"重出江湖" 二手房"零首付"營銷貓膩大揭秘

CCTV.com 2008年12月17日 07:33 進入復興論壇來源：綜合

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不少樓盤為吸引買家再次打出了"零首付"的口號。對此，SOHO中國董事長潘石屹前日表示，刺激房地産市場發展不能採用"零首付"的方式。零首付就會使購買力有很大的水分，對銀行也存在著很大的風險，是房地産産生泡沫的最大根源。

　　記者通過調查發現，一手樓、二手房買賣交易中的這種做法都不少。業內人士表示，二手房"零首付"的風險要遠大於一手房。一手房：交樓之前銀行無風險

　　到年底衝關時候，為了吸引買家買樓，不少發展商在營銷方式上絞盡腦汁。而"零首付"就是在這個時候"重出江湖"。

　　據記者了解，"零首付"的做法目前運用最普遍的在廣州外郊樓盤，花都、增城等區域不少樓盤都採用此手法。祈福水城目前就以"只要交納3萬定金，即可享有首付二成優惠"的方式吸引了不少買家的關注。

　　據銷售人員介紹，具體做法是只要買家交納3萬定金，首期的剩餘款項可在業主收樓後的兩年內交清。以該樓盤一套80平方米，單價4800元/平方米的房子計算，總價40萬，如果按照正常買樓途徑，首次置業的買家需要首付兩成也就是8萬元，但按照開發商的優惠策略，買家只要付3萬即可買樓，其他5萬可在兩年內交清。

　　"即便有的發展商表示首期款為零，也是需要在限定的時間內把首期款付清。這種做法不僅能滿足一些中低收入者住房的需求，降低購房門檻，同時也讓買家有足夠的時間湊齊首付"。粵沛地産副總經理黃春分析。

　　他進一步表示：一手樓的零首付在交樓之前銀行不存在任何風險，即使交樓以後，買家的供房款也達到了一定金額，銀行風險也不大。

　　據發展商透露，實行零首付的樓盤，買家剩餘的首付款是由發展商墊付給銀行，並同時和銀行簽定了"無條件回購"協議，即在未出房産證之前，買家若出現斷供情況，發展商將房回購，銀行不存在任何風險。如果出了房産證後，買家出現了斷供，則由銀行負責收回房産進行拍賣。

　　但黃春表示，房子從購買到收樓最少都要兩年的時間，這段時間內買家已經把首付款付清，也進行了兩年的供樓行為，銀行的風險已經不大了。

　　同時有業內人士表示，目前做零首付的樓盤都為中低價位的樓盤，總價不高，銀行的放貸風險也小。

　　二手房：首付少8萬利息多14萬

　　在一手樓零首付重出江湖的同時，二手樓成交中以"零首付"為口號的仲介卻比比皆是。地産專家通過計算表示，不僅對於銀行，同時對於買家來説，風險比一手樓零首付更高一籌。

　　據滿堂紅研究部經理周峰透露，目前一些番禺小仲介通過零首付招攬買家。以一套40萬的二手樓成交價為例，按照正常的成交途徑，首次置業的買家首付二成，即8萬元。但如果仲介公司和銀行內部人員溝通，將該套房的評估價定為50萬，首付二成是10萬，但因為銀行放貸是40萬，剛好抵消了原來的合同價(40萬)，也就是説買家不用給首付就可擁有這套二手房。

　　但撿了芝麻，卻丟了西瓜。買家在甩掉了首付的同時，由於房子評估價格高出了10萬，買家不僅要付出更多相關的稅費，更需要多付出大筆的利息。同樣以上面那套二手房為例，40萬房價貸款八成，20年為年限，銀行放貸是2315元/月。若按50萬元的話，40萬元放貸是2894元/月,每月增加了579元，20年就是增加了138960元。也就意味著買家儘管首付少了8萬，但利息卻多出14萬元。

　　此外，有業內人士分析，如果有意評估二手房價，目前二手樓市不斷下滑的市況下，一旦買家出現償還不起的狀況，銀行將其收回拍賣，很難拍回此價格。這樣銀行將承擔巨大的風險。