京滬等城市大多數居民有購房打算但房價還是貴

CCTV.com 2008年09月09日 07:27 進入復興論壇來源：中國證券報

　　一面是居高不下的房價，一面是寥落慘澹的成交。種種跡象表明，近一年來買賣雙方博弈而凝成的樓市堅冰難以在近期被打破。不少專家認為，未來一兩年樓市將有更大的調整，但具體時點尚難判斷。在當前經濟環境下，季節因素對樓市的提振作用微乎其微。

　　“金九銀十”或成泡影

　　“‘金九銀十’只是一種銷售説法，目前完全看不出這種跡象。”一家開發商有關人士在談及短期樓市時表示不抱太大希望。

　　7月以來，一些大中城市的樓市成交量繼續下降。以北京為例，繼7月份出現逾30%的環比降幅後，8月份全市商品住宅成交4658套，共525309平方米，環比繼續下降25.2%和32.6%。

　　很多人表示，雖然有不少樓盤打折促銷，但仍會繼續觀望。“雖然有購房打算，但目前的房價還是太貴了。”在事業單位上班的李先生表示，按照目前的北京房價，在五環內購房月供要佔到自己收入的一半以上。

　　另一位購房者則表示：“有的樓盤三年前賣4000元每平米，去年最高漲到了17000元，現在降到15000元，你説開發商還有多大利潤和降價空間？”

　　客觀地講，房價過高是買方觀望的主要原因。按國際慣例，居民房價收入比一般為4-6倍，但對北京、上海等城市的大多數人來説，這個指標早已超過了10倍。

　　有業內人士認為，買漲不買跌的心態同樣是買方觀望的重要原因。比如亞洲金融危機後，香港房地産市場累計跌了70%，但百姓還是不願意買。直到前兩年經濟好轉以及住宅供需情況發生變化後，香港樓市成交量才逐步攀升。

　　開發商對降價有疑慮

　　儘管成交慘澹，但除了深圳等極個別城市，全國樓市目前降價幅度並不明顯。據亞豪機構統計， 8月份北京共有23個新盤入市，總均價為每平方米13584元，與7月的13051元相比，環比上漲4.1%。

　　“目前的房地産市場是典型的滯脹。”全國工商聯房地産商會會長聶梅生日前在參加博鰲房地産草原行論壇時認為，受翹尾因素影響，今年的房地産投資增速不會很低，但成交量下滑明顯，市場已形成供給遠遠大於需求的情況。1-7月份全國房價同比上漲7%，未來幾個月漲幅一定會繼續下降。

　　對不少開發商來説，目前儘管資金緊張，但降價是絕不情願去做的一件事。北京某地産公司副總認為，在當前的形勢下，降價5%、10%起不到明顯效果，反而可能在利潤上得不償失，更大幅度降價則有可能引起已購房者不滿。而且，如果降價後樓盤一下子銷售過快，造成銷售脫節還會引起銀行對風控方面的關注。

　　近期也有一些樓盤降價幅度較大，如南京主城區的世茂濱江最低折扣為7.5折，每平方米單價由昔日最高的1.7萬元降至1.1萬元。萬科在上海的8個樓盤平均降價幅度也超過了10%。

　　華遠集團董事長任志強認為，開發商的冬天尚未到來，目前只能算是“深秋”。上半年，全國房地産業到位資金2.2萬億元，完成開發投資1.5萬億元，開發商手中還有至少8000億元。如果今年銷售收入減少20%即減少6000億元，開發商還過得去。但未來如果宏觀經濟形勢持續嚴峻，房地産業的冬天可能會來臨。

　　地方政府調控略松

　　與中央絲毫未放鬆的房地産調控相比，一些省市陸續出臺的政策開始顯示出微妙變化。如西安市政府規定，2008年9月4日起至2009年12月31日，對購房戶按購房款總額，分1.5%、1%、0.5%三個等級給予一定比例的財政補貼。

　　長沙日前也出臺規定，變房屋實補為貨幣補貼，對該市具備經濟適用房購房資格者補貼8萬元。分析人士認為，此舉除繼續落實保障性住房政策外，更有助於提升成交量，活躍住宅市場。

　　一家開發商有關人士説，房地産業是財政收入的大頭，地方政府不希望房地産投資放緩。地方政府除了出臺直接政策外，還可以通過提前發銷售證、爭取土地供應等方式給予扶持。

　　但聶梅生認為，地方政府的騰挪力度依然有限，因為其無法繞過中央對銀根和地根進行收縮的政策。7月份，全國土地購置面積、開發面積和新開工面積三項指標，環比均出現兩位數下降，説明這輪地産調控還是相當嚴厲的。

　　與美國等發達國家不同，我國房地産市場是以增量市場為主。對於調控房價，除了在需求端外，還應在供給端增大住房有效供給。從這個角度講，開發商保持一定的開發投資速度是必要的。SOHO中國董事局主席潘石屹認為，目前開發商最大的困難是缺錢，如果貨幣政策適度放鬆，或者在稅收方面對土地交易稅、增值稅進行調整，對開發商已經足夠。在未來1-2年內不看好國內房地産市場，但長期來看則前景光明。

　　中國企業海外發展中心主任孫飛則談到，目前房地産業95%以上的金融類資金來源於商業銀行，這個比例是不合理的，既加大了銀行風險，又導致房地産融資渠道匱乏。未來應建立“銀行＋信託＋證券化＋資本市場＋PE”的多層次融資渠道，其中信託和證券化應是主流融資渠道之一。

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