10年根基可抵擋泡沫 樓市不會輕易崩盤
央視國際 (2002年11月18日 15:27)
中國經營報消息：近來，輿論焦點將房地産業推到了風口浪尖上。先是由境外金融機構就國內商品房空置率不斷增高問題提醒內地防止房地産過熱，引發出一輪關於當今房地産市場是否有泡沫的大討論；接著是今年福布斯中國內地首富排行榜上房地産商比例大增（100人中有47位涉足房地産），引起公眾對這個行業的廣泛關注；之後，央行在第三季度貨幣政策執行報告中提醒中國各商業銀行嚴格審查住房貸款、警惕房地産泡沫的出現，房地産行業再成焦點；影響最大的是日前朱總理在外訪期間指出國內房地産市場確有局部過熱現象，自此，業內外都開始高度重視這個問題。
地價攀升帶動房價上揚 市場發燒“地”是根源——開發商如是説
房地産市場的過熱現象其實年初就已露出端倪，大量業外資本浩浩蕩蕩地進入（各地的土地拍賣會上房地産商都會遭遇資金實力雄厚的業外競拍者）、樓盤銷售落差加大、少量項目滯銷。國家權威機構調查報告則顯示，今年一到三季度商品房空置面積增速加快。房地産投資風險凸顯，只是因為房地産項目運作週期長（一個比較大的房地産項目從取得土地、樓盤規劃、施工建設、到最後開賣，一般需要18個月到24個月的時間），市場銷售反應相對較慢往往不容易引起新進入者注意。
在泡沫之説初現的時候，本報記者曾採訪萬科董事長王石，王石的看法是土地買賣有泡沫成分，根據是近年來土地價格漲得太快了。對這一點，很多做了幾年地産開發的企業都有同感。SOHO中國總裁潘石屹近日就發表言論稱：北京地價的迅速上升值得關注。他説，北京的土地成本（包括地價款和拆遷費）在迅速攀升，以其開發的兩個項目為例：SOHO現代城住宅地價款在1999年時850元／平方米，這在當時已經比周邊地價高出5％～10％；而到2002年，相距不遠的建外SOHO住宅地價已經上漲到1330元／平方米、寫字樓達到2250元／平方米。同時，工廠拆遷費用也在大幅攀升，1998年CBD工廠拆遷費約為5500～6000元／平方米（佔地面積），2000年同一地區上升到了7000～8500元／平方米，今天拆遷價格已超過10000元／平方米。以中關村西區為例，從1999年開始建設以來地價起點就非常高，所以房價也下不來。
值得慶倖的是，政府此前已經著手規範開發用地交易行為，隨著政府工作的推進，地價漲速有望得到合理控制。
業外資本盲目進入非專業化操盤埋下隱患——應防螻蟻之穴毀了大堤
毋庸置疑的是，房地産的投資風險如今確實在加大。
2000年到2001年，中國不少城市房地産形勢大好，基本上沒有賣不出去的房子，而且多數是在期房階段就順利地把資金收回了。於是，發展商開始增大土地儲備，投資速度加快。但到了今年，市場銷售增長的速度明顯放緩，投資速度卻依然加快，形成了投資與銷售增速的背離。由此推斷，明年的商品房空置率極有可能再度增加。
最令人不安的是，在過熱投資中，一些做運輸、家電、電力、石油、農業、電信、IT等行業的大量業外投資者紛紛介入。而人力資源缺乏原本就困擾著房地産行業，缺少專業人才，這些新入行的企業操作多環節的地産項目的專業化程度就必然難以保證，加上時下市場競爭加劇房子難賣，項目出問題也就在所難免了。
調查表明，新增的空置房有一大部分確實是操盤不當造成的。要麼沒玩好財務杠桿，要麼因為缺乏專業操盤技能沒掌握好開發節奏及各環節的有效控制。從當初的市場定位、建築規劃到後期的銷售，總有一個關鍵環節出問題。像北京的中國第一商城及玫瑰園就一度因為財務鏈條斷裂出現爛尾險情，幸運的是它們後來都遇到了救星。但也有一些非專業人士操作的項目沒這麼幸運，比如秦皇島曾經在北京熱賣的維多利亞海灣酒店式公寓，業主拿不到房也退不回錢。加上今年以北京為代表的大城市供應量大增、市場競爭加劇、購買力前兩年提前被釋放，空置率上升就成為定勢了。
開發資金七成來自民間資本 産業根基澆築10年 今非昔比——樓市不會輕易“崩盤”
中國人民銀行在近期發表的第三季度貨幣政策執行報告中指出，去年下半年以來，全國土地交易價格指數明顯上漲，主要是“商業、旅遊、娛樂用地”和“普通住宅用地”價格漲幅較大。今年1月至8月，全國商品房空置面積同比增長14.1％，增幅比去年同期增加13.2個百分點。央行就此提醒各商業銀行，房地産價格上漲、空置面積增加的潛在風險值得關注。
房地産是對資金要求比較高的行業，所以銀行的表態事關重要。一旦銀行真的嚴控房貸（開發貸款和個人貸款），有些實力不夠雄厚、現金流不好的房地産企業會難以為繼，但不大可能會對全行業形成毀滅性打擊。
有數據表明，中國當前房地産開發資金來源中，國內貸款比重在下降，包括業主定金和預收款及房地産開發單位自籌資金在內的民間資本比重上升，已達到七成比例。據國家經貿委經濟信息中心的數字，今年一至三季度，全國完成房地産開發投資額4862.7億元人民幣，同比增長29.4％，增速分別比上年同期和今年上半年回落1個與3.5個百分點。在開發資金來源中，國內貸款1372.8億元，佔資金來源的22.7％；自籌資金1827.3億元，佔30.3％；其他資金2731.6億元，佔到45.2％，其中定金及預收款近2295億元，佔資金來源的38％。這説明什麼？説明如今的情況與1993年海南房地産出現泡沫時的情境已大不相同。正如昔日曾經在海南折戟的企業人士所感嘆的：今天的房地産業不再是無本之木，10年積累已經打下較為牢靠的根基。（謝紅玲）
責編：楊潔
