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房市陷入深度調整期新政見效仍需要時日

CCTV.com 2008年12月17日 09:19 進入復興論壇來源：綜合

　　2008年，無論對於全球還是對於中國而言，皆註定是不平凡的一年。

　　年初，王石最先拋出了“拐點論”；隨著降價潮開始席捲全國樓市，在部分泡沫較大的城市，斷供現象初現端倪；而讓開發商們壓力更大的，卻是置業者們前所未有的冷靜觀望。成交的持續低迷，意味著房地産市場陷入了深度調整期。

　　9月，美國次貸危機迅速升級演變為全球金融海嘯。在這一輪經濟大熊市中，為拉動內需、促進經濟增長，政策對房地産業的調控開始“鬆綁”。11月26日，央行實施了11年來最大力度的降息政策，加之前期出臺的一系列利好政策，政府“保增長”的決心顯露無疑。

　　回顧2008年的房地産市場，降價、交易萎靡、救市新政等字眼屢屢出現。這個冬天的確有點冷，不過，春天還會遠嗎？

　　關鍵詞1：降價

　　國家發改委、統計局發佈的數據顯示，11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，漲幅比10月份低1.4個百分點，環比下降0.5%。與去年同月相比的話，新建住宅銷售價格表現下降的城市有13個，與10月份的11個城市相比又有所增加。與此同時，環比價格下降的城市數量也在上升，由10月份的35個城市增至11月份的43個城市。

　　銷售價格的下降趨勢，自6月份以來，便是持續“跌跌不休”。席捲全國的降價風潮，自今年年初起最早于珠三角區域颳起。這一輪調整，深圳位於“震中”。有數據顯示，今年5月份，深圳房價比去年最高點時下降了36%。與此同時，1-6月間，深圳全市新建商品房銷售面積170.41萬平方米，同比減少了54.38%，下降幅度很大，呈現出量價齊跌的態勢。“深圳房價起落較大的原因，主要是城鎮化建設判斷失誤造成的。”中國房地産業協會副會長兼秘書長朱中一表示。

　　隨著珠三角調整趨勢的日益加劇，率先“攪動”珠三角樓市的萬科，在長三角地區開始實施降價。8月30日起，萬科上海旗下8個樓盤聯手降價，平均降幅達到9折左右；杭州萬科啟動了為期12天的“青年置業計劃”，旗下4個樓盤逾200套房源，最大折扣達到7.5折。9月，降價風暴登陸南京。隨之而來的成交量快速攀升，引發其他開發商跟風，降價潮開始蔓延至整個長三角地區。

　　上海市住房保障和房屋管理局相關負責人在日前召開的某座談會上公開表示，今年1-6月份，上海樓市價格基本平穩，但7-10月間，新建商品房價格的環比跌幅分別為0.2%、0.1%、0.9%和0.3%；而全市的存量房價格，在7月環比下降0.1%，8月份的環比跌幅0.4%，9月份，與上月相比下跌0.3%，10月份的環比跌幅幅度最大，達到0.6%。

　　關鍵詞2：交易萎靡

　　今年房地産業內的關注焦點，無一例外地集中在交易量上。中金公司在一份研究報告中指出，2008年前三季度，全國商品房銷售面積4.03億平方米，同比下降14.9%，增速大幅放緩46.9個百分點。其中，成交量跌勢較為明顯的城市有北京、深圳、武漢等地，交易同比下降接近或超過50%。

　　事實證明，在此輪的對峙格局中，再次試圖維繫高房價的開發商，必定會反噬其身。數據表明，今年前三季度開發企業資金共有2.8萬億元，開發商自籌資金佔比39.8%，同比上升6.8個百分點，環比上升0.8個百分點。這一高於2007年同期和全年水平的結果顯示，房企在預售資金流入放緩、銀行貸款難以增加的情況下，不得不通過自有資金的增加來滿足運作要求。但另一方面，以預售款為主的其他類資金，佔企業資金比例為38.7%，較之2007年同期和全年水平均有一定程度下降。資金壓力顯而易見在不斷加大。

