假按揭黑幕:開發商註冊百家公司 貸到款就破産

　　樓市牛熊交替，不死的假按揭幽靈卻正顯山露水。一位接近最高法院的知情人士透露，今年一季度，地産涉案訴訟正呈激增之勢，其中大多為假按揭訴訟。

　　鋻於假按揭多存在一至兩年的滯後期，我們正在目睹自2007年地産大牛市以來，那如火如荼的成交數據背後究竟有多少潛在的秘密——從套取銀行貸款、虛抬房價，到編織一個無影無形卻真實存在的、以消化假按揭訴訟房産為利潤來源的利益集團，在那裏，利益的交換與輸送觸目驚心。

　　一位接近最高法院的企業界人士對本報透露，近日，最高法院對地産的涉案民事訴訟作出一個內部的原則指導，即儘量通過簡易訴訟手續來完成。該消息人士表示，“依照我們的理解，只要走簡易司法程序的，一般都是假按揭。”

　　據上述人士介紹，全國目前涉及地産的訴訟案件數量呈現快速上升態勢，最近就有1600多件，每件案件背後涉及的房産多少不一。據其分析，在此數據的背後，其一意味著房地産公司的資金鏈條很緊張，其二，就是假按揭數量增多。

　　在該人士的建議下，本報記者查詢了北京昌平及通州兩區法院民事庭的相關數據，調查發現，上述情況廣泛存在。

　　據報道，昌平區法院通過調研房貸案件發現，今年受理的房貸案件激增。截至4月30日，房貸案由去年同期的34件上升到了今年的81件，增長了138.2%。

　　種種跡象顯示，假按揭這個不死幽靈正在重新漂浮在人們的視線之內，鋻於假按揭多存在一至兩年的滯後期，上述不斷激增的地産涉案訴訟在提醒著整個行業，即使在2007年樓市熾熱的歲月裏，假按揭這個痼疾也從未遠離，且日漸暴露出一根錯綜複雜的利益鏈條。

　　假按揭標準程序

　　高小姐2003年曾就職于一家開發公司，該公司在北京朝陽公園附近開發了某公寓。由於之前從銀行的貸款全被公司老闆賭博揮霍(高小姐並不知情)，該老闆找到高小姐，借用其身份證並以高小姐的名義向銀行辦理了按揭貸款。

　　“當時那個老闆説就是用一下我的身份證，先從銀行獲得一部分資金，首付款、月供都不用我還。”高小姐告訴記者，當初這個開發企業的老闆表示，房子蓋好後可以將房子再通過二手房市場轉讓出去。

　　此後，高小姐因為有更好的工作機會，從該公司離職。但就在2008年6月份左右，高小姐突然接到某銀行催促還貸的電話，説是她的房子已經連續斷供6個月。而此時她才知道，當時借用自己身份證買房的老闆已經于2008年初被刑事拘留，此前貸款買房的樓盤已是爛尾狀態。

　　中易安房地産擔保有限公司市場營銷部市場總監徐東華表示，高小姐的遭遇正是假按揭操作中的典型事例。開發商的目的是為了獲取按揭貸款而緩解資金壓力。

　　據其介紹，假按揭多數是開發商以內部員工或者是由內部員工聯絡到相關人士充當“購房人”。

　　“開發商在此過程中通過與銀行內部人員勾結可以順利獲得貸款的審批。”徐東華介紹，首先開發商和有關聯的律師出具虛假的還貸能力的法律意見書，由銀行以及銀行指定的評估公司認可要辦理假按揭的房屋的抵押價值，同時簡化並忽略很多應有的貸款前的風險控制流程，如不需要貸款人本人出面等，從而使開發商能夠獲得貸款。

　　一般情況下，開發商在獲得貸款放款之後，將該筆資金用於經營等用途並替假購房人償還貸款，等到資金問題解決之後再將剩餘貸款還清，然後按照二手房將該房産賣掉；或者是在較短時間內解決了資金問題，那麼由所謂的“購房人”辦理退房，在退房之後開發商再將該房産賣掉。

　　“這樣一來銀行不會向貸款人進行追索，以做到‘神不知鬼不覺’，但是一旦開發商的資金問題不能緩解，那麼就有可能不再還款，直至被銀行收回房産後拍賣。”徐東華説。

　　除了可以以個人的名義辦理假按揭的貸款外，開發商也使用公司貸款買房的名義辦理假按揭。

　　通常情況下，這類開發企業會註冊多家甚至上百家公司，和銀行的“內應”及資産評估等機構勾結後辦理假按揭，成功獲取貸款後，其之前註冊的公司就會申請破産，無法支付銀行月供，進而銀行將這些房子進行拍賣。

　　“上述過程，一般是開發企業的有意行為，本身就是以低價房套取銀行的信貸資金的行為。”一位不具名律師説。

　　另外，對於尾盤，開發商同樣採用上述假按揭的形式獲得回籠資金。在現實中，很多開發商都未必會再還款，很可能在假按揭之後就將房産推給銀行，銀行最終將該不良資産打包給資産管理公司或是拍賣。

　　徐東華介紹，即使在牛市，某些樓盤因為項目定位不準，也會出現滯銷局面。迫於資金壓力，部分開發商就開始使用假按揭的手段通過銀行套取現金以緩解資金壓力，而以假按揭的辦理來説，其融資成本比其他融資渠道(比如借款、私募等)成本都要低。