買賣和嚴禁破壞耕地的規定，而被佔地的農民每年也可領到一筆數目相對可觀的補償金。

　　北京發出“封殺令”

　　事實上，針對各地出現“小産權房”問題，從1999年到 2008年，黨中央、國務院三令五申，明確規定：集體土地不得用於商品住宅開發，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小産權房”，並要求各地堅決制止、依法嚴肅查處。

　　顯然，在一片“封殺”聲中，小産權房在北京已悄然變種為“農業生態房”、“農業生態別墅”、“設施農業”及“耕地房”等形式，“以租代售”的方式，換裝入市。

　　“現在國家禁止小産權房進行交易，由於利益的驅使，一些人開始琢磨長期租賃土地開發生態房出租賺錢，逐步演變成為了變相的小産權房交易。”有關人士分析認為，與小産權房相比，農業生態房有著先天的政策“優勢”，開發商往往強調他們是在建設生態農業園，表明這項開發符合政策要求。

　　而從農業生態園到“農家別墅”的演變過程，事實上凸顯著巨大的利益衝動在裏面。“村民得實惠，業主得休閒，村集體得發展，開發商得利潤”結成的利益共同體，似乎驗證著農家別墅存在的“多贏格局”。

　　今年4月，北京市國土資源局下達“封殺令”，要求各區縣政府全部拆除違規農業生態園，停止佔用耕地，對於變相搞房地産開發的單位和個人將追究刑責。

　　據初步統計，這些違法建設佔全市農業大棚總量的2.2％，佔地面積約4617.3畝（含基本農田1705．3畝）。其中，真正的種植大棚1431.4畝,佔總用地的31％;各類“配套用房”554.1畝，佔總用地的12％，其餘為空地。

　　針對這種新形式的違法違規佔地現象，北京市明確表示“三不”，即不搞變通、不開口子、不抱僥倖，依法整治。

　　日前，監察部、人力資源和社會保障部、國土資源部聯合下發《關於適用〈違法土地管理規定行為處分辦法〉第三條有關問題的通知》，對違反土地管理規定行為有關具體問題進行明確：發生在2008年6月1日以後的違反土地管理規定的行為，應當按照《違反土地管理規定行為處分辦法》即15號令第三條追究地方政府領導人員責任。對於在2008年6月1日以前的違反土地管理規定行為，但在15號令施行後仍不制止、不組織查處，隱瞞不報、壓案不查的，也同樣追究責任。

　　“北京有好些業主把地面都硬化，弄得沒法種地了，不像話，確實該治。裏面都弄成網球場了，能不治你嗎？”上述開發商向《中國經濟週刊》直言：“在2006年，市政府跟農委提倡在農村建現代都市農業，咱們就開始建。建完後甭管是走偏了也好，走正了也好，偏正咱們不知道。”

　　“不能把這個犧牲全都挪到業主身上”

　　“我們買的時候再三追問，開發商説大棚全都符合相關手續。本來是歡天喜地奔著這個來的，現在看來我們等於上當了。”在北京吉利大學附近的吉利莊園，一位姓余的業主告訴《中國經濟週刊》：“他們（開發商）説原來（設計）是合情合法合理，都是經過政府審批的，怎麼現在又不行了呢？如果以前都是政府審批過的，現在怎麼能出爾反爾呢？”

　　“如果説以前是他們（開發商）私自那麼搞的，那麼他們（開發商）自己應該承擔責任。但是政府都審批了，就不能變更了。已經交了一年的錢，利息不説，你把本錢退還給大家，你愛怎麼拆、怎麼搞你去搞去吧。”這位業主抱怨説。

　　“多方都要承擔犧牲，不能把這個犧牲全都挪到業主身上。”對於買來的大棚如何處理，該業主表示，“我們可以用那邊大棚種地，資源浪費了就浪費了，受害的是我們老百姓啊，是不是？”

　　在吉利莊園大棚前，自稱昌平區陽坊鎮駐村幹部表示，“其實，有些業主是明白政策的，他不怕，反正有錢，就在這裡佔著。都是閒錢，他無所謂。也沒準當時一下子糊塗了，沒繞出來，就是想試試能不能撈一把，揣著明白裝糊塗。”

　　這位鎮幹部指著大棚裏的蔬菜告訴記者：“這些菜都是業主種的。種的這些菜，賣掉的話，連種子錢都賣不出來。説種地都是胡扯的，有的業主還在想，反正30年，等今年風聲過了，以後再弄，反正跟小産權房似的。

　　“開發商沒賠，就是賺多賺少，也還有一部分沒賣出去的。但是現在找他退錢也沒有，錢都投到這裡來了。”關於業主能否索要交出的房款，這位幹部表示。

　　該幹部還透露，“有傳言説是有人找到北京市政府有關方面，想讓他們給變更成産權房，搞産權證。政府才發現這個東西不對勁，這個事才被暴露出來。這種東西在京郊已經有3年了，最早是在南邊興起的，也是先從那邊發現的。”

