房地産上市公司整合大戲開演

　　另一個存貨概念

　　根據WIND有關數據統計：到去年三季末，A股48家房地産上市公司的存貨同比增長59%，中投證券李少明認為，鋻於去年底房地産銷售上升，特別是以上市公司為首的房地産龍頭率先降價帶動銷售，三月末的存貨數據並不能説明現在的情況。

　　雖然對上市公司存貨消化較為樂觀，但業界對存貨結構仍有擔心，這些存貨中有多少是高價地王，是否存在或有損失，都待年報披露。

　　深圳地産人士半求告訴記者，在深圳的很多房地産上市公司都在高峰期拿過地。一家房地産上市公司在前年以7500元/每平米樓面價拿到的地，已經準備銷售，但近期該地附近樓盤價格已經跌到每平方7800元，相當於該公司的樓面價，如果加上建安成本、基建成本等等建造銷售成本，該項目勢必虧損。

　　對於或有損失的存貨，中投證券李少明的調研顯示，上市公司一方面會計提損失，這將體現在2008年的年報業績中。另一方面各公司還在與當地政府談判退地或延遲繳納土地出讓金，最大程度地降低資金成本。此外，由於房地産上市公司對房地産行業的運行趨勢有著良好的把握，一般還會選擇儘快開發，減少損失。而小型房地産企業一般會選擇延遲開發，尋求轉讓。從這個意義上説，社會庫存是房地産上市公司整合的金礦。

　　從剛剛公佈業績的保利地産、中海發展等的年報也可以看出，通過率先降價，房地産龍頭企業的市場佔有率得到較快提升。

　　將重獲信貸支持

　　去年底到今年1月高速增長的全國信貸進入房地産領域的有多少？

　　李少明認為，當前對房地産企業的貸款並沒有多少放鬆，但預計三月後會有鬆動，或會對部分貸款展期。

　　自2007年開始，銀行領域對房地産企業貸款展開整頓清理，行業貸款風險已在下降，其中一個指標是企業毛利率的下降，比如萬科，企業毛利率就從2007年的29%下降到去年底的20%。“在這種形勢下，房地産企業的信貸環境正變得更為寬鬆。”李少明説。

　　莫尼塔投資研究顯示，去年房地産價格下降以來，全國房地産的行業風險得以部分釋放，對房地産龍頭企業崩盤的擔心下降，對房地産企業重獲信貸支持帶來利好。

　　雖然房地産上市公司緊緊抓住了本輪房地産銷售回暖的機遇，但房地産企業毛利率下降，會直接導致業績的下降。此外，上市公司將對存貨減持進行計提，也會大幅影響當期收益。

　　就房地産分析師的調研來看，房地産企業對存貨跌價損失的處理會比較激進，風險會在當期暴露。“也有例外，那種情況就是有房地産公司選擇在今年進行證券市場的再融資，存貨，房屋結算時間都可以成為調控業績的手段。”有分析師如是説。

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責編：程振宏