| 提高土地使用費 調控投資過快也要防止拉高房價 |  |
央視國際 www.cctv.com 2006年11月22日 05:42 來源：
新京報訊 提高土地使用費，作為一項抑制投資的宏觀調控政策是有效的，但也要防止可能引起的房價再上漲。
11月20日，財政部、國土資源部、中國人民銀行三部門聯合下發了《關於調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》。文件規定，自2007年1月1日起，新批准新增建設用地土地有償使用費在原有基礎上提高一倍。新增建設用地土地有償使用費實行中央與地方30：70分成體制。（11月21日《新京報》）
無論從物價上漲規律，還是從土地作為不可再生的稀缺性資源的價格變化趨勢，提高土地使用費標準都是必要、合理的。聯絡到目前我國正強化宏觀調控管理來看，顯然，提高土地使用費是宏觀調控的重要手段之一。一方面，這能有效切斷建設用地低成本盲目擴張的利益驅動，地方政府會因此而缺乏擴大投資的衝動。另一方面，由於增加了房地産開發商成本，因此可以在一定程度上抑制投資總規模過快增長，這要比控制貸款、提高二手房稅收等僅僅影響消費者作用的手段更加直接，因為增加土地使用費更加直接影響的，就是開發商這個直接“投資”者。
從目前我國經濟增長的貢獻度比較看，投資的拉動作用要遠遠大於消費的拉動作用，因此，控制住了投資者，也就等於抓住了源泉和根本。除此之外，由於本次還規定了土地使用費要進行中央和地方三七分成，從而也會對地方政府産生一定的制約作用。因此，提高土地使用費的主要作用，是投資過熱和經濟增長偏快的抑制。不過，這要與我國剛剛實行的土地出讓金管理制度、土地審批制度、土地監察制度相互配合，才更加有效，否則，作用可能會大打折扣。
不過，儘管提高土地使用費不僅合理且很有必要，並且對於當前的經濟增長偏快和投資過快有著很大作用，但是，筆者認為，提高土地使用費又不可避免地會帶來一定的負面影響。
當前，我國在宏觀管理上存在一個很大偏向就是注重收費、輕視管理。實際上，三七分成可能難以從根本上解決問題。國土資源部的數據顯示，2005年全國新增建設用地出讓純收益應該為763億元，而中央和地方實際收繳的新增建設用地土地有償使用費只有214.5億元，其中中央部分約為70億元，實際上已經接近三七分成，關鍵是全國新增建設用地使用費一年流失近550億元，這才是根本。三七分成能解決土地使用費的流失問題嗎？恐怕很難。所以，關鍵是管理問題。
文件規定了地方分成的新增建設用地土地有償使用費，一律全額繳入省級國庫，並參照基本農田面積和土地開發整理重點任務分配新增建設用地土地有償使用費。這是完全正確的，但對於國家“三成”的用途是什麼，文件沒有説明。筆者認為，這部分也應該用於土地資源保護方面或者用於農民身上，即使將2005年流失的550億元的30%，即160億元用於農民、農村和農業方面，也可以解決農村的很多實際難題。
提高土地使用費，作為一項抑制投資的宏觀調控政策是有效的，但也要防止可能引起的房價再上漲。有人認為，新增建設用地土地有償使用費繳納主體是地方政府，不是用地單位。因此，提高新增建設用地土地有償使用費標準，原則上只會減少地方政府的土地收益，不會增加用地成本，筆者認為這種説法是不符合實際的。
我國地價主要由取得成本、開發成本、政府收益三部分構成，儘管新增建設用地土地有償使用費只是政府收益中的一部分，提高它的標準，也就等於提高了地價，而地價是房地産價格的一部分。當然，合理的成本增加，也不是房價提高的藉口，像目前市場上的電視機等家用電器，成本增加並不能帶來售價的提高，只能帶來利潤減少。按理説，土地使用費提高可能會增加房地産成本，但由於這是正常的也是合理和必要的，因此，這部分成本應該由開發商來承擔和消化。但是，由於我國目前市場上的需求（包括投資性、投機性和住房生活消費性需求，這需要強力來扭轉）仍然很旺盛，在此情況下，開發商往往很容易把成本增加的部分轉嫁給消費者，這等於又提升了房價的上漲速度。
因此，關鍵是要做好兩方面的工作，其一、要選擇好政策出臺的時機，儘量避免選擇在房地産價格可能上漲前出臺。其二、要強化管理和協調。在銷售管理上，不能任由開發商隨意向消費者轉嫁這部分成本，因為這個成本本來就應由開發商承擔。
□張琦（北師大經濟與資源管理研究院研究員）
責編：李二慶
