11月13日，國家發改委、統計局公佈，10月，全國70個大中城市房價同比上漲5.4%，漲幅反超9月0.1個百分點；環比上漲0.4%，漲幅與上月持平。10月，北京以10.7%的新房價格漲幅位居全國第一。這是自2005年7月份“70個大中城市房屋銷售價格指數”開始公佈以來，北京房價連續上漲的第15個月。人們懷疑，半年來大張旗鼓的房地産行業宏觀調控的作用在哪？

　　事實上，就在此之前，建設部一位人士透露，國務院對房地産調控情況並不是很滿意。從5月17日推出“國六條”，到10月17日國務院會議專門聽取房地産市場調控措施落實情況，國務院對房地産行業基本維持“原判”：少數城市住房價格上漲過快；結構調整的任務還十分艱巨；房地産市場秩序仍需進一步規範。

　　應當説，過去幾年來，政府頻繁調控房地産領域，尤其是2005年4月底的“國八條”和今年5月的“國六條”，力度不可謂不大。各級政府綜合運用了經濟與行政措施，甚至通過紀律等手段整頓了該領域的官商勾結等問題。但是，房價依然在上漲，尤其是某些城市上漲仍然較快。究竟哪出問題了？

　　很多人懷疑，調控措施之所以效果不是很明顯，根本原因是地方政府執行調控政策不力，中央政府應當出臺更有利的措施管制地方政府。

　　確實，地方政府官員的政績，也即本地GDP的快速增長和政府收入，極大地依賴於房地産行業的繁榮，房價不斷上漲，合乎地方政府官員的利益。因而，過去若干年，地方政府確實與房地産商合謀，積極地創造一個價格快速上漲的市場，而不顧民眾的承受力，也不顧房地産過熱給宏觀經濟帶來的巨大影響。在中央政府開始調控之後，很多地方也利用自己的執行權，盡可能地拖延執行，或對政策另做解釋。不過，近一段時間來，不少地方政府已經能夠比較認真地執行調控政策。而恰恰是在10月份，漲幅反而超過9月份。

　　這很可能意味著，房地産行業的宏觀調控政策本身可能存在問題。比如，考慮到其他宏觀經濟因素，中央銀行遲遲不敢調升利率，投資者、投機者獲取資金的成本非常低廉，人為地增加了需求。匯率政策被捆住手腳，外資大量涌入炒作房地産。

　　還有很重要的一點，調控政策發出的信號不明確，甚至相互衝突。本次宏觀調控的一大突出特徵是國土資源管理部門發揮了重要作用，其所採取的措施主要是收緊土地供應。這必然推動房價上漲。國土部門再三解釋説，市場上並不缺土地，問題是，國土部門不斷釋放出來的收緊土地供應的信息本身，就足以讓人們形成土地供應減少、因而房屋供應減少的預期，這一預期必然推動人們的入市熱情，需求增加，房價自然會被推升。數據顯示，受調控影響，7、8月全國商品住宅新開工面積環比分別下降了22.6%、12.5%，假如需要不變，則這必然會推動房地産市場價格的再度上漲。

　　這顯示了宏觀調控面臨的一個困境：政府對房地産行業的調控，同時追求多個目標，至少包括抑制投資過熱，保護土地資源，讓中低收入群體能買得起房。而前兩個目標與後一個目標是衝突的，要同時達到這兩者，難度極大。

　　與此同時，人們對房地産商發起了一輪又一輪道德討伐。財政部公佈，它曾對39家房地産企業進行調查發現，企業的實際利潤率高達26.79%。正是基於這一事實，輿論紛紛呼籲開發商公佈商品房開發成本，有些地方政府也在制定強制企業公佈開發成本的地方政策。

　　不過，用這種道德的手段是否能夠達成控制商品房價格的目標，令人懷疑。房地産開發企業的利潤率確實較高，房地産行業的富豪搶佔了近些年來推出的各種富豪榜的一半位置，就能夠證明這一點。但是，開發商的利潤乃是行政管制下的壟斷帶來的後果。作為商品房土地的壟斷性供應者，政府僅面向地産開發商供地，居民不可能自己建房，而必須到開發商手裏去買房。這樣，整個房地産開發商群體就成為城市房屋的壟斷性供應者，而享有壟斷性利潤，尤其享有從獲得土地到銷售房屋之前那段時間內地增值的全部收益，這構成了利潤的一大部分。

　　就此而言，溫州第一個放行個人集資建房具有重要意義，該市一個個人集資建房組織首次“成功拿地”，根據地價估算，其開發成本不足周邊一半。這一模式也許並不普遍適用，但它確實對決策者提出了一個問題：是否應當從根本上改革土地制度，讓城市居民私人可以購買土地使用權，打破開發商對城市房屋供應的壟斷，通過多種渠道解決自己的住房問題。

　　政府對房地産行業過去幾年的調控史表明，政府調控市場的前提是，政府明白自己所要追求的目標，並按照市場的內在機制採取合理措施。若這些措施仍不起作用，則需要檢討市場運行的基礎性制度。假如過分重視行政力量，反而不利於達到政府所要追求的政策目標。

責編：楊洪高