房産“小鬼當家” 風險知多少

　　前不久，市區某樓盤開盤，購房者蜂擁而至。令人意想不到的是，其中一位準房主居然是一名1歲的嬰兒。原來，這套房屋是父母為孩子購買的。

　　近年來，這樣的“娃娃房主”頻頻出現。法律專家提醒購房者：購買“娃娃房”，當心買時容易處置難。

　　樓市出現“小鬼當家”

　　“六一”兒童節前，錢先生花100多萬元買下了一套110平方米、單價1.3萬元的商品房。與普通購房者不同的是，錢先生在辦理購房合同時登記的房主是他還未滿3歲的兒子。錢先生解釋説，自己已有一處房産，此舉本來就是投資行為，“讓孩子當房屋産權人，是提早為他的將來作打算。”

　　正在房産交易大廳辦理買房相關手續的周女士説，近日，自己為正在讀初中的兒子買了套房産，準備以後留作其婚房使用。“雖説孩子結婚為時尚早，但是10年後，這筆置房費仍舊要出，現在提前購房不但省心，還省錢。”

　　如今，很多家長因各種原因將房産辦理在未成年子女名下，這些未成年人包括兩三歲的娃娃、中小學生，有的甚至是嗷嗷待哺的嬰兒。“娃娃房”現象，不在少數。

　　調查顯示，為孩子購房的多是一些比較富裕的父母，購買的也多是中、高檔樓盤。據了解，前幾年徐家匯某高檔住宅小區中的未成年房主，達到3％左右。

　　樓市為何流行“小鬼當家”？

　　目前，家長為孩子買房大多是從長遠利益出發。不少人認為，房子以後終歸是要留給孩子的，將來辦理過戶手續很麻煩，而且還可能交納一筆不小的稅費。所以晚買不如早買。雖然目前我國尚未開始徵收遺産稅，但多數父母都考慮到了日後國家徵收遺産稅的可能性，於是為了避稅，現在就直接把房子登記在了孩子的名下。

　　還有不少生意人則是考慮到做生意的風險，於是先以子女的名義購買房屋，將資金轉移到孩子名下，以防萬一自己不幸破産後，能為孩子和自己都留條後路。

　　比如，來自溫州的賀先生夫婦，在徐匯區買了一棟150平方米的住房後，就直接將房屋産權公證到了自己13歲兒子的名下。作為一個生意人，賀先生有自己的打算：目前，他在某建材市場做生意，商業風險很大，如果生意不景氣，他很可能一夜之間變成“窮人”，如果將購買的房屋辦理在兒子的名下，就算將來生意失敗了，兒子名下的房屋也不會受到影響。

　　此外，許多家庭的夫妻雙方為避免萬一離婚時發生財産糾紛，也熱衷於在買房之初直接在房産證上寫上孩子的名字。更有一些爺爺奶奶出錢買房，讓自己孫兒孫女成為業主，為的也是怕日後萬一兒女要離婚，房子不好處理。

　　根據有關法律規定，父母為未成年子女購買房屋，手續並不複雜。父母只需帶上孩子的出生證或獨生子女證、孩子和監護人的圖章，到售樓處簽訂合同即可，剩下的手續就跟成年人購房一樣了。

　　不難看到，購買一套“娃娃房”並非難事。不過，對於買下“娃娃房”後可能遇到的法律風險，許多家長就不太了解了。

　　“娃娃房産”麻煩不少

　　張先生的兒子今年8歲。2007年，為了兒子能到上海上小學，他在上海某住宅小區購買了一處房産。辦房産證時，他特意將兒子的名字也寫了進去。眼下，他和妻子打算帶兒子回老家上學，並想把上海的房子賣掉。沒想到，問題來了———他為兒子買的這套房居然無法過戶。

