房價裏的奧秘:沒有比房産買賣更講究"手段"的了

　　“我可以用三點幾的利率，也就是五年期基準利率打六三折拿到房貸。等我辦成了，將方法傳授給你。”在某房産仲介公司任職、30歲出頭的方圓（化名）很樂於幫朋友的忙。他説，“由於信息極不對稱，沒有比房産買賣更講究‘手段’的了。做法對頭的話，一筆首付的錢就‘省’出來了！”

　　方圓2004年來到上海，一直在房地産行業摸爬滾打，現在是一家房産仲介公司的經理。幾年下來，方圓摸清了房産交易各個環節的“門道”。今年以來，他注意到兩個特殊的現象：開發商“假銷售”現象越來越多；銀行為了拼搶客戶，不斷降低利率，而且開始嘗試擺脫仲介，開展“直客式”服務。“這些現象讓我發現了商機。”方圓説。

　　先從房産商的“假銷售”説起。為了試探購房者的購買力以及製造銷售火爆的假象，開發商會冒用購房者的名義支付定金，虛假銷售，之後再撤銷購房意向，退房。可以説“假銷售”情況一直存在。今年以來，“假銷售”又發生了新的變化：以前只是少數開發商對少量房子，通常是不超過整個樓盤的5%的房子進行“假銷售”。現在，不少房産商的大量房産都是“假銷售”，這些被銷售的房子又回到了開發商或仲介的手裏重新出售。除了製造銷售假象、試探購買力兩大功能之外，如今的“假銷售”還能起到套現的作用。

　　方圓舉了個例子。某樓盤一期的售價是8000元/平方米，二期是1萬，那麼三期開盤的時候，開發商絕對不會以1萬元以下的價格出售。否則，不但可能引起先前購房者的抗議，而且很可能賣不出去——購房者基本上都是買漲不買跌的。最重要的是房産商不願放棄暴利。但在市場環境已經客觀上不允許房價再漲的情況下，怎樣才能讓價格逆勢上漲呢？開發商想出了“先買後賣”的營銷策略。

　　方圓曾經遇到過這樣的情況，開發商開盤銷售三期100套房源，開盤價1.2萬元/平方米。開發商會製造出其中80套開盤不久就賣出的假象。

　　這80套房産中，有的是只付定金，一個星期之內就撤銷購房意向；有的則是冒用他人的身份證辦理售房合同，合同價1.2萬元/平方米，並真正辦理按揭貸款。辦理按揭貸款的好處是，開發商可以及時回籠資金，而且利率能打七折。

　　有真實住房需求的普通購房者，並不知道某套房子的合理價格應該是多少——沒有客觀的統計數字可供參考，整個房産交易過程也是不透明的。他們只清楚自己能承受的價格是多少以及附近樓盤的大概價位。當看到新開盤的房子一下子就幾乎賣光的時候，就會有不明就裏的購房者以1.2萬元甚至更高的價格買入。結果，剩餘的20套房子實現了高價賣出去的目的。而購房者不會知道80套房子又退給了開發商重新銷售。

　　退回的80套房産，只支付定金的則由開發商重新銷售。已經辦理按揭貸款的房子，房産商會把他們掛牌到仲介，以比合同價更高價格出售，其中的差價足夠支付仲介的佣金以及“假銷售”期間的貸款利息。

　　房産交易活躍、房價穩中有升，是銀行、房産仲介、炒房者等都樂意看到的。而在這番繁華景象中，不會有人公開真實的房産交易數據以及銷售的具體操作細節，因為只有信息不對稱才能實現暴利。

　　方圓介紹,“整個‘假銷售’過程很複雜，時間跨度也不一樣。而且，每個樓盤的情況都不一樣。連一些房産數據公司都不掌握‘假銷售’的確切數字。但有一點可以肯定，只要有利潤空間，開發商就會冒險使用一切手段。據我了解，今年以來‘假銷售’增加了很多。”

　　當然，“假銷售”對於開發商而言也是雙刃劍：造假的範圍越大、牽涉的中間環節越多，開發商的成本越高，也越容易被人發現。

　　正是由於發現了房價裏的奧秘，方圓盯上了那些表面上交易活躍的樓盤。“交易量活躍説明投資客多，風險也大，投資客資金出問題、急於套現的概率就大。”職業上的便利讓方圓更容易找到急於拋售房産的賣家，這些人的售價至少會比市場價低一成。

　　此外，方圓還掌握了讓商業貸款利息比公積金貸款利息還低的“絕招”。原來，如果是通過房産仲介辦成的按揭貸款，銀行會給仲介“返點”，去年是購房貸款總額的1%，今年因為競爭激烈，返點提高到了1.2%。如果房産買賣雙方直接到銀行辦理按揭貸款的話，銀行就可以把給仲介的佣金以及銀行的部分利潤讓給貸款人。這也是銀行最近提出的“直客式”服務思路。

　　方圓就是這樣“吃”進了他在上海的第一套房子。他在交易量活躍的樓盤找到了一個因為要離開上海而急於拋售房子的賣家。一套市價約120萬元的房子，方圓把價格砍到了105萬元左右。但他把房産的評估價做到了130萬元。這樣，就能從銀行貸款104萬元，利率是3.74%（5.94%0.70.9），比公積金貸款利率還低。基本上不用掏錢，方圓就有了一套房子。

　　方圓由此也發現了新的業務增長點：房地産市場火爆的這幾年，有需求又有購買力的人已經基本上買了房子。現在開發的是有需求但是購買力不足的購房者。他們年紀輕，積蓄不多，但收入尚可。“低首付、低利率和高負債”正是這部分購房者的理想模式。“我專門為這樣的客戶服務。”方圓説。

　　從開發商“假銷售”到仲介發掘新客戶，目前的房産市場熱鬧非凡。“但我知道，表面熱鬧的市場是在傳達各方對後市的悲觀與迷茫。如果大家覺得今年的市場好，明年的市場比今年更好，他們還用得著花這麼大力氣營銷嗎？”方圓説，“但你也不要以為被忽悠進去買房的人就吃虧了，不買房的人可能更吃虧，因為房價上漲的速度比你收入增長的速度快得多。儘管存量房的消化需要好幾年時間，儘管後市不容樂觀，儘管已經隱藏了不少風險，但只要房價上漲，這些問題就都不是問題。我從來不擔心房價下跌，因為我看到了各方的決心。”

責編：金文建