房地産拉響泡沫警報:空置增加 銷售趨降

央視國際 (2002年11月11日 17:18)

　　中國證券報消息：國家統計局近日公佈的“國房指數”報告稱，今年1－8月全國商品房空置增長14.1％，佔壓資金2500億元，居各行業不良資産之首。央行的第三季度貨幣政策執行報告中也提到，房地産價格上漲、空置面積增加的潛在風險值得關注，要警惕房地産泡沫出現。那麼，房地産業當前發展是否過熱，如何看待當前房地産形勢？

　　空置增加銷售趨降

　　由於房地産市場的地域性特徵，因而各城市的市況差異較大。據中國房地産業協會秘書長顧雲昌透露：全國房價最高的前五個城市依次為深圳、廣州、北京、上海、南京。

　　作為衡量房地産是否發展過熱的重要指標——空置率，各大城市的情況迥然不同。廣東省城鎮商品房空置率達2000多萬平方米，約佔全國的1/5。成都、濟南今年商品房空置率大幅攀升，天津空置一年以上的商品房達400萬平方米。上海的房屋空置率近年逐漸下降，截止9月底空置面積為779萬平方米，其中住宅為452萬平方米，一年以上的空置為222萬平方米。北京到今年6月底，空置面積710萬平方米，其中住宅572萬平方米，一年以下的空置面積為376萬平方米。

　　由於房地産業從竣工驗收到完成銷售需要一定時間，因此專家認為，空置時間在一年以內的可視為合理空置，但如果空置超過一年的房地産則有積澱為不良資産之虞。中國信達資産管理公司曲和磊博士介紹，房地産導致的不良資産規模非常大，目前信達資産管理公司負責處理的國內四大銀行剝離出的房地産不良資産主要集中在南方廣東、海南等地。其産生的原因主要是由於産品結構不合理、市場變化迅速和房地産投資出現泡沫。

　　除了南方一些城市由於前幾年房地産開發過熱而沉澱的空置外，今年許多大城市的房地産銷售增長趨緩亦十分令人關注。國家統計局房地産處處長賈海分析，形成這一市場態勢的直接原因是房地産投資規模迅速擴大，竣工面積增加較多，商品房銷售價格偏高，居民有效需求不足。從深層次看，主要是房改政策沒有完全到位，中低收入家庭買房能力受到影響，有效需求不足的局面沒有根本改變。此外，商品房售後服務問題較多，影響了購房者的消費信心。

　　據悉，目前全國商品房空置已達到26％，大大超過國際公認的10％警戒線。儘管今年新增空置尚不能全部界定為不良資産，但如果銷售趨緩則前景確實堪憂。

　　總量不足結構失衡

　　新一輪房地産泡沫説，始於去年底，清華大學教授魏傑在中央電視臺訪談節目《2002，房地産的冬天》亮出了“泡沫”觀點。但房地産界人士對此基本持否定觀點，經濟學家中持較為中性判斷的人認為，當前我國房地産業是“總量不足、結構失衡”。支持這一觀點最主要的論據是，在未來幾十年內代表一個國家經濟社會發展水平的城市化進程將有較大的提高。

　　在發達國家，城市化率（城鎮人口占總人口的比重）大約為75％，而我國目前的城市化率大約在36％以上，城市化進程就會進入快速發展階段，我國未來的城市化率預期到2010年達到45％，再往後的30－40年間達到70％，年均提高1－1.2個百分點，這樣的增速大約是1978－1998年間的一倍右左。以此推算，農村向城鎮人口轉移年均有近千萬人，這一數量級的人口住房需求將是十分龐大的，因而城市房地産投資保持兩位數的增長並不為過。在我國經濟最為發達的省份浙江，房地産投資之所以保持較高的增長，也是與城市化進程的提升有關。上海、北京等特大城市新房銷售逾四成為外來人士所購，深圳近日公佈，計劃今後每年可接納15萬人落戶鵬城……。可以預見的是，在未來相當長的一段時間內，城市住房需求仍會保持相當大的體量。

　　需求龐大並不就意味著房價必然上升。例如，在北京商品住宅的主要空置是價位在每平方米售價在4000元以上的中高檔住宅。而售價在3000元/平方米以下的商品房則空置較少，這説明目前市場的産品結構存在嚴重失衡，造成這一現象的原因既有炒地皮致使成本推高的因素外，也與開發産商過份樂觀的利潤預期有關。

