房價回升快於預期讓人措手不及 房價到底怎麼了?

　　樓市回暖

　　政策優惠支持，需求集中爆發，供應相對不足，企業資金壓力減緩，房價出現溫和回升但速度出乎預料

　　關於房地産市場是否真正回暖的爭論尚未平息，市場就突然迅速火爆起來。

　　據國家發改委、國家統計局統計，6月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，今年以來首次出現同比上漲；環比上漲0.8%，已經連續4個月環比上漲，且漲幅不斷擴大。二手房價格同比上漲2.2%，漲幅較大。總體來説，全國房價呈現觸底溫和回升的態勢。

　　人們的目光聚焦在不斷上漲的房價上。量價齊升，來勢“兇猛”，令買房人甚至賣房人都有些措手不及。

　　本輪房價上漲與今年以來房地産市場成交量的明顯回暖直接相關。去年底，為應對國際金融危機，中央和各地政府採取了一系列鼓勵住房消費、促進房地産市場健康發展的措施。今年上半年，全國商品房銷售面積超過3.4億平方米，同比增長31.7%。其中，商品住宅銷售面積增長達33.4%。商品房銷售額15800億元，同比增長53%；商品住宅銷售額增長57.1%。

　　中國房地産協會秘書長朱中一認為，隨著國家和各地出臺的促進房地産市場健康發展的政策措施逐步落實，成交量增長較快，表明居民住房消費信心已經明顯增強，房地産開發投資信心也在逐步恢復。

　　北京師範大學房地産研究中心主任董藩認為，在鼓勵購房政策和年初房價較低的雙重刺激下，積壓了近兩年的剛性需求爆發，帶來了市場交易量的快速上漲。但另一方面，去年房地産市場調整時期投資低迷，新開工項目大量減少，造成了目前和今後一段時期市場供應量相對不足。在兩種因素作用下，部分城市的局部區域出現供不應求的情況，導致價格快速上漲。

　　今年上半年，房地産開發企業資金來源23703億元，同比增長23.6%。其中，國內貸款5381億元，增長32.6%。朱中一認為，房地産企業資金狀況較去年底有了較大改觀，使企業失去了降價促銷的動力，比起降價力度最大的春節期間，價格的回調也表現為漲價。

　　“從這些因素看，近一段時間全國房價上漲有其合理性。房價見底回升，也是市場回暖的重要表現。”董藩説。

　　風險隱現

　　熱點城市房價快速上漲的背後，是投資投機型需求加速入市、二套房貸政策鬆動、土地市場非理性“搶地”、捂盤惜售引起市場恐慌

　　在全國房價整體呈現溫和上漲的同時，一些熱點城市、熱點區域的房價則出現了過熱跡象。3月以來，北京、上海、杭州、廣州、深圳等城市，房價上漲較快。以北京為例，市統計局公佈的最新數據顯示，北京新建住宅價格已經連續4個月上漲。上半年，北京四環路以內新建住宅期房均價為16967元/平方米，比一季度上漲1843元；四環至五環路住宅期房均價為15748元/平方米，比一季度上漲951元。許多項目的售價，已經超過2007年房地産市場過熱時期的最高價。

　　熱點城市房價快速上漲，既有上述合理因素的支撐，也隱藏風險較大的因素。

　　需求方面，除了剛性需求大量入市，在對未來通脹預期的心理影響下，投資性需求甚至投機性需求大量進入熱點城市的房地産市場，推高了房價。住房和城鄉建設部政策研究中心房地産研究處處長文林峰透露，目前，部分城市超過四成的購房者都是以投資投機型為主，其中有大量外地甚至海外的投資者。

　　銀行信貸對個人住房按揭貸款的相對寬鬆，尤其是一些城市對二套房按揭貸款人為降低準入門檻，有力支持了投資投機型需求大量入市。今年上半年，個人住房按揭貸款達2829億元，同比增長63.1%。前一段時期，不少項目的銷售人員都向購房者私下承諾，可以與銀行合作，以低於30%的首付、優惠利率購買二套房甚至三套房。

