上周末(11月5日-11月6日)是進入11月以來的第一個周末，上海也迎來一波推盤小高峰。然而，包括內環兩個項目在內的7個樓盤銷售情況仍然清淡。

　　銀億集團銷售部總監王士章表示，總體來看，上周末開盤的樓盤實際售價都並不算高，促銷幅度也都還可以，銷售情況不好完全是市場行情蕭條所致。而內環的兩個項目，儘管價格較划算，但由於總價較高，限購、限貸政策都會對成交産生不利影響。11月、12月的樓市走勢將延續10月行情，只有降價促銷才能帶動成交，而降價幅度要達到7折才能最終産生效果，“9折左右的就基本沒什麼作用了。”

　　“低調優惠”推樓王

　　11月3日早報記者致電陜西北路1688樓盤售樓處時，銷售人員曾明確表示上周末開盤，前50套成交房源打8.8折。而當昨日下午早報記者趕到該樓盤售樓處時，銷售人員則對開盤一説有些含糊，模棱兩可，“我們只是拿出50套房源來以8.8折銷售。”

　　據一名王姓銷售代表介紹，此次售樓處所推房源為樓盤景觀樓王，共計200多套，開發商為回籠資金，當天特推出50套房源以8.8折銷售，如果是一次性付款，折扣還可低至8.3折。打折房源可在200多套樓王房源中任選，50套房源售完為止。而在11月3日早報記者致電樓盤售樓處時，銷售人員關於50套優惠房源的表述為“成交的前50套房源”，而不是後來的“總房源裏任選50套”。

　　“打折前均價約49500元/平方米，精裝修的標準為6000元/平方米。房型有60平方米左右2房和120平方米3房。”王姓銷售代表説，8.8折、8.3折的優惠只在昨天一天時間裏推出，次日即便有優惠，優惠幅度也只有9.5折。

　　不過當天的銷售情況並不理想，一名女銷售代表稱，50套房源只訂售出去20套。昨日晚間記者再次致電王姓銷售代表時，他的口氣變成了，“次日購房，更低的優惠幅度仍然可以申請。”

　　“老闆説賣不掉也沒辦法。”一名銷售代表説。

　　至截稿時，網上房地産信息顯示，該樓盤一共獲得兩張預售許可證，時間分別為2009年6月28日和2010年10月30日，其中前一張預售證房源總套數為249套，已售總套數為247套。而後一張預售證上的房源總數為269套，已售總套數為147套。這與售樓處銷售人員關於200多套樓王房源的信息介紹不符。

　　業內人士表示，去年11月該樓盤曾推過一次盤，當時2房的均價在4.5萬元/平方米左右。附近一房産仲介門店店長表示，該樓盤一期房源已於去年年底交房，目前二手房源在門店已有掛牌，其中有一套急等出手的75平方米2房，報價為41000元/平方米，而房東當時購買的價格為35000元/平方米。

　　該店長説，目前樓盤夠條件出售的應該是二期房源，三期房源還沒封頂，預售證應該還沒有拿到。

　　打折後銷售還是清淡

　　上周末另一內環推盤樓盤大寧瑞仕花園售樓處人員稱，樓盤均價38000元/平方米，此次推盤購房者除了可享受預付意向金5萬元抵扣15萬元房款的優惠，還可疊加享受其他優惠，優惠最高可減40萬元。但實際銷售情況也並不理想。

　　上周末其他幾個推盤樓盤的銷售情況也較為清淡。松江貝尚灣售樓處人員稱，樓盤推出房源20多套，均價在2.5萬元/平方米，如首付五成，總價可減20萬元，“目前各種房型都還有。”

　　松江同潤十里洋坊售樓處人員昨日下午稱，樓盤所推房源均價1.5萬元/平方米，開盤後兩天內單價可減2000元，所推的39套房源中，已售出9套。

　　松江米蘭諾貴都售樓處人員昨日下午稱，此次共推房源200多套，均價1.4萬元/平方米，客戶交10萬元意向金可抵15萬元，開盤當天付清首付總價減6萬元。由於當天是開盤首日，具體銷售情況還不清楚。

　　惟一自稱銷售不錯的是浦東三林的浦發禦園。該樓盤售樓處人員昨日下午稱，此次推盤均價2.2萬-2.7萬元/平方米，推出單價減600元/平方米，總價再減4萬元優惠，推出的241套房源中，目前只剩下四五十套。

　　王士章表示，浦發禦園是浦東三林板塊惟一在售的樓盤，該板塊客群尤其是剛需客群較多，因此售樓處所稱銷售良好也較有可能。

　　“與買家預期仍有差距”

　　中房信分析師薛建雄表示，總體來看，上述幾個樓盤的打折幅度都不低，陜西北路1688的8.8折、8.3折優惠有一定競爭力；大寧瑞仕花園最高減40萬元，相當於打了9折；同潤十里洋坊每平方米減2000元，也相當於打了近8.5折，但目前市場行情非常之差，一些能夠買得起房子的人購房資格被限制住了，一些有購房資格的人又買不起房子，因此總體的客戶體量很小，即便是在價格上做了很大讓步，也仍難以帶動成交。

　　“在這種情況下，開發商在降價達到一定幅度後，再往下降也無法帶動實質成交，於是便採取精確打折，精確鎖定目標客戶，將市場中的有效客戶抓取到就可以了。”薛建雄説，這也是像陜西北路1688這樣的樓盤，在打出8.8折優惠後沒能有效拉動成交，也沒有再繼續降價更多的原因。

　　薛建雄透露，即便是前一段時間大幅降價的幾個品牌樓盤，其實際銷售情況也並非像他們所宣稱的那樣“銷售一空”，仍然有很大一部分沒有賣完。

　　上海中原地産研究諮詢部總監宋會雍則表示，閘北大寧瑞仕花園此次的推盤價格有一定性價比，原來3.8萬元/平方米的均價打完折後在3.4萬元/平方米左右，加上精裝修，與周邊二手房3萬-3.2萬元/平方米的均價相比還是有一點優惠的，但與開盤前傳言的7.5折、3萬元/平方米起相比，這一價格優勢仍然不夠明顯。

　　宋會雍還認為，陜西北路1688的價格優勢也不明顯，總體來看，上周末推盤的各樓盤在降價上均沒有亮眼的表現，雖然價格調整已是市場主流，但很多樓盤實際開盤價格與之前的客戶心理預期很不一致。

　　對於內環的兩個樓盤，宋會雍表示，這兩個樓盤位置都很不錯，但開發企業都是中小企業，基本是靠捂盤過日子的，因此在表達上閃爍其詞，不想讓購房人清楚知道價格、交易程度，以便為下一步大幅調整價格留出空間。“這些開發企業對於中心城區樓盤的價格還抱有想法，不想一步降到位，同時又對中心城區的樓盤能吸引多少客戶吃不準，因此在價格定位上有些畏手畏腳。”