央視國際 www.cctv.com 2006年02月08日 10:54 來源:
房貸是拿時間換金錢的交易。金錢是有時間成本的,其價值是不斷變化的。許多買房者採用靜態眼光,僅注意貸款週期長短及靜態資金多少,卻忽略了房貸作為長期事件,時間對資金價值有不可忽略的影響,往往因此做出了不正確的決定。
時間是有價值的,今天的100元和10年後的100元是不同的。考慮房貸必須將未來支付的款項“折現”來綜合考慮。如打算貸款50萬元購房,他們用網上“房貸計算器”一算,如貸20年,利率按5.51%算,總還款將是826142.67元;而如貸30年,利率不變,那總還款額將是1023149.83元;多貸10年,就要多付23.85%,許多房貸者認為非常不划算。
然而上面方法沒有考慮“折現”,只有參考價值,不宜作為決策依據。正確的是根據假設的通脹率,將每年支付的房款折現為今年價值後,再計算兩者差額。如貸20年,雖然每年還款額均為41307.12元,但假設通貨膨脹率3%,那第20年的41307.12元,其實只相當於第1年的23556.87元;同樣30年貸款,每年還款均額34104.96元,而第30年所還的34104.96元,只相當於第1年的14472.32元。根據3%通貨膨脹率計算,上述案例中貸20年所還的款折現後的還款“現值”總額為632982.01元,而30年則為688526.44元,30年相比20年僅多付8.78%。
我們更要考慮的是長期收入水平提高對房貸決策的影響。
我們的父母輩,牙縫中省下余錢,好不容易存滿500元存摺,當時堪稱鉅款。可十幾年經濟發展後,今天在外面吃頓飯就不止500元。不少白領因此懶於儲蓄。這雖有些極端,但也不無道理。常見的理財理念,多來自於美國等發達國家,美國上世紀60年代迄今,普通人收入扣除通脹因素,幾乎沒有增長,生活水平提高更多依賴科技進步、生活産品價格降低實現的。但我國經歷25年經濟高速發展,人民收入水平大幅增長,如果從昔日每月36元、72元的固定工資算起,收入水平增長速度驚人。不同國情,考慮房貸思路也不同。
目前上海人均可支配收入2000美元/年左右,而美國是3萬美元/年,距發達國家我國還有相當大的發展空間,只要經濟向好,收入在未來二三十年中會大幅增長。這要在房貸決策中加以考慮。仍説前例,即使你年收入7萬元左右,20年貸款的年還款額也佔了收入的一半左右,壓力相當大。但20年後,如果人均收入水平達6000美元/年,你年收入水漲船高達21萬元,那每年還款負擔就相當輕了。相比10年或者20年,30年貸款的初期還款壓力小,當前負擔較輕。雖然因週期長,總還款額有所增加,但因收入水平不斷增長,額外負擔的利息費用相對未來收入,負擔並不重。這未必不是一種好的選擇。
時間在理財活動中具有巨大的魔力,考慮通貨膨脹,再考慮經濟快速發展的國情後,長期房貸其實並不可怕。對30歲以下、職業具有較大上升潛力的白領讀者而言,不妨將房貸年限放長些,既可減輕早年還款壓力,又可通過收入增長來降低未來的還款壓力。但如果評估後覺得自己的職業從長遠看並不吃香,甚至是夕陽職業,收入成長空間並不太大,那房貸年限還是短一點來得安全。(新聞晨報)
責編:福偉