　　文林峰指出，正常的投資型需求之外，中央政府一向對房地産市場的抑制投機行為毫不動搖。即使在市場低迷時期，中央的支持政策也只是放開了改善型自住住房的貸款政策，對二套房貸款仍有嚴格的政策限制。只是一些地方的商業銀行為了獲取收益、爭奪個人按揭貸款這塊“肥肉”，放鬆了政策邊界，導致貸款政策大大鬆動。

　　樓市的熱度開始傳導至土地市場，寬鬆的資金、樂觀的預期使房地産開發商再次大膽出手拿地，熱點城市的熱點區域近期不斷刷新“地王”紀錄。

　　同時，隨著市場熱度不斷上升，一些城市出現了較為普遍的開發商捂盤惜售、哄抬房價等現象。這些現象擾亂了正常的市場交易秩序，引起普通購房者的恐慌，使許多購房者加入盲目追漲的行列。

　　朱中一認為，去年底實施一系列政策的目的是穩定房價。目前，部分城市房價上漲過快，必然帶來很多問題和潛在風險。

　　穩字當頭

　　穩定供應，嚴審信貸，細查“地王”，打擊違規，《城市房地産管理法》開始修訂，著力穩定熱點城市房價

　　在上半年房地産市場量價齊漲的同時，房地産投資回升速度卻仍然緩慢。

　　今年上半年，全國完成房地産開發投資14505億元，同比增長9.9%，增幅比去年同期回落23.6個百分點。其中，商品住宅完成投資10189億元，增幅比去年同期回落29.3個百分點。全國房屋新開工面積4.79億平方米，同比下降10.4%。房地産開發企業完成土地購置面積13644萬平方米，同比下降26.5%。

　　據朱中一介紹，北京、上海、江蘇、福建、廣東等房地産市場份額較大的城市，上半年商品住宅開發投資均出現了不同程度的下降。“這些城市儘管是樓市回暖的先鋒，但從整體上看，企業的投資信心還在恢復過程中，房地産市場回暖的基礎還不夠穩固。”

　　從全國看，房價變化呈現出較大地區性差異。6月，70個大中城市中有34個城市新建商品住房價格同比上漲，63個城市月環比上漲。文林峰認為，未來一段時期，不同城市的市場走勢將進一步分化。

　　“房地産市場的地區差異越來越明顯，東部地區率先復蘇反彈，但中西部大部分地區房地産市場依然低迷。這種情況下，儘管一些熱點城市出現過熱苗頭，但目前並不宜馬上出臺全國性的、一刀切的抑制房地産市場的調控措施。”文林峰説。

　　董藩認為，房地産投資低迷，有可能在未來兩三年加劇市場的供不應求，導致價格進一步快速上漲。當前，應該繼續對優質的房地産項目和自住型、改善型的購房需求提供適度寬鬆的信貸政策，以保持合理的投資規模和鼓勵普通商品住房消費。同時，地方政府應該持續增加土地供應，穩定市場預期。

　　在樓市回暖尚不穩固的情況下，熱點城市、熱點區域房價快速上漲和市場上出現的非理性行為，已經引起有關部門高度重視。住房和城鄉建設部有關負責人表示，將重點加強對這些城市房地産市場新情況和新問題的分析和指導，督促其加強供需雙向調節，增加土地供應、引導開發企業加快投資建設，嚴格執行個人購房貸款政策，合理調節住房需求，著力穩定房價。

　　銀監會新聞發言人廖岷近日表示，銀監會將認真督促商業銀行嚴格貸前審查和按揭貸款發放標準，嚴格落實借款合同面簽制度，認真核實借款人首付款真實情況，堅決打擊“假按揭、假首付、假房價”等行為。對二套房貸款業務中的各種違規問題，一經發現，將及時予以嚴肅處理。國土資源部也正密切關注土地市場的變化情況，尤其對“地王”進行嚴格的檢查和監管。

　　記者了解到，住房和城鄉建設部等部門已啟動《城市房地産管理法》修訂工作。此次修訂的側重點將放在市場監管上，明確界定住宅消費者、房地産開發商的權利、義務和責任，注重對住宅消費者的保護。

　　朱中一説：“在回暖還不穩固的情況下，房地産企業應該保持清醒，不能對形勢過於樂觀。” (王 煒)

責編：石光輝