房市向上將推動股市進入三年牛市

    ⊙中證投資 徐輝

    受周邊股市大幅回落的影響，昨天大盤出現了一定程度的調整，近期新興市場股市出現了不同程度的調整，從短期看，A股市場存在一定的壓力。但我們對中國股市的長期前景充滿信心，這主要源於中國經濟的基本面非常好，股市整體估值僅在長期平均估值水平附近。更為重要的是，從房地産市場的情況看，此輪牛市持續的時間可能會超出多數人的預期。筆者認為，中國房地産市場的牛市將超過三年，帶動股市也出現至少三年的牛市。因此，近期市場出現的調整對於長期投資者而言，無須過於看重，應著眼市場的長期運行。

    大盤站上3000點之後，投資者普遍感覺有些緊張，但應該指出的是，目前的3000點和2007年的3000點意義大不相同。

    首先，市盈率不同，所處的歷史位置不同。2007年上證指數3000點時，當時滬深300指數的市盈率為25倍左右；而這次3000點，滬深300指數的市盈率剛突破20倍。也就是説，同樣是3000點，目前市場估值要比2007年低20％到25％。

    其次，分析表明，2007年上證指數3000點時，滬深300指數估值水平處於歷史均值附近，也就是25倍市盈率；目前滬深300指數剛剛突破20倍，距歷史均值25倍市盈率尚有20％左右的空間。言下之意是，如果市場回到歷史估值的均值水平，意味著市場還將上行20％。

    再次，兩次3000點所蘊含的風險程度不同。2007年站上3000點後，市場開始泡沫化；目前3000點屬於估值的合理回歸。如果以目前上市公司業績看，上證指數站上4000點後，其泡沫才開始逐漸泛起。

    從世界各國的情況看，房地産市場對股市運行具有較強的引導作用，國內情況也大體吻合。2007年中國房地産市場見頂，正好與中國股市見頂重合；而2005、2006年中國房地産市場走牛，也與股市走牛重合。從地價4月底出現向上拐點的情況看，此次中國房地産市場的向上循環應持續三年左右，筆者相信中國股市的這波牛市也有可能延續到2011年。當然，這並不意味著牛市會一帆風順，過程必然充滿坎坷，包括時下人們憂慮的寬鬆貨幣政策退出的時間與方式、房價大幅走高引發的政策調控和惡性通脹再度來臨。

    面對這三方面的憂慮，筆者認為，首先，寬鬆貨幣政策逐步改變是央行必然的選擇，但投資者沒必要對此過於憂慮。房價走高的情況也不會像2007年那樣，從歷史看，幾乎沒有哪個經濟體在兩三年內經歷了兩次大通脹。其次，就未來五至十年的政策選擇看，有兩點至關重要：一是要大力發展循環經濟，節能降耗；二是要大力擴大內需，大幅降低外貿依存度。這兩點做好了，中國經濟將迎來有質量的復蘇，股市也有望出現長達數十年的牛市。

    2008年年初，我們對房地産市場的路線圖作過預測，認為房地産市場將經歷一年左右時間的調整，地産股將出現60％至80％的下跌。從後來運行的情況看，大體類似。在房地産市場復蘇的背景下，筆者認為房地産市場有望出現三年牛市：一、在剛性需求的推動下，商品房持續熱銷，進而導致地價出現向上拐點（4月底出現）；二、儘管地價出現拐點，但主流開發商依然謹慎，多數僅在二線城市拿地（2009年6、7月份），少量參與一線城市買地；三、經濟復蘇，房價由反彈演變成反轉，具體標誌為，房價越過2007年高點，導致主流開發商對行業前景的判斷由消極變為積極（預計在2009年年底）；四、一線開發商大膽進入土地市場，地價全面超越2007年（2010年年初）；五、投機需求逐步加大，房地産市場投機熱潮開始出現（2010年年中）；六、政策開始調整有過熱傾向的房地産市場，股市、房市同時出現短期調整（2010年上半年）；七、地産投機熱潮再度啟動，土地價格、商品房價格再創新高，地産股啟動第二波主升行情（2010年年底）；八、政策對股市、樓市投機再度施壓，但房價依然走高，無論是股市還是房市，成交開始回落（2011年年中）；九、意外因素（外部壓力、通脹、貨幣政策改變）推動樓市見頂。

責編：韓文燕