　　從開發商介紹的情況來看，目前北京購買這些“農家別墅”的人，大都是市區居民，有機關幹部、老教授、個體業主、新聞媒體工作人員等等。

　　農民的“無奈”：

　　“補償金賞你多少是多少”

　　“一畝地只要幾萬元的補償，政府就可以徵用我們的土地，然後以幾百倍高價拍賣給開發商。而我們為什麼不能直接將集體所有的土地放入市場進行流轉，或直接進行開發？”在採訪過程中，記者聽到一些村民的議論和不解。

　　“農民最大的資産財富就是他的土地使用權，而通過土地流轉，使他們所擁有的最大資産財富變現成其加快經濟發展的生産資本。”陽坊鎮一位村幹部告訴記者：“於是，很多集體經濟組織試圖通過‘小産權房’等形式讓一些農民發家致富，也凸顯了在市場經濟條件下，農民將土地使用權變轉化本的迫切願望。”

　　“當地農民的土地租出去可以收租金，自己種可能面臨著賠。”陽坊鎮的一位幹部告訴記者，大棚農民自己留著種，掙不到什麼錢。別説一個大棚20多萬，給他十個棚20萬元他都不要。這個棚租給他，叫他一年交5000元錢他都不幹，因為他交不上去。

　　這位幹部表示，“村裏是絕對不主張農民自己在大棚裏種菜的，他們要的是眼前利益。租那樣的農耕地，一般是300元/畝1000元/畝。而把這些地建成大棚別墅租給城裏人，每畝的收益可達到數千元、甚至上萬元，比普通耕地多出許多倍。”

　　對於市區居民在村裏買大棚別墅，昌平區陽坊鎮的一位農民告訴記者，“這些大棚出租給城裏人每畝收益上萬元，而我們只得到區區幾百元，賞你多少是多少，誰知道村幹部和開發商從中撈多少。”

　　另一位農民告訴記者，他今年已經拿到了900元的補償金。當問及對拆除“大棚別墅”的看法時，他無奈地説，“政府有政府的安排，群眾有群眾的意見。”

　　誰該承擔“責任”

　　據了解，北京市目前發現的34個非法用地設施農業項目中，已經完全拆除8個，正在拆除5個，拆除非法建築物近6萬平方米。其餘違法用地項目，部分將由有關國土資源分局下達責令整改通知書或進入立案查處程序，部分將以區縣、鄉鎮政府為責任主體，擬定拆除整改計劃，力爭6月底前全部整改。整改中將區別不同情況，可改為種植大棚的予以改造；地面已硬化的，徹底拆除。

　　“其實我認為大棚整改是對的，應該把損失降到最低的情況下去整改，應該有個標準，讓業主、政府、開發商、村民損失最少的情況下來做這個事。”一位開發商也是滿腹的怨言：“説大拆大改，浪費的資源是誰的呀，全是社會財富。”

　　對於“小産權房”問題，北京市華遠地産股份有限公司董事長任志強曾表示：政府不應將這些房子全炸掉（違章違法建築除外），無論如何這是一種浪費。也不應該讓這種明知違法的交易繼續存在，更不應讓農民和市民都在法律無保護的情況下承擔風險與損失。

　　對此，北京市平谷區委信訪辦主任李志剛認為，“在基本農田中間不許搞這些建築（大棚別墅），必須拆，即使開發商、包工頭有意見，該走法律程序可以走法律程序。作為政府來講必須嚴格執行國家土地政策，必須拆。而相關的處置方案及善後事宜，還沒有最後確定。”

　　平谷區峪口鎮大棚別墅承建方之一、來自黑龍江齊齊哈爾的于佔明對此十分不滿，他説：“政府説的跟做的不一樣，剛建設的時候政府相關領導也過來看了的，説應該建的，政府也是要創效益的。施工期間領導也常來，在3月份，基本上每兩三天來一次。”

　　有分析人士認為，既然是確定無疑的非法建築，在生態房的萌芽狀態就應給予最嚴厲的封殺。加之，生態房的政策依據模糊不清，開發商與相關部門“各執一詞”。給資本的介入提供了極大的操作空間，最終演化成一個利益涉及廣泛的社會事件。

　　據悉，這種重復建設所造成的浪費，初步估算涉及金額高達數十億元。除了這些損失之外，眾多業主所面臨的索賠困境，多方主體的責任糾紛等問題，都難以回避。

　　有關專家認為，政府此次集中拆遷行動相對於小産權房已有了較快的反應速度，但仍顯示出一定的滯後性。政府應逐步建立一套實時監控、預警機制，一旦發現有各類形式的違規佔用耕地行為，可立即勒令停工恢復原貌，並加大對相關責任人的懲處力度。