上海：外資大舉進入 地産泡沫會否越吹越大

央視國際 (2002年10月31日 16:01)

　　銀行界和一些經濟學家所預警的“房地産泡沫”，並沒有放慢境外資本進駐的步伐。日前，和黃地産宣佈將全面出擊上海房地産市場，其中3個成熟項目已處於施工和準備階段，其在上海徐匯區的大型住宅“匯賢居”和商務樓“TheCenter”也將在下個月推向市場。有消息稱，一批歐美地産開發商也開始進入上海。由和黃地産、新世界、新鴻基、瑞安地産等香港地産商掀起的“外商投資潮”將再度上演“升級版”。

　　來自上海市工商局的統計數據也印證了這一趨勢。在今年上半年新註冊的外資企業中，僅註冊資金超過1000萬美元的就有59家，其中21家申請了房地産開發資質；註冊資金超過3000萬美元的有15家，其中7傢具有房地産開發資質。而此前，參與上海房地産開發的外資企業就已達到700多家，投資總額超過100億美元。

　　港資擔綱“先遣部隊”港臺人士演繹“新上海人群落”外資“掘金”上海地産

　　雖然外資對上海房地産的關注早在九十年代初期就已開始，但真正大力度地投資也就是近幾年來的事情。據記者了解，目前較活躍的香港地産商在上海的投資額都在50億元人民幣以上，比如從1992年開始，和黃在上海地産方面的投資保守估計已超過10億美元；在上海土地儲備和投資金額都是最多的是香港房地産開發商新世界集團，僅未來3年的投資總額計劃就將達到80多億元人民幣；而恒隆擲向“恒隆廣場”的資金據説也不會少於20億元人民幣；嘉華國際和中遠國際旗下中遠國際置地同樣也看好上海房地産市場，分別投資20億元人民幣左右開發住宅項目。就在港商將投資的目光齊聚在上海之時，東南亞最大的上市房地産公司新加坡嘉德置地集團也攜35億元人民幣低調入滬。

　　“近年來，參與上海房地産投資的外資企業多達700多家，投資總額在100億美元左右，港臺地區(主要是香港地區)佔到了70%。而在1995年至2001年之間，港臺房地産開發企業在上海地産的投資大約有460億元，佔同期上海房地産開發投資總額的13.7%。”一位業內人士用數據向記者展示了上海地産越演越熱的外商投資潮，“去年民營和外商企業的註冊資本佔全市房地産企業總資本的45.4%，今年這一數字恐怕仍將呈增加趨勢。”

　　外資進入上海房地産市場除了走開發領域的路線外，以遊資的形式從投資置業領域切入的份額也不容忽視。據悉，目前港臺人士在滬購房總量已超過200萬平方米，總額也不下百億元人民幣，用業內人士的話説，以港臺人士為主的“新上海人群落”正在形成。而作為中國加入世貿組織受益最大的城市，大量的跨國企業進駐上海也帶來了大批住在上海的外國人，這些人將構成上海高檔住宅的強力消費群。

　　由於上海市計劃用10年～20年的時間，基本建成現代化的國際大都市，建成國際經濟、金融、貿易和航運中心之一。而房地産業作為增強上海城市綜合競爭力的重要手段，必然繼續受到海外人士的密切關注，外資的大量涌入勢必有增無減。有專家預言，在未來的10年～20年中，上海房地産市場將迎來外商投資的第二個黃金時代。

　　消費需求、配套完善、高額回報三面“大旗”招引外資地産商

　　需求決定市場。國外商賈巨子之所以紛紛揮師上海，最主要的原因是看到了持續升溫的住宅消費給上海房地産帶來了巨大的利潤空間。據了解，上海新一輪舊區改造和基礎設施建設，以及浦江兩岸綜合開發和“一城九鎮”建設，每年由於搬遷而需要的商品房面積約在600萬至700萬平方米。隨著上海加快推進建設國際經濟、金融、貿易、航運中心的進程，國內外大企業集團、金融、貿易等行業加快進駐上海，今後幾年內，上海非居住商品房每年交易量將超過100萬平方米。這樣算起來，上海每年商品房的需求量將在800萬平方米左右。而購房者消費能力的提高也要求房地産開發商提供品質更好、性價比更合理的産品，在這個方面，外資開發商無疑更具有優勢。

　　記者在採訪中還了解到，從投資策略的角度來講，在上海進行投資可以得到較好的配套環境，比較容易站穩，並方便進一步開拓中國市場。比如，上海物業開發的承建商、物料供應商及專業服務提供者日益增多，使物業發展更得心應手；而上海的物業發展制度比其他中國城市完善及制度化，政府部門對外商投資的手續都已有清楚明確的指引，減少了不必要的延誤；而上海一直積極推行房屋改革，頒布減少稅種、降低稅率、購房退稅等政策也都強烈地吸引著外資房地産商在上海尋覓投資渠道，上海因此成為外商投資內地房地産市場的門戶。

　　不過最吸引投資商的恐怕還是上海房地産市場的高回報率。一些港臺專家指出，上海的房價比香港、台灣等地低得多，上升空間很大，回報率自然也就順勢而漲。以純回報率為例，目前上海樓市的水準在亞洲尚屬偏高，去除各項成本，寫字樓年純回報率有5%～7%，住宅的純回報率高達8%以上。高檔住宅投資回報率的差距更是明顯，港臺高檔住宅投資的平均回報率在4%左右，而上海這一投資回報率可能達到12%。

　　估“市”出擊規避結構性“泡沫”

　　不可否認的是，過熱的上海房地産會不會因為外資地産商的再次涌入而“泡沫”越吹越大？

　　其實，在新一輪的外商投資熱到來之前，上海的“圈地運動”已是狂潮迭起。在上海的松江、青浦等郊區，已經很少有土地可供出讓，而通過轉手交易得到的地塊價格漲幅驚人。而由於高回報率的誘惑，大量資本進入寫字樓和豪華住宅市場，投資型買家的比例不斷增加。這些投資大部分是依賴銀行貸款，於是“當心！房地産泡沫重現”的警告曾一度在經濟界“拉響”。而外商投資的正好是房地産“泡沫”呼聲最高的高檔地産項目。外商這一次的進軍是否還能賺得個“缽滿”成為業界討論的焦點。

　　有業內人士認為，所謂的房地産“泡沫”只是針對産業結構來説的，並不代表整個上海樓市，並且，由於外商近兩年大部分是在浦江兩岸進行大規模的寫字樓和高檔住宅的開發，而以前上海市的這個中心地帶高檔項目開發太少，外資的介入只是在還歷史的舊債，至於高檔項目開發量過大的擔心是完全不必要的。

　　當然，投資上海的高風險也是客觀存在的。記者在採訪中就有香港物業發展商坦言，在上海投資房地産的風險比香港要高得多。現在上海市政府每年平均至少蓋800萬平方米的房子，由於房地産業帶來極大的利潤，造成許多人對上海房地産的盲目投資，也導致上海房市在結構上出現過熱，外商投資上海地産的風險也隨之加大。（楊麗萍）

責編：趙瑋寧