上海倒樓購房者權益保護五問 爭議期間能否停供？

　　2009年6月27日清晨，上海市閔行區蓮花南路羅陽路口西側，“蓮花河畔景苑”小區一棟在建的13層住宅樓連根整體倒塌，造成1人死亡。倒塌的住宅樓為期房，已進入最後工期，原定於2010年5月前後交房。據悉，該樓盤住宅建築總面積約為6.6萬平方米，共有629套房源。戶型以66平方米的一居室和93平方米至103平方米的兩居室為主。截至6月27日，該樓盤共計售出489套房，其中於今年5月份銷售商品房達186套。事發後，該樓盤的銷售已被停止。截至7月1日17時，由當地信訪部門和律師團組成的工作組，已接待前來諮詢和登記訴求的購房者405戶，共計813人。

　　上海住宅樓連根倒塌，善後工作千頭萬緒，而如何保障購房者的合法權益，無疑是人們關注的焦點之一。日前，記者就幾個相關的熱點法律問題，採訪了中國人民大學民商事法律科學研究中心主任、中國法學會民法學研究會副會長楊立新教授。

　　-退房，所有購房者的主張都能獲得支持嗎

　　事故發生後，“退房”，成了購房者訴求中出現頻率最高的字眼之一。從法律關係角度講，退房意味著購房者與開發商之間商品房買賣合同的解除。對於購買了事故住宅樓的購房者要求退房的主張，楊立新認為可以得到支持:“因為開發商已經無法按期交付房屋，交付的房屋已經不復存在，購房合同事實上已經不能履行。因此，應當依據《合同法》第九十四條，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，對方當事人可以解除合同的規定，業主可以要求解除合同，退還房款。”另根據記者的查詢，按照最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。倒塌的商品樓顯而易見屬於“不能交付使用”的情況，符合商品房買賣合同解除的法定條件。並且由於合同的解除是由於開發商的原因造成的，解除合同所涉及的相關費用應由開發商負擔。

　　同一小區中倒塌住宅樓之外的商品樓的購房者，出於擔心樓房質量的原因，也要求退房返款。對於這個問題，楊立新認為，這部分購房者主張退房的關鍵在於，必須證明他們所購買的樓房存在同樣的問題，即開發商存在遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的的行為，“沒有這樣的理由，很難獲得法院的支持”，楊立新説。

　　但這部分購房者並非無法保障自己的權益。他們可以要求開發商對其樓房進行質量鑒定，一旦鑒定結果表明這些樓房存在同樣的問題或者其他質量問題，就可以採取相應的方法，保護自己的權益。而對於部分購房者提出的，在鑒定結果出來之前購房者是否可以援引“不安抗辯權”暫緩支付房款的問題，楊立新認為是有道理的。我國《合同法》第六十八條規定:“應當先履行債務的當事人，有確切證據證明對方有下列情形之一的，可以中止履行:(一)經營狀況嚴重惡化;(二)轉移財産、抽逃資金，以逃避債務;(三)喪失商業信譽;(四)有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。”小區其他幾棟樓的購房者可以援引最後一項，即開發商目前的情況符合“有可能喪失履行債務能力的其他情形”，主張中止履行債務。

　　-返款，依據合同價還是依據市價

　　據報道，倒塌的商品樓當初預售時的合同均價約為每平方米12000元至14000元，然而該地段的商品房目前實際的價格已經達到了每平方米18000元。故此，部分購房者認為，即使開發商同意退房，但按照預售時的購房款進行返還，對他們是不利的。一來在訂立商品房買賣合同至商品樓倒塌事故發生的這段時期內，該地段的房産已經升值，若按照預售時的購房款返還，購房者實際上是損失了期待利益的。二來由於房價不斷攀升，按照原來合同的價格是不可能買到類似地段的商品房的，如果要另行購買地段相當的其他商品樓，無疑需要額外增加一筆費用。於是另一個焦點問題不可避免地擺到了購房者權益保護的臺面上，即購房者是否可以按照目前該地段商品房的市價請求補償房款。

　　“主張按照市價補償，可能做不到。”楊立新説，“理由是，購買時的價款就是這麼多，開發商拿到這些房款，也沒有獲得這些溢價。但他提醒購房者，按照合同法的規定，解除合同，應當返還財産。開發商應當返還的除了房款之外，還應當包括購房者貸款利息的損失補償。

　　-索賠，如何能最大限度彌補購房者的損失

　　如果開發商已經補償了利息損失，購房者還能繼續要求損害賠償嗎?楊立新認為，補償利息與損害賠償很難同時得到支持，購房者只能擇其中對自己最有利的一項主張權利。楊立新認為，如果預售時的房價與現在的市價之差遠遠多於利息損失，“那麼購房者可以嘗試不主張利息損失的補償，而是將市價與原價之間的差價作為損失，請求損害賠償”。但他同時指出，究竟是要求補償損失的利息，還是要求損害賠償金，還是需要購房者根據自己損失的情況，選擇對自己最有利的方式主張權利。

　　-“臨時業主委員會”，扮演的是什麼角色

　　在事故善後處理過程中，有近200名購房者自發組織了一個“臨時業主委員會”，並在6月28日就善後處理問題形成了初步的幾條意見，內容大致為要求退房、停止向銀行還貸、查明並公佈事故的原因和責任人、要求賠償損失等。

　　關於“臨時業主委員會”的成立，楊立新持肯定的態度。他認為:“他們(購房者)有共同的利益，協商共同保護自己的合法權益，維權就會方便得多。”由於商品樓是期房，並未實際交付使用，因此這些業主還不是物權法規定意義上的業主，而僅僅還只是債權人。“這個臨時業主委員會還不能具有物權法規定的業主委員會的法律地位，”楊立新説，“但它可以作為購房人的代表。”

　　-房貸，在爭議期間能停供嗎

　　據了解，該樓盤的購房者大多數都同銀行簽訂了以房屋為抵押的商品房擔保貸款合同。也就是説，小區購房者，包括購買了事故住宅樓的商品房的那部分人，按照合同約定，每個月還是要繼續向銀行還貸款並支付利息。最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條規定:“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。”因此，如果商品房買賣合同最終被確認解除，購房者自然可以隨之請求解除商品房擔保貸款合同，停止還貸。

　　目前的焦點問題在於，在要求解除購房合同的爭議期間，購房者———特別是購買了事故住宅樓商品房的那部分人———是否仍須繼續向銀行還貸付息。楊立新建議購房者不要自行停止還貸:“因為貸款合同還是有效的，必須履行，如果自行停止還貸，構成違約，購房者要承擔違約責任。反之，由於退房請求獲得支持後，貸款的利息等可以作為違約行為造成的損失，向違約一方主張賠償，因此繼續還貸，購房的業主不會有損失。”

　　而據上海市閔行區政府相關工作人員表示，有關部門正在緊急溝通協商，希望能夠促使銀行同意在事故原因查明之前購房者可以暫停還貸付息。李晶晶

責編：李秀偉