北京商業地産烽火連天 外資撤離中企“抄底”

　　外資紛紛撤離 中資企業“抄底”

　　北京商業地産烽火連天

　　□本報記者 蔡宗琦

　　中資公司正在逐步成為原本吸引外資的商業地産市場絕對主力。

　　前期火爆的土地市場交投量正是今年以來房地産投資逐步啟動的表現，儘管商業地産由於庫存供應量較大，租金等重要指標並沒有呈現出住宅市場的火熱景象，但與前期熱衷佈局二三線城市的情況不同，北京的商業物業買賣成交開始活躍，DTZ戴德梁行認為，中資公司正在成為投資市場主角。

　　熱鬧的投資

　　中資企業正在大手筆投資房地産市場，保利地産一次加價2.4億元拿下北京地塊的當天，國資背景的上海綠地30.25億元標的北京大興地塊；中化集團旗下的中化方興更是以40.6億元的天價打敗各家買主拿下廣渠路15號地。

　　商業地産領域中資企業也毫不示弱。二季度，整體物業及土地投資市場都比一季度更為活躍。仲量聯行北京投資部董事龐樹東介紹，中資背景的開發商正積極地進行資本運作，通過股權交易收購或者出售資産以對公司的核心資産進行重新組合。同時，以金融機構、大型中央企業為背景的自用型買家也在幾個重要的商業核心區——例如金融街及CBD周邊洽談整幢或大面積購置寫字樓物業。內資銀行、國內能源類公司及媒體公司成為市場需求的主體，特別是外省市商業銀行在京尋找新辦公樓的數量迅速增長，成為近期市場需求的亮點。二季度，北京金融街地區成交十分活躍，國內金融機構及政府的金融監管機構均有大面積擴租交易完成。在CBD地區，由於近一年內新入市項目較多，為潛在客戶提供了充分的選擇。在朝陽區政府鼓勵政策的推動下，大量內資銀行、部分外資銀行和媒體公司都在積極尋找辦公面積，中央電視臺和北京電視臺的設址積極地推動了新媒體企業向CBD及周邊地區的搬遷。二季度，市場整體吸納量達到了78,450平方米，高於2008年四季度和今年一季度的吸納量，而香港寫字樓市場的吸納量為59,330平方米。

　　仲量聯行北京分公司董事總經理張瑩指出“北京優質寫字樓市場的需求正在逐步回升，在中資背景的公司加大對優質寫字樓吸納的同時，不同背景有實力的外資公司也正在積極尋找新的辦公面積，以擴展其在中國的業務發展。”

　　據悉，今年一季度，盛京銀行買下位於CBD的朝陽區光華路的東方梅地亞中心D座自用，這也成為一季度基本處於停滯的北京寫字樓投資市場的唯一亮點；6月，國內某知名大型集團公司以3億的總價拿下地處北京工人體育場和三里屯之間的工三寫字樓；中國中期投資股份有限公司購買嘉都大廈部分樓層，購買總價約1.15億元；中石化北京石油分公司以3.44億元購得冠城名敦道A1寫字樓；金融街控股集團收購西單美晟商業綜合體項目；此外在上海，陸家嘴集團整體收購了上海浦項廣場寫字樓項目，成交金額超過17億元。

　　“國進民退”

　　“我們以前不願意把項目租給國企。”一位商業地産開發企業負責人表示，一直以來商業物業市場開發企業最喜歡的客戶都是外資企業，外企和金融機構長期以來也是北京商業地産市場的主力軍，“我們幾年前在東三環做的一個高端寫字樓，都做兩份報價，給國企的報價高一些，給外企的價格低一些”，這位負責人表示，出現這種狀況的主要原因部分在於長期以來國企熱衷於購買或自己修建而非租用商業物業，對高端物業服務也沒有提出更多的要求，而外資企業入駐某個商業項目則更能抬升物業身價，“感覺更有面子”。

　　但在商業物業的購買市場，中資企業“一向都是絕對主力”，華潤置地(北京)股份有限公司市場總監唐瑤在接受中國證券報記者採訪時表示，在金融危機之後，這一特徵更為明顯。

　　理想陽光房地産綜合服務機構董事總經理楊樂濤也表示，奧運會前的物業成交多是國外基金賭人民幣升值和奧運會效應而推動的，“那時候我們常常聽説大摩或者花旗整棟購入物業，現在你還能聽説嗎？”他介紹，高峰時期外資為投資目的購入的商業物業比重佔到北京成交的四成以上，但奧運會後至今幾乎為零。“投行前期的投資損失慘重，比如花旗買入西環廣場等項目肯定沒有獲得預期收益，現在租金市場持續下滑，出租回報率差了很多，現在外資基本沒有為投資目的出手購買的”。

　　目前外資在商業物業投資市場份額逐漸減少，而國企、內資公司的市場份額卻在增大。他介紹，今年自己公司在成交的項目“全是內資的公司，有些是國家的機關單位、企事業單位”。

　　對於出現這種狀況的原因，唐瑤認為主要是外資企業的資金受金融危機影響撤回本部，其所在公司持有的華潤置地鳳凰置地廣場A座正在招租，由於位於北京外企雲集的燕莎商圈她每天都要面對不同的客戶，“去年四季度和今年一季度市場變化非常劇烈，很多外資企業有些不知所措，基本上停止或者縮減了辦公物業開支，但到了二季度變化沒有開始那麼劇烈了”。仲量聯行的報告也顯示，在今年一季度商業地産中金融和外資租賃也不再是商業地産租賃市場的主流，在這種情況下中資企業的投資更顯突出。