　　“對於業內來説，成交量是衡量市場最為重要的標準，價格反而是其次。”一位上海本地開發商告訴記者。交易量的持續低迷，對於講求現金流的房企來説意味著什麼，率先扯起降價大旗的萬科恐怕最清楚不過。通過價格戰，萬科中報公佈的持有貨幣資金達到了153.7億元。

　　“不得不承認的是，萬科作為領頭打折的房企，無論是在銷售回款還是搶佔市場方面，都有著明顯的效果。”杭州一位開發商表示。復旦大學房地産研究中心主任尹伯成認為，房價只要適度下降，就可以引發剛性需求釋放。

　　關鍵詞3：救市新政

　　伴隨著全球金融危機的蔓延，中國的經濟增長步伐開始放緩。中金公司在報告中指出，2008年前三季度全國GDP同比增長9.1%，比上年同期放緩了3.1個百分點。同時，有數據顯示，2008年前三季度全社會固定資産投資同比增長27%。其中，房地産開發投資21278億元，同比增長26.5%，增速放慢3.8個百分點，佔固定資産投資比重減少至18.3%。這也是房地産開發投資自2007年以來第一次慢于全社會固定資産投資增速。

　　9月16日，央行6年來首次下調貸款基準利率，緊縮性政策釋放出“鬆動”的信號。而在此之前，成都、長沙、西安等地紛紛出臺了地方政府的救市政策。隨後，南京和杭州也分別出臺了更為引人注目的救市政策，暖市之風席捲長三角地區。

　　從部分地方城市數據中可以看出，救市政策出臺之後，當地樓市成交量的確有所提振。如南京樓市在經歷了3個月的萎縮之後，10月份新建商品住宅成交套數環比上升了16%，而成交面積則環比增加了10%。“根據地方政府的職權範圍，減免稅賦的財政補貼方式是運用最多的，有些前期已經達成意向的交易就會順勢完成。”杭州當地一家大型仲介機構負責人表示，“但從整體市場表現來看，還存在著較大的觀望情緒。”

　　10月，財政部和央行幾乎同時發佈政策，業內外稱之為“救市新政”。然而，10月份之後的幾個交易日，各地樓市反而普遍出現日均成交下降的情況。10月份，北京成交套數環比下降15%，上海環比跌幅在8%，杭州則較之9月份下降了16%。浙江中原地産人士認為，由於新政相關定義尚不明確，導致許多買家等待進一步明朗化，從而使得市場觀望氣氛反而濃郁。

　　11月，大規模救市舉措相繼出臺。建設部有關負責人表示，未來三年內計劃投資人民幣9000億元建設保障性住房，平均每年投資3000億元。根據計劃，未來三年的保障性住房將佔完工住宅面積約40%。26日，央行宣佈，下調金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各108個基點，其幅度之大創出11年最高水平。

　　業內專家普遍認為，救市措施並不是主要針對房地産市場，而是為了拉動內需、保持經濟增長。“房地産産業鏈很長，上下游牽涉到眾多行業，因此會把房地産業作為主要的扶持産業。”尹伯成表示。

　　之後，房地産業的市場信心開始回復。以杭州樓市為例，據浙江中原地産提供的數據，11月杭州商品房成交1876套，較10月份增長37.64%。在市場反應最為明顯的二手房市場，11月份深圳二手房成交量突然放大，全市共成交二手房4021套，比10月份增長46.17%。

　　顯而易見，2008年的房地産調控政策從緊縮轉為放鬆、鼓勵，雖然決心和力度逐漸加大，但政策見效仍然需要時日。況且，轉眼即逝的2008年，仍然留下了諸多懸念：改善性普通自住用房定義究竟如何確定？“二套房貸”政策會否鬆動？未來的2009年，可能會揭開謎底。