國務院13年來首次下調商品房資本金比例

2008年10月23日，重慶市民在秋季房交會上看盤選房。

　　當日，重慶市2008年秋季房交會在重慶國際會展中心開幕，重慶市國土資源和房屋管理局公佈了2008年秋季房交會優惠措施，居民購買和出售商品房可享受契稅和營業稅減免。新華社記者周衡義攝

　　從35%降到20%，政府扶持開發商力度加大，市場上房源將持續增多

　　國務院5月27日公佈了固定資産投資項目資本金比例的調整結果，其中最值得關注的是，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%，成為此次調整受惠最大的項目之一。南京部分開發商表示，此舉表明房地産市場的行情並不如銷售數據看到的那樣“光鮮”，一些企業的資金鏈依然緊繃，下調資本金比例能否起到救市的效果還有待觀察。

　　恢復到1996年水平

　　記者注意到，這是自1996年設立房地産項目資本金比例制度以來的首次調低，其中保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例下調15個百分點以後，已經恢復到1996年的水平。

　　何謂項目資本金比例

　　固定資産投資項目資本金比例指固定資産投資項目資本金佔總投資的比例，根據國家規定，投資項目必須首先落實資本金才能進行建設，可以説，降低資本金比例就是降低了融資門檻。該指標根據不同行業和項目的經濟效益等因素確定。

　　南京市房管局相關人士告訴記者，對於商品房行業而言，項目資本金比例是指開發商擁有資金佔其全部開發資金的比例，業內又稱“自有資金比例”。2004年9月，中央為調控當時較熱的房地産市場，曾要求申請貸款的開發企業其自有資本金比例不得低於35%。隨後幾年，隨著樓市的持續升溫，中央曾出臺過一系列針對樓市的調控政策，但“35％”的大限卻從未鬆動過。

　　樓市運行恐不樂觀

　　分析人士指出，資本金比例的鬆動，實際上是對開發商最為“對症下藥”的“拯救”，自有資金比例降低後，也就意味著開發商的貸款門檻更低，可以用更少的資金貸到更多的貸款，從而增強企業的信心。

　　不過，南京福舍置業顧問公司總經理史東分析説，國家之所以選擇在此時出臺保增長的救市政策，或許可以從另一個角度説明，目前樓市的運行狀況可能並沒有人們想像得那麼樂觀。“大家都在説‘小陽春’，從數據上看，確實賣的還不錯，但這只能表明抑制的需求釋放了，一些樓盤的價格也出現了回調。而更深層次的矛盾尚未解決。”他認為，諸如開發企業的資金鏈問題、可持續開發能力等等，可能要嚴重得多。

　　開發商不急於“入市”

　　在河西開發了兩處高檔樓盤的某外資企業負責人表示，就目前市場而言，中小企業是否會因貸款門檻降低而“入市”，恐怕還不敢盲目樂觀。“從南京的銷量上看，所謂熱銷的也就那麼幾家樓盤，而且江寧、江北板塊的還佔了大頭，真正的購買力仍沒有出現強勢增長”，他認為，眼下最關鍵的還是加大房源供應，緩解市場上供求失衡的局面。

　　另外，多位開發商也表示，下調自有資金比例後，企業即便拿到更多貸款也不會去拿地或者開發新項目，因為市場上的購買力尚未完全釋放，後市仍難稱樂觀。“最現實的做法就是加快消化庫存、回籠資金，等‘荷包’鼓起來以後，再選擇合適的項目也不遲。”江寧一家開發商如是説。

　　地産業調整仍將持續

　　南京大學經濟學系副主任葛揚昨日在接受記者採訪時表示，從表面上看，國務院此次出臺的政策放寬了開發商的投資底線，而實際上，這也可以視為房地産行業繼續調整的一個信號。

　　“在全國範圍內，樓市在各地的表現不盡相同，一線城市可能回暖的跡象明顯一些，但二線、三線城市的開發商可能還在‘掙扎’當中。下調自有資金比例的政策出臺，表明政府今後對開發商的扶持力度還將加大。”葛揚認為，這對包括南京在內的地産活躍城市而言，應該是一個利好消息，開發商能以較少的資金量獲取更多的貸款支持，從而刺激投資，市場上的房源還將持續增多。

　　他也提醒相關職能部門，儘管房價已經放開，由市場自行調節，但是對於現在一些開發商惡意炒作、囤房的行為，還是應該強力干預。“比如有的企業見到市場好轉，故意不領銷售許可證，囤房惜售，待價而沽，相關部門應該對這一擾亂市場秩序的行為加以約束，必要時加大處罰力度。”(馬祚波)

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　　7成被調查者認為

　　新政不會拉低房價

　　此次新政有一種解讀是:伴隨著樓市交易的回暖,如果房地産開發的步伐不能儘快跟上,政府擔心無法體現房地産業對投資的拉動作用;另一方面,房地産供應量的減少,對於房價飆升也是一個潛在威脅。

　　也許政府出台資本金鬆綁的政策本意是平抑房價,防止房價後續增長。但在購房群體看來,似乎並不是這麼一回事。

　　某知名網站進行的購房者調查顯示,73%的被調查者認為房地産開發項目資本金比例鬆動將導致“房企資金壓力緩解,房價上漲”,只有18%的被調查者認為新政“使房企間競爭更加激烈,促使房價下降”。在參與調查的購房者中,有高達81%的購房者認定,該政策不能救市,只是救了開發商。相應的,只有14%的被調查者認為房地産市場將回暖。(據國際金融報)

　　新政鼓勵保障性住房

　　和普通商品房開發投資

　　南京大學經濟學系副主任葛揚表示，國務院此次出臺的新政策對不同的商品房開發投資是有所區別的。其中保障性住房和普通商品住房項目的最低自有資金比例從35%調低至20%，而其他房地産開發項目的最低自有資金比例只下調了5個百分點，從35%降為30%。“很明顯，這表明國家是鼓勵保障性住房和普通商品住房的開發投資的”，葛揚説，作為抑制房價過高的手段之一，增加保障性住房和普通商品住房的投入自然會令更多的老百姓能夠買得起房，這也可以視為中央進行房地産調控的一個方向，希望開發企業加大這一類房源的投入。 (馬祚波)

責編：金文建