界定"二套住房"和"改善型普通自住房"問題亟待解決

　　為了拉動經濟，中央政府、央行、銀監會和地方政府連續出臺了提振樓市的系列政策。但各地的實踐表明，樓市政策的可操作性亟待加強，中央政府和地方政府之間、政府各個部門之間的溝通和協作有待深化，否則，就會出現“有政策無細則”和“政策打架”現象。

　　目前樓市政策亟待解決的最大問題之一是準確界定“二套住房”和“改善型普通自住房”，規範商業銀行的放貸活動，防範金融風險。去年年底，《國務院辦公廳關於促進房地産市場健康發展的若干意見》(國十三條)提出，“對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業銀行在基準利率基礎上按風險合理確定。”但時至今日，央行和銀監會仍未出臺關於“國十三條”的實施細則。許多業內人士認為，與地方政府的態度形成鮮明對比，銀監會在放鬆二套房貸問題上非常慎重，是細則遲遲未出的主要原因。

　　由於實施細則未出，在不同銀行之間甚至同一銀行的不同支行之間，二套房貸的操作情況差別很大。雖然沒有實施細則，但一些地方政府出於拉動經濟的考慮，已經提出“居民為改善居住條件，再貸款購買第二套普通住房的，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。”

　　此外，“改善型普通自住房”的定義比較模糊，操作變通空間較大，商業銀行要麼因沒有細則而無法執行，要麼根據自身理解打一些“擦邊球”，把“改善型普通自住房”變成實質上的二套住房。有消息稱，北京市建委相關領導最近表示，改善型住房可以分為很多種情況，以舊換新、以小換大等都是改善型，為離單位近點買房也是改善型。這種看法其實表明，很多地方政府傾向於利用“改善型普通自住房”的概念，徹底放開二套房貸。地方政府的這種態度，已經使“改善型普通自住房”脫離了其最初的本義，置監管部門于尷尬的境地。

　　監管部門的實施細則遲遲不出，但地方政府救市心切，導致各地商業銀行發放了不少超越政策規定的貸款。在南方部分城市，早在央行出臺“改善型普通自住房”政策之前，購買多套房産都可以被銀行視作購買第一套房産，享受首付和利率優惠。這些情況反映出，中央政府和地方政府的利益訴求並不完全一致，如果中央的政策不能及時跟上市場變化或可操作性不強，地方政府出臺的政策完全可能會搶跑，或與中央政策出現背離。

　　樓市政策執行中出現的各種問題，正是房地産市場複雜性的體現。政府既要保障房屋成交量，使其成為財政收入的穩定來源，促進經濟增長；又要順應民意，不能保護不合理的高房價，從而提高中低收入人群住房購買力，這二者之間如何保持平衡是一個難題。曾經有評論指出，中央政府提振樓市的最有效一招，是認可地方政府搶跑政策，提振本地樓市。但放任地方政府“搶跑”，其出臺的政策可能出現越權，即使沒有越權也未必能完全把握二者之間的平衡，因此，各級政府之間、政府各部門之間的溝通和協作仍需要進一步深化。

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責編：李菁