　　今年5－7月國家統計局城市調查總隊進行了首次城市居民存量財産的調查。在調查中發現，財産在100萬元以上的城市家庭，其資産構成與一般家庭截然不同。他們的房産佔家庭財産的比重低於平均水平26個百分點，僅佔17％；而他們的金額資産卻高於平均水平8.2個百分點。最新的統計數據顯示，擁有金融資産最多的20％家庭，擁有居民全部金融資産的66％，這一數據在6年前是48％。由此看來。“財富家庭”的不動産並非是他們的主要資産形態，而且有錢人也是數量有限。那麼，開發商們一古腦地都將目標瞄準這20％的家庭，多少有些一廂情願，其後果就是粥少僧多，難免造成産品積壓。

　　這形成一些大城市房地産的特殊現象，定位於普通老百姓的經濟適用房或中低價位的商品住宅，甫一推出往往被搶購一空，而那些所謂面向都市白領階層、企業主、社會成功人士的中高檔住宅卻乏人問津。因此，如果説當前房地産有泡沫的話，那麼在一定程度上表現為總量不足、結構失衡。

　　“泡沫”界定另有一説

　　考量房地産是否過熱的另一項重要指標是，房價與收入之比。所謂房價收入比是指城市居民家庭年收入與住房價格之比。目前，比較通行的説法認為，按照國際慣例房價收入比在3－6倍之間為合理區間，如考慮住房貸款因素，住房消費佔居民收入的比重應低於30％。而在我國許多大城市，按照新房價格與居民家庭收入比高達十幾倍，由此推斷房地産市場存在嚴重泡沫。建設部專家包宗華在考察美國的住房狀況後認為，按新房價格與家庭收入比的統計口徑判斷房價是否偏高不盡合理。這是因為，目前我國大約有80％左右的城市居民擁有自有住房。他們如果要改善住房條件，絕大多數人是賣掉舊房買新房的。因此，合理的房價收入比計算應是：（市場平均房價－自有住房出售房價）除以居民戶均年收入。

　　包宗華以房價位居全國前茅的北京市為例，推算北京房價收入比大約是4.5倍，若考慮經濟適用房因素，這個比率還要更低。當然這只是理論上的推斷，其前題是大幅提高經濟適用房的供應比重以平抑房價；開放住房二級市場，讓大量價格較低的存量房進入市場流通。據説，包宗華的這一觀點得到建設部的官方認可。

　　依照這一公式推算的結果，房産泡沫並不像有些媒介渲染的那麼大。

　　低價位房供應不足

　　與1992－1993年的房地産熱相比，現在政府政策調節的作用明顯，上一輪房地産開發投資熱，銀行資金介入比重高達60％，有的熱點地區甚至達70％。這些資金有的專事炒項目，炒地皮，形成嚴重的地産泡沫。當前房地産開發銀行貸款的比率為23％，這應與銀行嚴格放貸標準有關。此外，一些城市的地方政府對經濟適用房建設的大力扶持，對平抑房價亦起到積極作用。

　　前不久，在深圳舉辦的中國房地産與金融高峰論壇上，建設部副部長劉志峰對當前我國房地産市場的判斷是，基本處於平穩，理性的發展態勢。這一結論的得出，主要出於對四個方面的考量：供求總量是否平衡，結構是否合理、價格是否平穩，市場各方主體是否成熟。據劉提供的數據：在供求總量上，今年1－8月，商品房竣工面積和銷售面積接近，其中商品住宅銷售面積還大於同期竣工面積480萬平方米，供求總量保持平衡（如果按建設部的統計口徑，新增空置應不多）；在産品結構上，今年1－8月，商品住宅銷售佔全部商品房銷售的90％，非住宅與住宅的供應大致與需求平衡；在房價走勢上，1997年以前，全國房地産價格增長較快。1998年以來，商品房價格年均增長2.1％，商品住宅平均增長3.1％，價格總體走勢平穩。劉還特別指出，儘管總體趨於理性、平衡，但一些城市也出現了供求結構失調，特別是經濟適用房和低價位商品房供應嚴重不足，不能滿足中低收入家庭需求。

　　上海“泡沫”從何而來

　　如果用房地産投資增長和房價漲幅來衡量是否有“泡沫”的話，那麼上海市多半會名列榜首。根據上海市統計局城調隊統計，截止至今年三季度，上海房價平均較去年同期上漲了7.9％，其中新房價格上漲8.7％，二手房上海6.8％，土地交易價格上漲10％。這種市場態勢在國內各大城市中是較為罕見的。那麼，是什麼力量支持上海的房價上漲，這裡面有沒有泡沫成份？

　　“我一到上海就聞到那股能賺到錢的味，全世界的人現在好象都在往那趕！”做塑料模具生意的溫州人伍先生不無誇張的這樣形容。上個世紀八十年代，香港那種到處洋溢著機會和自由的快樂夢想，似乎也開始瀰漫在21世紀的上海了。

