◇房地産行業是先有需求空缺，然後有資金短缺，因此，單純放鬆銀根的“救市”措施是不可取的。
◇目前價格調整仍不充分，市場仍在等待房價和地價的公開下跌，而不是遮遮掩掩的變相下跌方式。
◇房地産市場正在緩慢而不可避免地步入調整階段，房價也將面臨十年來從長期持續上漲走向中期公開下跌的轉捩點。
今年房地産業資金缺口將達6730億元，一改去年負資金缺口的態勢。由北京師範大學金融研究中心鐘偉、魏偉、王靜組成的課題組作出的房地産行業資金供求缺口分析報告顯示，房價面臨在中期內公開下跌的轉捩點，房地産行業陷入中期調整的可能性較大。
資金供給仍會進一步收緊
該課題組估計，2008年房地産行業的資金缺口是6730億元，較2007年負的資金缺口有明顯的改變，房地産行業資金趨緊的特點在2008年下半年開始集中體現。但報告同時認為，資金供求存在缺口，並不意味著進行注資就能夠解決行業內存在的問題，房地産行業遭遇調整的關鍵在於需求出現觀望和萎縮。
報告顯示，目前房地産開發企業自籌資金增速上升較快，銀行開發貸款增速略有收緊，但是銷售預收款和按揭貸款增速大幅下降。以按揭貸款為例，貸款增速的下降並不在於“二套房貸”政策的收緊、按揭申請拒絕率的上升或按揭貸款利率的上行，而在於銀行受理的按揭申請宗數明顯下降。“需求萎縮和資金繃緊預示著房地産業開始進入了調整期，這個過程可能比預想的更漫長”。
報告認為，房地産行業是先有需求空缺，然後有資金短缺，因此，單純放鬆銀根的“救市”措施是不可取的。增加行業資金供給無法扭轉宏觀經濟頹勢，也無法扭轉處於觀望和萎縮的需求，市場調整有其內在節奏和週期，因此房地産資金供給仍會進一步收緊。
房價將轉為公開下跌
房地産銷售面積和銷售金額的雙雙下降，給了房地産行業以沉重壓力。報告認為，調整遲緩的土地價格和商品房價格使得銷售節奏更為遲緩，“目前價格調整仍不充分，市場仍在等待房價和地價的公開下跌，而不是遮遮掩掩的變相下跌方式”。
“供給面平穩增長的背景下，需求面迅速下滑，決定了價格趨勢必然出現逆轉”，報告認為，需求面的打擊是房價增速減緩的主要原因。到2008年上半年為止，全國範圍的房價還沒有出現大幅度下跌的情況。然而，隨著需求的繼續減弱，房地産市場觀望情緒會進一步加劇，同時中國經濟的增長也相對趨緩，房地産市場正在緩慢而不可避免地步入調整階段，房價也將面臨十年來從長期持續上漲走向中期公開下跌的轉捩點。
調整過程或會長達幾年
對於2009年的房地産市場，課題組認為有兩種可能的調整軌跡：其一是中期調整，房地産市場進一步走向蕭條，進入一個長期的深度調整期；其二是短期調整，在經歷一年多的調整後，到2009年底出現較為明顯的復蘇勢頭，房地産市場重新走上較為強勁的發展軌道。“而房地産行業陷入中期調整的可能性明顯大於短期調整的可能性”。
課題組表示，決定2009年房地産市場走勢的關鍵因素有兩個方面：宏觀經濟因素和政策因素。如果宏觀經濟繼續走弱，同時緊縮的政策不變，房地産行業極有可能進入一個長達幾年的調整階段，行業衰退在所難免；如果宏觀經濟能夠迅速走強，國家同時放鬆銀根，房地産市場將可能經歷一個較短的調整過程，2009年底有望走出低谷。
報告估算，如果2009年房地産遭遇中期調整，那麼資金缺口將達到9290億元；如果是短暫調整，那麼資金缺口將達到4925億元。“如果沒有重大的調控政策來應對中國宏觀經濟下行態勢，那麼房地産行業陷入中期調整的可能性更大。” （李婧）
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責編：李菁
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