土地市場開始融冰 開發商"搶地"再度上演

　　隨著4月29日深圳市龍崗區龍城街道回龍埔社區兩塊居住用地以8億元的高價拍出，今年深圳居住用地的融冰之旅以出人意料的高溢價獲得成功，而這場拍賣會也是時隔五個月深圳首度推出居住用地。

　　與此同時，上海青浦區徐涇鎮一地塊受到10余家開發商的強烈追捧，最終金地集團以5.6億元的價格獲得該住宅用地，溢價82%。

　　“搶地”再現

　　曾經一度遠去的開發商“搶地”時代近日在深圳上演。4月29日首場拍賣會推出龍崗區的兩塊土地，底價定在5.3億元，深圳市尚模發展有限公司和佳兆業地産(深圳)有限公司展開百輪競買，持續長達一個小時，最終將價格抬至8億元被尚模發展拍得。這就意味著這兩塊地的樓面地價約為2586.08元/平方米，地面地價達到10292.57元/平方米。

　　“沒有想到成交價會抬到8億元，超乎了我們的預料。”深圳市尚模發展有限公司總工程師劉一新表示，之前估計競買成交價不會超過7.5億元，沒想到對手如此強硬。這兩塊地屬龍崗區舊城改造項目，目前該區域新房均價為7000多元/平方米，樓面地價達到2586.08元/平方米，還需要提供回遷補償面積和保障性住房面積。儘管如此，尚模發展仍是信心滿滿。

　　深圳土地市場破冰如此驚心動魄，與去年冷清的土地市場如同天壤之別。去年上半年深圳市推出的近20宗住宅地塊頻頻流拍，成交量不足推地量的一半；下半年僅成交了一塊居住用地，11月26日位於南山區某地塊被蘇州冠城宏業房地産有限公司、深圳市森帝貿易發展有限公司聯合以8億元底價成交，折合樓面地價為3889元/平方米。這塊土地去年6月6日曾首次拍賣，慘遭流拍後不得已由11.8億元下調至8億元，且付款方式首次採用分期付款，才終於找到買主。

　　不僅是土地拍賣市場出現回暖，協議轉讓的地塊數量也有大幅攀升。今年以來深圳市共有11塊居住用地和2塊商業用地成功協議轉讓，尤其是3月份單月就有8塊居住用地協議轉讓成功。

　　同樣是4月29日，上海市青浦區徐涇鎮一地塊受到10余家開發商的強烈追捧，金地、綠地、新加坡吉寶、新加坡慶隆、江蘇新城、南京朗詩置業等知名房地産公司齊聚招拍現場，最終金地集團以5.6億元的價格獲得該住宅用地，溢價82%。

　　此前，在北京以國企為首的開發商開始積極拿地。3月6日，北京金隅嘉業房地産開發有限公司以5373萬元競得石景山區金頂街居住項目的國有土地使用權。3月16日，北京城市開發集團有限責任公司以9974.63萬元競得昌平區回龍觀(F01地塊)商業金融項目的國有土地使用權，同時以11113.44萬元競得昌平區回龍觀(F03東-1、F03東-2地塊)商業項目的國有土地使用權。3月30日，北京市大興區黃村鎮居住用地(電信局線路局改造項目用地)國有建設用地使用權出讓公告經過54輪競價最終由北京長信達房地産開發有限公司以6620萬元競得。

　　對於這些現象，深圳市時代財富集團投資策劃總監趙磊表示，去年以來土地市場冷清，價格大幅回落，政府推地熱情也極大消退，尤其是下半年推出的居住用地更是寥寥。開發商拿地意願有所恢復後，政府的推地數量預計也會有所增加。

　　開發商“王者歸來”

　　去年甚至更早，各家地産龍頭不約而同謹慎拿地，導致去年土地市場異常冷清。萬科從2007年度中期報告開始就放緩了獲取項目的節奏，2007年銷售額增長超過一倍的情況下，購置土地面積反而低於2006年。

　　2008年萬科繼續在項目獲取上保持謹慎的態度，全年新增按萬科權益計算的項目建築面積465萬平方米，遠遠少於2007年的934萬平方米，其中84.5%是通過收購公司或合作方式取得。全年新增項目土地價款合計136.1億元，土地的平均成本約2003元/平方米，明顯低於2007年地價水平。

　　萬科一季報顯示，在各類存貨中，擬開發産品即對應規劃中的項目為317.4億元，佔比37.7%，較去年年底的341.3億元降了23.9億元；在建開發産品457.8億元，佔比54.3%，較去年年底的438.3億元有所上升。

　　面對樓市回暖行情的持續，各家開發商信心有明顯回升，開始醞釀儲備土地。大連萬達集團3月份以10.45億元價格競得天津河東區地塊，並表示今年計劃投資200億增加土地儲備。綠地集團4月底以9.5億元拿下上海松江區辰花路地塊。SOHO中國董事長潘石屹在公司獲得100億元授信融資額度時，大膽放言，這筆金額加上現有的100億元存款，都將用於土地和項目的收購。

　　招商地産董事總經理林少斌曾告訴中國證券報記者，今年上半年情況會比較樂觀，如果年中各項宏觀經濟數據比較樂觀，中國經濟出現復蘇跡象，相信全年銷售都會比較好。林少斌同時表示，如果下半年形勢明朗，宏觀經濟有所好轉，下半年加大土地儲備將會是一個好時點，招商地産的重點是在北京、上海、廣州、深圳四個一線城市拿地，目前土地價格回落，相對容易買到合適的土地，可以考慮趁低價吸納一線城市土地。

　　金地集團董事長淩克也表示，今年將採取相對有彈性的拿地方案，計劃用於新增土地儲備的資金規模在50億-100億元，拿地重點是經濟龍頭的長三角、價格調整比較到位的珠三角和金地比較缺項目的環渤海區域，其他二線城市也會做一些呼應。除了政府招拍挂的土地，希望能有項目轉讓和合作開發的形式。

　　專家認為，土地市場的回暖肯定會慢于樓市，只有當樓市的庫存量消化到一定程度之後，開發商才會考慮去拿地。如果樓市在二季度依然能保持一季度的成交量和市場熱度，土地市場的回暖會進一步加快。

責編：金文建