房價急漲負面作用大 地産公司業績將加速洗牌

---

央視國際 www.cctv.com　　2006年10月24日 08:26 來源：

    來源：中國證券報

    人民幣升值對地産公司的積極影響將主要體現在供給層面，即通過對優勢企業的資金支持，幫助其加快發展速度，最終形成強者恒強的格局。

    目前關於人民幣升值對房地産行業的影響分析集中于需求層面，即境外資本預期人民幣會繼續升值，其逐利本性會通過各種方式流入我國市場，而由於目前我國投資渠道的匱乏，大部分資金會選擇具有保值增值功能的房地産，從而推動房價上漲，此外由於升值會造成普通消費品進口價格下降，從而帶動國內同類消費品價格走低，即所謂財富效應，在此情況下居民會有更多富餘資金進行資本品投資，這樣也會造成房價上揚。

    房價急漲負面作用大

    升值對房地産行業的影響無疑是正面的，但其影響程度以及對地産類上市公司投資價值提升的邏輯關係需要探討。

    首先來看升值對上市公司投資價值的影響。如果單純從需求層面分析會得出如下結論：即本幣升值引發的境外資金流入推進需求上升，由此帶來的房價上漲將提高行業盈利水平，從而提升了相關上市公司的投資價值。但現實並非如此，因為各界對高房價的危害已經達成共識，房價上漲之後必然會引發新一輪調控，這對房地産上市公司經營的影響將是負面的。

    此外由於境外資本的投機本性決定了行為的短期性，在本幣升值預期消失後，將會變現手中資産，造成市場供給過剩，這不利於行業的平穩發展，政府已經意識到外資可能對行業産生的衝擊，發佈了《關於規範房地産市場外資準入和管理的意見》，側重於需求層面進行限制，旨在防範境外資本投機行為對行業可能産生的不利影響，所以外資對行業的需求層面不會産生過大影響。

    再看升值對房價的影響程度，支持本幣升值後房價上漲的觀點多數引用了日本案例。但其實日本房價上漲的原因並非單一升值因素造成，升值週期下的金融自由化造成的過度金融支持也是房價上漲的重要原因。

    1987年，日本開始推進金融自由化改革，擴大了企業法人的直接融資渠道，逐漸削弱了大企業的主銀行制度，造成銀行資金過剩，引起激烈的貸款競爭，商業銀行在製造業企業減少間接籌資的情況下，轉而把房地産企業和住房消費信貸作為重要放貸對象。1984年至1989年，銀行對房地産企業的貸款佔製造業的比例由27%提升至76%。與此同時，日本專業住房消費信貸服務金融機構“住專”也從消費信貸層面提供了過度支持，而日本政府對金融機構的監管制度一直比較鬆散，對房價上漲起到了推波助瀾的作用，有了日本的前車之鑒，我國政府當然會格外重視金融自由化趨勢下的金融監管。

    此外，日本的國土面積和人口數量決定了當地房地産市場的有限容量，較少的境外資本就會對其全國市場産生較大影響，而我國房地産市場容量巨大，各區域市場發展的不平衡，在外資受限的前提下對國內市場衝擊較小，所以即使人民幣升值空間較大，我國房價在現有基礎上也不會再現日本升值週期下的快速上漲。

    地産公司將強者恒強

    當然，我們從不懷疑人民幣升值會提升相關上市公司的投資價值，但應理性看待其影響程度和影響途徑。

    升值對地産公司的積極影響將主要體現在供給層面，即通過對優勢企業的資金支持，幫助其加快發展速度。因為在我國城市化進程加速背景下，境外資本看好我國房地産業的長期發展，而人民幣升值預期加強了外商投資房地産的吸引力，但是房地産開發涉及多方面的資源整合，不熟悉當地市場環境很容易導致投資失敗，因此要分享我國房地産市場的長期成長收益，同時有效規避風險，與國內開發企業的合作是最理想的選擇，而外資一般會選擇國內發展戰略清晰，公司治理規範的品牌開發商，如萬科與新加坡RZP公司，金地與ING的合作。

    引進外資不但會減輕企業現有項目産生資金鏈的壓力，還能夠幫助公司通過戰略合作加大資金杠桿功能，拓展更多可供開發資源，在行業整合加速的背景下，通過項目收購、股權收購和公開招標等多元化的發展模式實現快速外延擴張，最終的結果是行業集中度得到加強，形成強者恒強的格局。（渤海證券 曹旭特）

責編：霍筠霞