　　上海目前有20萬台灣人在上海工作或學習，定居人數超過2萬人。而香港政府最近對香港市民的一項調查表明：70％的香港人願意降低10％左右的薪水到內地工作，44％的香港人選擇上海，9％的人願去北京，選擇廣東的佔22％，上海成為港人首選的城市。據説，在香港有一句流行的話——你多久沒去上海了？就像北京人見面問：吃了嗎？

　　“上海最初定位是三個中心——國際經濟中心，金融中心和貿易中心”，上海計委的一位李姓官員介紹，“後來加入了航運中心，這對製造業出口極為重要。目前上海港的工作人員有幾千人，而做出口代理生意的就有2萬人。”有人做過測算，如果上海的貨物從別國別地的港口出口的話，成本將增加15％，就完全抵消了中國廉價勞動力的優勢。……

　　種種跡象與數據統計表明，上海作為中國第一大城市的崛起有著極其深刻的經濟背景。背靠長江三角洲腹地的“大上海經濟圈”已突破了行政區域的劃分，形成了一個經濟體，城市連成一片，就像東京一橫濱、大阪－神戶，直接參與國際競爭。

　　目前，僅港臺人士在滬購房總量就已超過200萬平方米，購房餘額逾百億元，外來人口購房佔上海商品房銷售總量的53％。由於看好上海未來的發展前景，許多實力雄厚的境外地産公司莫不攜鉅資來上海投資開發房地産。對於這些人來説，上海是一個符號，它意味著：國際化、賺錢、市場、機會……

　　據説，許多大的國際跨國公司之所以將拓展亞洲市場的商務總部設在上海，一方面是看中長江三角洲所蘊含的巨大經濟能量，另一方面還看中上海人的公共意識和服務意識均強于其它城市。這裡的人們開拓性不強，大家習慣做職員，是一個職員城市。

　　正是這種來自方方面面的巨大市場需求，使得上海房地産市場在保持求略大於供的態勢下，還消化了1999年以來的518萬平方米的房屋空置。

　　京城房價趨降成定局

　　與上海市場略有所不同的是北京房地産價格今年與去年同比是下降的，按照統計局的口徑計算降了317元/平方米，按房地局的統計口徑則是降了289元/平方米，雖然普通老百姓並沒有明顯感到房價的明顯降幅，但隨著郊區住宅項目的增加和經濟適用房建設力度的加大，北京房價的總體水平確定有所下降。有消息稱，今後四年裏，北京的經濟適用房供應總量約1200萬平方米，也就是平均年供應量300萬平方米，這佔到北京新增住宅總量的近一半，其力度不可謂不大。

　　清華大學房地産研究所所長劉洪玉分析，與上海相比北京之所以大力發展經濟適用房建設，有三個重要原因：一是北京新建商品住宅價格比上海高而人均收入比上海低；二是北京二手房市場開發程度低於上海的水平；三是把公務員、教師作為經濟適用房銷售對象，北京這兩類人的比例要大大高於上海。

　　北京房地局的一位人士認為，北京二級市場，特別是已購公房上市不甚活躍，除了市場管理效率，稅費政策等因素外，還與北京所特有的社會人文有關。許多老國家公務員退休後住在自己生活幾十年的社區中，普遍有種“故土難離”情結。

　　雖然北京二級市場不甚發達，缺乏住房梯級消費過渡，市場資源配置不盡合理，但由於近年來經濟適用房投資開發力度頗大，市場供應量充足，加之交通道路系統的不斷完善、城市軌道交通的投入使用，亦使得北京城市居民的購房選擇範圍大大增加，房價將逐年下降幾乎已成定局。

　　據一位在北京做地産開發的老總透露，現在有的南方開發商進京做項目已不單單是尋找獲利商機，而且還“肩負著”帶動當地經濟開拓市場的重任。房地産業的上下游行業有水泥、鋼材、建材、建築裝飾裝修、家用電器……涉及數十個行業，如果在北京拿下一個大項目，即使是微利甚至持平，它所能給當地其它企業帶來的商機亦十分可觀，這樣算總賬的話，應是一單合算的生意。由此推測，一些外地開發商在北京不惜重金拿地，背後是否有當地政府背景？

　　萬科董事長王石近日撰文稱，房地産現在已不再是暴利行業，就行業的利潤率比較而言，它低於家電、汽車、高科技等行業，這表明房地産業的利潤率已經社會平均化了。

　　鋻於現在市場有效需求明顯不足，房屋空置增加，這些是否應引起那些目前想躋身房地産行業企業的密切關注？

責編：楊飛洋