定義你的瀏覽字號: 小中大

富力、保利兩大地産巨頭表示:明年年底樓價觸底

CCTV.com 2008年11月25日 10:17 進入復興論壇來源：廣州日報

　　不一樣的2008年，不一樣的中國樓市。房價從一天一高價到全國普降，作為樓市主導的開發商，他們面臨怎樣的問題，又將如何尋求自救？日前，在珠江新城富力中心54層上空，向來低調的富力地産聯席董事長、總裁張力，保利房地産(集團)股份有限公司董事總經理宋廣菊女士接受了記者的專訪。

　　兩大房地産巨頭表示，2009年將是更為困難的一年，明年、甚至後年都是房地産企業的調整期，明年底樓價將到底並站穩。為能有更充裕的資金，富力將發行60億元的公司債，估計明年上半年可以發行完畢。

　　銀根緊縮計劃發行60億元債券

　　資金緊張是目前眾多開發商目前面臨的最大問題。在珠江新城，富力有15個項目，富力中心、富力麗思卡爾頓酒店、富力君悅大酒店等等，涉及世界頂級酒店、大型甲級寫字樓、酒店公寓、購物中心等多種業態。曾經以盤活舊廠房起家的富力，前兩年大舉進入商業地産，在房地産市場低迷的現在，這一點被業內稱為是富力資金鏈緊張的關鍵原因。富力2008年的中報顯示，富力僅一年到期的短期貸款達80.73億元，長期貸款達到了125.16億元，此外還有88億元的土地出讓金未付，下半年需要付38億元，以及建築費20億元。

　　對於資金鏈緊張，張力並不諱言。他表示，這不僅僅是一個公司的問題，也是整個行業的問題。但是資金鏈緊張並非外界所傳的大舉進軍商業地産。資金鏈緊張主要是公司前兩年高速度發展，大量買地，導致銀行借貸較大。今年銀根緊縮，帶來了連鎖反應。為此，公司董事會已經計劃發行60億元的公司債，估計明年上半年可以發行完畢。

　　回籠資金：加快賣樓出售物業

　　在解決資金鏈緊張的辦法中，最主要的一招是加快賣樓，儘快回籠資金；同時取得銀行的信任，爭取貸款。

　　此外，富力還準備將一些好的物業進行出售，出售比例在1/3左右。而保利房地産(集團)股份有限公司董事總經理宋廣菊認為，現在開發商的資金來源主要集中在三個途徑：一是上市公司從資本市場上籌集，二是向銀行貸款，三是靠銷售回款。“我們將進一步做好計劃，減少開工規模，做到以銷定産。”

　　調低銷售預期：下調20%左右

　　“整體的銷售比起去年制定的計劃不是很理想，原來計劃是200多億元(240億元)，現在來説只是靠近200億元，下滑了大約20%。”張力表示。

　　銷售業績的降低在業界已經是不爭的事實。保利房地産(集團)股份有限公司董事總經理宋廣菊表示：受到外圍經濟環境的影響，保利也受到了一定的影響，對年初制定的各項經濟指標進行了20%左右的調整。

　　相比去年“樓價已下跌25%~30%”

　　年末，“萬科”領頭開始了大規模的全國降價行動，房價還會繼續下降嗎？張力表示，相比去年，各個大城市的樓價已經下跌了25%~30%，價格的下降空間已經不大。“明年相對會平穩一些。”他主張穩步下調，不要大幅下跌，因為“降價對市場並不好，誰也不敢去要一個買了就貶值的房子。”

　　宋廣菊表示：其實現在樓市消費還是個信心問題，明年應該有個回暖的過程，“我覺得，明年的樓市價格應該達到底部並能夠站穩。”

　　慎過冬：縮減開工面積主動瘦身

　　對於2009年，張力表示自己既不悲觀，也不樂觀。“明年的房地産行業應該和現在的情況差不多，變化不會太大。富力將根據今年的銷售情況，採取‘以銷定産’的方式，將銷售目標下降25%左右，儘量做到更加均勻一些。”

　　“誰也沒有料到金融海嘯的影響會這麼大。”張力表示，如果自身的調整，而沒有世界的金融海嘯，房地産行業要恢複元氣應該沒那麼難。在房地産行業，前幾年的擴張30%都是非常低的，特別是2006年以後，幾乎是每年翻一番。從2000年開始計算的話，房地産行業的年均增長速度在60%左右，大家都是瘋狂地買地和擴張。但是今年之後，行業變得理性起來了。比如拍地，大家都非常謹慎，除非是地段特別好，或者是特別便宜的，一般的地産商都輕易不拿地。而政府推地的節奏也放緩了。“這種情況估計明年還會繼續存在，快則到明年底，慢則兩三年，才能有所改觀。”

