CFP供圖
競拍人取得出租權或承租或承包經營 通過價差獲利潤
雖然廣州商鋪市場租賃均價有下降趨勢，但不同地段的商鋪價格表現不同，成熟地段的商鋪投資市場仍然保持熱度。
近日，廣東物資拍賣行發佈公告，將於8月18日公開拍賣嶺南藝術品商場（中山三路5號）10間商鋪的租賃權。隨著房産物業市場化的日益成熟，物業租賃權、經營權的拍賣在拍賣會上逐漸增多，也成為投資者關注的領域。行內人士分析，對於租賃權、經營權的拍賣，重點還是衡量標的本身的市場價值，從中可以獲得投資機會。
標的分析：
估價基本符合市場行情
本次推出的嶺南藝術品商場整體經營一般，首層相對較好，經營音像、藝術用品等，三四層經營書店、藝術用品店，生意較為冷清。中原地産工商鋪高級總監羅思源認為，這種商場不是市場主流，價格不太透明，難以參考周邊商鋪價格。
但是，單衡量參考價則認為首層商鋪價格不算高，畢竟該商場處於主流商圈中，人流量有一定保證。
何況目前廣州市區大多數社區商鋪的均價都可達150~200元/平方米/月之間，該商場首層商鋪230元/平方米/月的價格基本符合行情。
常識：租賃權經營權拍賣有差別
從拍賣行了解到，本次推出的商鋪標的業主為廣州市行政事業單位，租期需要業主與買家商議，但多不超過5年，短不少於1年（注：自合同開始計算時間）。買家如獲得業主的准許後，即可獲得轉租的權力。
廣東物資拍賣行總經理張衛星介紹，租賃權拍賣是把物業（包括商鋪、寫字樓、住宅）通過拍賣方式出租給競拍人（即承租人），競拍人有承租權力，按物業用途進行使用，但要自行辦理營業執照；經營權是業主具有營業執照，附帶物業，競拍人承包其經營。相對來説租賃權範圍較大。
在拍賣市場中出現的租賃權、經營權拍賣標的具有一定特殊性。
主要是因為廣州市行政、事業單位物業的招租必須採用公開方式；區一級行政、事業單位及國有企業的招租可以使用多種方式，一是招標、投標，二是拍賣。
競拍目的一：經營臨街商鋪
在拍賣標的中也有部分難得一見的臨街旺鋪。
如此前一次陵園西商鋪（手機市場對面）的拍賣，成交均價為500元/平方米/月左右，最高價格甚至達900元/平方米/月。
雖然價格與中華廣場商鋪價格接近，競拍成功者仍認為價格划算。
競拍目的二：轉租賺取利潤
在租賃權和經營權拍賣市場中，最重要的投資方式是轉租。一般來説，如果得到原業主的允許，第一手租客有權利轉租；但也有業主明確規定不允許轉租。其投資策略包括：
賺取差價。如以100元/平方米/月的價格拍下商鋪租賃權，其後以150元/平方米/月的價格出租，獲得50元/平方米/月的利潤空間。（多指小面積商鋪）
分租。如以100元/平方米/月的價格拍下大面積商鋪租賃權，然後分切成多個小面積商鋪，以150元/平方米/月的價格出租。（多指批量商鋪）
包裝後出租。投資者以100元/平方米/月拍下大面積商鋪（商場或商業街），其時市場行價為90元/平方米/月，但經過投資者的包裝、宣傳，將其打造成專業街或專業市場，從而以150元/平方米/月的價格出租，賺取差價。（多指整體商鋪）
變相轉租。在原業主不同意一手租客轉租情況下，一手租客可能採取合作經營方式獲得租金收入。由於第一手租客生意經營不善、租約又未到期，又不想付原業主違約金和鋪租，於是採取充當“二房東”的方法，通常使用雙方合作經營方式，這樣第一手租客可獲得合作費（實際為租金），第二手租客使用第一手租客的牌照，並交納租金。如採取這種手法，新租客有一定風險，如“二房東”不按時將租金交給原業主，可能出現原業主通過法律程序收回商鋪的結果。因此不提倡這種擦邊球的做法。
