新京報消息：時下，中國金字塔狀的人群經濟無可爭辯地顯現出窮人的量化指標佔據絕大多數。由於收入與房價的不匹配，購房便成了一種令窮人苦惱的夢想。

　　在此種背景下，開發商受千夫之指，暴利、納稅侏儒、沒有社會責任感等指責紛至沓來。人們在質問：開發商為什麼更願意為富人造房？於是開發商辯解：“為窮人造房是政府的責任”，“城市中的居住生活成本應該由市場進行自我調節”等等，言外之意就是如果窮人承受不起城市中的居住生活成本可以自動地遷出去。顯然這有悖于作為一個正常的國家在經濟生活中施惠于絕大多數人群的理念。畢竟中國目前不是以中産階級為主流人群的橄欖形，買不起房的窮人佔絕大多數。

　　但是，要求商人承擔起原本未必屬於商人所應該承擔的“社會責任”或是自覺降低自身利潤為窮人造房，這也顯然是幼稚而可笑的，如同現代版的寓言“東郭先生與狼”。

　　為了使大眾明白開發商為什麼給富人造房而冷落了窮人，我們需要探究其開發流程及所謂客戶群(富人或窮人)定位：

　　開發商如何取得土地

　　開發商初始選擇産品開發方向時所要考量的首先是根據自身的政府資源取得土地及取得什麼樣的土地的可能性。無論是土地協議轉讓、項目轉讓、購並項目公司、企業間合資合作開發、招拍挂還是通過取得土地一級開發權後暗箱操作取得土地二級開發權，凡此種種都離不開開發商與權力尋租者之間天衣無縫的配合，終極目的就是為了能夠取得土地並最大限度地降低樓面地價成本。

　　土地決定産品屬性

　　在一宗可供開發的土地上，政府部門早已通過規劃明確了該宗土地的業態，即居住用地還是工業用地或其他，並且明確了容積率上限，也就意味著基本明確了産品的形態。如果是居住用地，無非是塔樓、板樓、別墅。開發商可細分出平層、複式、疊拼、雙拼、聯排、獨棟等等。因而，政府規劃已初步為開發商未來將要造什麼房定下主調，房子賣給富人還是窮人已經初露端倪。

　　地價未必決定房價

　　不同區域的地價存在很大差異，而在同一區域建造同質化産品，地價高低的確會影響開發成本。但是，一般而言，開發商並不是在事先確定了一個相對固定的利潤率後，用成本定價法制定房價，而是採用市場定價法。顯然，市場定價法會為開發商創造更高的利潤。

　　如果地價高，造成成本價接近市場價，達不到開發商的利潤預期，那麼他們就會創新産品，造成産品的不可比，從而增加利潤。所以，地價影響房價但並不決定房價。

　　利潤決定産品定位

　　開發什麼樣的産品除了樓面地價因素影響外，更重要的是開發商對市場的準確判斷。這絕不會出於“承擔社會責任感”為窮人造房或出於主觀愛好專為富人造房，而是在逐利本性的驅使下一切以市場為出發點，在追求利潤最大化的前提下，該別墅則別墅該經濟房則經濟房。

　　産品及房價決定客戶群在産品及房價確定以後，客戶群定位也就自然産生了，所面對的是富人群體、都市白領、工薪階層或者首次置業(自住型)、二次或多次置業(改善或投資型)則一目了然。

　　 商道本性使然

　　在商言商，追求投資回報率利益最大化是開發商們的終極歸宿。所以，在當前圍繞著房價出現的各種利益集團的矛盾衝突中，輕率地指責開發商不願意為窮人造房本身是對商道的一種非理性的顛覆，是混淆視聽。

　　還是那句話，“上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒”。窮人買不起房不僅僅在於開發商，而更多的在於其他。（金成吾）

責編：柳博