陳慶貴：統計局如何能揭開“房産成本”的謎底

　　“公開”“報料”了N次，中國“房産成本”仍然是個撲朔迷離的謎。因此，我把中國“房産成本”看成是個揭不開的謎。

　　對於一直成謎的房地産開發項目費用的支出結構，國家統計局已經下發通知，將通過一場針對40個重點城市商品住宅開發費用的專項調查予以摸底（5月24日《揚子晚報》）。

　　“房産成本”的謎底要不要揭開不是謎，問題是能不能揭得開。在我看來，“房産成本”厘清大白天下之際，不正是還公眾“房價高不高”明白、還地産商“有無暴利”、還官員“有無腐敗”清白之時歟？

　　儘管國統局今次之舉又然吊起了我的胃口，但我仍然對其能否如願以償持懷疑態度。我不是説揭開“房産成本”之謎缺少技術手段，恰恰相反，在房地産項目開發費用構成中，國家統計局要求在此次調查中摸清項目土地費用、城市基礎建設費、項目建造費用、項目銷售費用和各項稅費、項目總建築面積和項目銷售總收入，而這些正是目前房地産常規統計制度還無法全面、詳細覆蓋的統計信息。我之所以對結果不太樂觀，是因為揭開“房産成本”之謎面臨重重阻力。換言之，不是缺少揭底的技術手段，而是技術手段無從順暢施展。

　　揭開“房産成本”之謎房産商打死也不會答應，因為他們害怕露出“暴利”尾巴。2005年，福州物價部門曾嘗試該市市區商品房社會平均成本測算，其時統計房地産開發商利潤率平均為50%最低為20%最高為90%，其中地價建安成本配套設施費用分別只佔房價20%、25%和14%左右，而管理費用銷售費用利潤則佔到房價41%左右。此謎揭曉後，關於房地産暴利論和偷漏稅的指責似乎找到佐證。然而不少房地産商迅即藉以各種途徑辯稱，房地産真實成本實際稅收之外各項政府行政事業收費較大影響。故而長期以來，關於中國房價高企的各類爭端往往繞不開在開發成本上形成“公説公有理，婆説婆有理”的糾結怪圈，因為成本無法厘清，房價是否合理自然無從判斷。似乎除了開發商自個兒，無人知道也無從知道真實成本。而且每每提及房産成本，開發商們總是配合默契諱莫如深。

　　揭開“房産成本”之謎，屁股不乾淨的官員也不敢答應。去年年底，原全國人大常委會副委員長成思危在清華大學公佈了自己的一項調查結果：“2005年我的博士生專門做了一次調查：在北京、上海和福州做了三個案例研究，結論都差不多，在房價中，房子土地和建築成本佔50%，政府稅費佔20%，開發商佔30%。這30%裏有一部分，是開發商最不願意公佈的，説白了就是行賄的費用。”早先，一位在珠三角和廣西、雲南多年從事樓盤開發的房地産開發商坦言：“樓盤開發成本只佔房價20％，房開商能夠拿到其中40％的利潤，餘下超過40％的利潤全部被相關職能部門‘層層消化’掉了。”5月20日《報刊文摘》載：近年來，建築領域腐敗案件層出不窮，房地産開發腐敗成本已是公開秘密。江西某地檢察機關有關負責人曾透露，由於房地産建設利潤高，施工單位之間競爭激烈，為獲得工程承建權，將工程造價5％至10％列為“公關費”預算用於行賄，是當地建築行業“潛規則”。建築業“潛規則”竟升級為“受賄協議”。不僅在建築招投標、工程款支付過程中大肆收受賄賂，更以《學生公寓投資協議》為名，肆無忌憚地與房地産商簽訂有效期達15年的“受賄協議”，每年從中“分紅”20萬元——原江西師範大學基建處處長諶光明近日因受賄480萬元（其中280萬元“分紅”因案發未遂）被南昌市中級人民法院一審判處有期徒刑15年。

　　揭開“房産成本”之謎，地方政府當然也不願答應。道理再簡單不過，因為“房産成本”成謎可以渾水摸魚抬高房價，抬高房價可以拉動地價，拉動地價可以帶來抬高GDP和增加財政收入的雙重政績。君不見，房價瘋漲時，不少地方政府官員異口同聲鼓噪叫囂“房市健康”“房價不高”；房市低迷時，“救市”“托市”之聲又在不少地方聲嘶力竭此起彼伏，這大抵可被視為地方政府不願揭底“房産成本”的一種注腳。

　　不難理解，近年來，一廂是公眾要求公佈“房産成本”呼聲日烈，另一廂卻是開發商窮盡其辭狡辯搪塞。畢竟，一旦公開成本，不僅意味著房産暴利兜底顯露，更意味官商勾結操控房價黑幕現世。然正緣於此，“房産成本”公開更顯迫在眉睫時不我待。因為唯有如此，才能“釜底抽薪”讓腐敗無處遁形。

　　1至4月，全國樓市銷售好于預期，全國銷售1.76億平方米，同比增速17.5%，住宅銷售增速更是高達18.6%，顯示市場需求回暖已經從主要一二線城市擴大到其他城市。5月開始，部分城市房價開始出現反彈。住建部內部人士表示，隨著樓市回暖，政府部門開始有人提出應當預防房價過快反彈。我想説的是，“房産成本”一天搞不清，圍繞房價的一攬子問題就仍然是一本糊塗賬，對中國當下房市和未來走向的判斷就缺乏科學依據。作如是觀，我雖然為國統局揭底“房産成本”的努力捏汗後虞，但我仍然期許他們的努力會有結果。畢竟，中國的“房産成本”不能再成為子子孫孫揭下去孫孫子子揭不開的死謎了！因為：公眾有權有求知曉謎底，房市健康發展須要謎底！

責編：金文建