　　“以後公司的速度(業績增長)會控制在10%~15%左右，買地、開工還有銷售都會控制得比較好。”

　　樓市的冬天會比2008年的冬天更長，為了度過這個冬天，張力表示富力內部已經出現了裁員現象，而之前一直是增員，“明年或者是後面，都將是企業的調整期，主要是提高企業的內部管理，進行成本控制。”

　　與此同時，今冬明春將大量減少開工面積。因為現在大家手頭上的存貨比較多，房屋空置率正在上升，“至少要將手中的存貨消化掉。”張力透露，明年年底開工面積將比今年減少30%~40%，總共減少150萬平方米左右。

　　要政策：呼籲提高收入減免稅收

　　任何經濟危機實際上就是心理危機，信心比黃金更為重要。那麼信心從哪來？“主要是從政策上來，而且地方政府大有可為。”宋廣菊表示。

　　宋廣菊認為，廣州在支持房地産發展的時候曾經有過很好的經驗和措施，比如允許土地分證，分期付款等，可以方便開發商的融資，減緩房地産商的壓力。第二，過去房地産市場過熱時候採取的限制消費的措施，比如對二手房交易稅費、改善型住房的稅費政策等等，應該儘快取消，因為現在的市場已經不是過熱而是“過冷”。第三是70/90政策等行政手段，一刀切的做法並不是很合適。第四是稅收預增政策，在當前利潤很薄、前景不明朗的情況下，對房地産的所得稅和增值稅預售制度能否取消。

　　而張力則呼籲銀行對開發商的貸款能夠放鬆一點。在當前需要刺激消費擴大內需以拉動經濟的背景下，最快的手法是提高收入和減免稅收。

　　他指出，只有等老百姓手上有錢了，才能夠增加消費，才能夠有錢買房，而買房是所有消費項目中最大的一筆支出。

　　這段時間，“馬上開徵燃油稅”成為媒體和民眾關注的焦點。越來越多的跡象表明，即將開徵的燃油稅，可能不是人們之前所想象、所期待的燃油稅。綜合近日各媒體的報道，有以下兩點已基本明確：一是燃油稅即將開徵，用以替代養路費等六項收費，而備受人們關注的過路費、過橋費並不會因此取消；二是通過加油站收取燃油稅，稅率將在油價的30%至50%之間。

　　這樣的燃油稅改革方案，顯然與民眾的預期相距甚遠，充其量只能算作“半調子”燃油稅改革。當然，客觀地説，期待燃油稅改革一步到位，一下子取消包括高速公路收費在內的所有路橋費，在目前的中國確實有難度甚至不現實，而即使燃油稅僅僅替代養路費，也是有積極意義的，將能在一定程度上體現“多佔路、多用油、多交錢”的稅改目標。

　　既然有關方面執意不將燃油稅改革“進行到底”，那麼現在最值得我們關注的，便是燃油稅的稅率如何確定，30%至50%的稅率是否正當合理？

　　近來不少人士談及國外的燃油稅率，比較低的如美國為30%，比較高的如日本達120%。言下之意，我國的燃油稅率若確定在30%至50%之間，算是很為老百姓著想了。這種論調，純屬赤??地糊弄人。美國、日本等國的燃油稅，幾乎是政府面向車輛徵收的唯一稅費，車主除了繳納燃油稅，不再交過路費、過橋費，更不知“養路費”為何物，甚至時時能享受到政府免費提供的路邊停車位。而我們呢？燃油稅僅僅取代了原本就不倫不類的養路費而已！可對大多數車主來説，每年支付的路橋費遠多於養路費，養路費只是個小頭。這種“小半調子”燃油稅，其稅率根本沒有資格與國際接軌。

　　“多佔路、多用油、多交錢”的稅改目標，換種説法就是“少佔路、少用油、少交錢”。普遍而言，那些主要用作上下班代步工具的私家車，就是佔路較少、用油較少的車輛。我們不妨算一筆賬：一輛每年行駛約2萬公里、每百公里耗油約8升的私家小客車，一年耗油量約為1600升，按每升油價5元、燃油稅率30%、每升繳稅1.5元（總油價每升6.5元）計算，這輛車每年需繳燃油稅約為2400元，而這輛車現在每年所繳養路費是多少呢？可能只有1440元（每月120元）甚至更低──這哪是燃油稅取代養路費！“少佔路、少用油”的私家車都要比過去多交錢，那些“多佔路、多用油”的車輛更不用説了，車主的總體（平均）負擔將會因燃油稅改而變得更加沉重。

　　如果燃油稅改革以政府獲取更大利益而告終，如果嚷嚷了十多年的“費改稅”實際變成了“費加稅”，無疑會有損相關部門的形象，也無法讓老百姓滿意。