　　心急如焚的張先生趕到房産管理部門諮詢，被告知，房子是他和兒子的共有財産，必須經過孩子的同意才能賣掉。問題是，張先生的兒子現在還未滿18歲，不具備完全民事行為能力，不能對自己名下的房産進行處置。想賣房，張先生只有等他兒子年滿18歲，並經兒子同意後才能辦這事兒。

　　類似的案例還有不少。去年年初，年逾70歲的孫老伯由於身患重病，想在去世前將自己名下的房産轉讓給他的兩個兒子。考慮到大兒子當時正面臨著離婚，孫老伯為避免大兒子離婚後發生財産糾紛，便在房屋轉讓時在房産證上寫上了自己年僅14歲的孫女和小兒子的名字。

　　孫老伯去世後不久，兩個兒子商量要把房屋轉手賣出去。但是，由於房産證上有一位戶主是未成年的孩子，所以在變賣房屋時公證機關不予公證，房屋過戶手續也遲遲辦不下來。現在這事已拖了一年多，房屋依然空置在那裏，賣不出去。

　　幾年前，林先生夫婦以自己16歲女兒的名義買下一套百餘平方米的住房，多年來三口之家一直住在裏邊。如今，女兒已經成年並交了男朋友。不久前，女兒的男朋友生意上遇到困難急需用錢，在林先生和太太都反對的情況下，女兒還是擅自將自己名下的房産抵押出去，支持男朋友的生意。但不久後，女兒男朋友的生意徹底失敗，林先生全家陷入無家可歸的尷尬境地。

　　一氣之下，林先生將女兒的男朋友告上法庭，要求其償還自家的房屋。但法院認為林小姐已經成年，有權利處置自己名下的財産，最後林先生的起訴以失敗告終。

　　“娃娃房”為何如此麻煩

　　法律專家指出，“娃娃房”雖屬長線投資，但其中的法律隱憂不少。

　　根據我國目前法律的規定，父母為未成年子女購房後，該房屋便成為其個人財産，父母無權擅自處分。即便是為了未成年人的利益而出售或抵押房産，父母也須提供合法證據。否則，日後一旦孩子提出異議，認為父母侵犯其合法權益，不但可以要求父母承擔賠償責任，而且房産仲介公司也要承擔連帶責任。

　　我國《未成年人保護法》明確規定，父母或者其他監護人不履行監護職責或者侵害被監護的未成年人的合法權益的，應當依法承擔責任。侵害未成年人的合法權益，對其造成財産損失或者其他損失、損害的，應當依法賠償或者承擔其他民事責任。為了保護未成年人的合法權益，未成年人所有的房屋不能隨意轉讓、交易。有關房屋的處置行為必須有利於未成年人的利益，如未成年人出現重大疾病需要治療、孩子需資金出國留學等，方可出售。且出售所得款項必須全部用於撫養未成年人。

　　另一方面，“娃娃房主”作為“房屋權利人”卻又不能真正行使某些權利，因為未成年人屬於無民事行為或者限制民事行為能力的人，許多事項仍然需要其監護人來完成。

　　其實，“娃娃房主”的父母不要説將房屋完全登記在子女名下，即便他們自己也是房屋共有權人，在處分房屋時仍會遇到很多麻煩。比如在辦理抵押時，我國法律明確規定，共同共有人以其共有財産設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效。雖然司法解釋規定，其他共有人知道或者應當知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。但這仍然不能解決“娃娃房”所遇到的問題，因為規定中的“同意”、“提出異議”應以當事人具有完全民事行為能力為前提，而未成年人不具備完全民事行為能力。

　　由此可見，一旦將房産過戶到未成年子女名下，父母就只能充當監護人的角色，而無處理子女財産的權利，如果監護人要在子女未成年時將房産出售或抵押出去，程序上會相當困難；如果夫妻離異，則有可能會在財産分割問題上遇到法律糾紛。所以，家長們在購買“娃娃房”時，應當充分考慮將來的種種法律風險，慎重作決定。（文中部分案例由陳紅兵、郭敬波提供）

責編：王玉飛