法官解析：城鎮居民購宅基地上建的房屋無效

　　房價一上漲，小産權房往往就會受到熱捧。目前不少地方的樓市有了回暖的跡象，小産權房也隨之又開始受人青睞起來。

　　6月2日，深圳市公佈了《深圳市人民代表大會常務委員會關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定》，被不少人解讀為將對小産權房“轉正”。一石激起千層浪，《決定》的出臺，立刻助推了小産權房話題的熱度。雖然深圳市人大有關負責人迅速出來澄清：“轉正”一説屬於誤讀，但小産權房的問題卻在百姓的生活中繼續存在。

　　事實上，在我國現有的法律中，“小産權房”只是一個民間的説法，而非一個真正的法律概念。目前，我國法律尚沒有對小産權房的統一規定，經常被大家作為依據援引的，往往都是相關部門的一些政策。

　　然而，儘管如此，與小産權房有關的糾紛卻頻頻出現在訴訟領域。通過法院裁判的三個案例，我們可以看出，在目前沒有法律統一規定的情況下，對於小産權房的問題，司法實踐中是區別對待的，一律説買小産權房有效或無效似乎都有失偏頗；而在能否成為小産權房主的過程中，是否具有小産權房所在農村集體經濟組織成員的身份是個至關重要的問題。

　　希望我們約請法官精心采寫的以下案例，能夠為大家提供一些關於小産權房的法律知識。

　　——編者

　　賣小産權房給城裏人 房價上漲想毀約被駁回

　　舊村改造得房兩套 賣房後悔主張闔同無效

　　2009年4月3日，一紙終審判決讓王強(化名)想收回房子再賺錢的“好夢”碎了。

　　事情還要從2005年説起。這年12月，王強所在的村進行舊村改造，村委會跟王強簽了房屋拆遷貨幣補償協議和房屋拆遷安置合同。隨後，王強得到兩套二居室樓房。

　　王強妻子曾經的同事孫林(化名)，聽説王強拆遷得了兩套房子，就與王強協商購買其中的一套。王強一想，反正也住不了這麼多房子，賣了還能賺點錢。

　　雖然王強是農村戶口，孫林是城鎮戶口，但王強所在的村村委會、黨支部兩委班子對於村民出售拆遷所得的小産權樓房並沒有做出禁止性規定，對王強賣房的事情也表示不予干涉。

　　2006年1月，王強與孫林簽訂《房屋轉讓合同》，約定：王強為原房屋産權人(小産權)。經雙方協商，産權人王強願將本套房屋的所有權賣給孫林。本房屋的出售價格為135000元。本房屋屬於小産權房屋，買受人應遵守當地村委會的有關制度和規定。隨後，王強與孫林履行了該合同，房款兩清。

　　哪知天有不測風雲。房子賣了以後，當地的房價卻一路飆升。

　　2008年4月，王強以國家禁止城市居民購買農民房屋，且孫林是城市居民，故房屋轉讓合同屬於無效合同為由，起訴要求法院確認雙方簽訂的房屋轉讓合同無效，讓孫林騰房。

　　孫林對於被訴一事認為，簽訂合同時，雙方明知該樓房是小産權房。而且，雙方簽訂合同時是完全自願的，房屋已經交付完畢；經過兩年的時間，該房子已經有很大的升值。孫林辯稱：“王強是受利益驅動才起訴我。法律不應支持這種見利忘義、背信毀約的行為。我保留進一步追究王強的濫用訴權的行為給我造成的經濟損失的權利。”

　　庭審中，法官問孫林房屋的現狀如何，孫林氣憤地説：“我買房後進行了簡單裝修就把房子出租了。王強想把房子要回去，我不同意，他就騷擾租房的人，説他才是真正的房東，要把租我房的人趕走。現在，租房的人都不交房租了。”

　　自願買賣小産權房被法院認可

　　法院經審理後認為，公民合法的民事權益受法律保護，王強與孫林在簽訂《房屋轉讓合同》時，已經明知該房屋為小産權樓房；對小産權樓房是否可以轉讓，當地村民委員會並沒有具體的限制性規定。王強與孫林在雙方自願基礎上簽訂的《房屋轉讓合同》，內容並未損害國家、集體及第三方的合法權益，且雙方在合同簽訂後，已各自履行了支付房屋價款和交付房屋的義務，該合同所約定的內容已實際履行完畢。在此情況下，王強要求確認其與孫林簽訂的《房屋轉讓合同》無效、孫林退房的請求，理由不充分，對其訴訟請求，法院不予支持。法院依據《民法通則》第五條之規定，判決駁回原告王強的訴訟請求。

　　一審宣判後，王強不服判決，提出上訴。二審法院經審理後，判決駁回上訴，維持原判。

　　法官釋法——

　　城裏人買農民的小産權房在一定條件下有效

　　近幾年來，隨著舊村改造、小城鎮建設步伐的加快，以及國家基礎設施建設用地的需求猛增，徵房佔地現象較為普遍，由此導致的城市郊區小産權樓房層出不窮。其中很大一部分是農村村民拆遷後以優惠價款購買的自住樓。這些小産權樓房中的一部分通過買賣等方式被城鎮居民購買。隨著小産權樓房的升值，部分賣房人在利益的驅使下，起訴要求確認雙方的買賣合同無效，讓買房人退房。

　　對於城鎮居民購買農民小産權樓房的效力問題，目前尚沒有任何一部法律對此作出明確的規定。鋻於法官不得拒絕裁判的法理精神，法院在沒有明文規定的情況下，仍然必須作出裁判。一般而言，法官在裁判此類案件時需要綜合考慮以下幾個因素：一、當事人之間的行為是否符合民法的基本原則：平等原則、自願原則、公平原則、誠實信用原則、公序良俗原則；二、是否存在導致合同無效或者可撤銷的法定情形，即能否適用合同法第52條至第54條的內容；三、基層組織比如村委會、黨支部的意見。由於我國實行村民自治，因此，村民委員會的意見至關重要。

　　在本案中，王強與孫林在簽訂的《房屋轉讓合同》中明確寫明“本房屋屬於小産權房屋”，因此，對於這一事實，雙方均明知，不存在欺詐或者重大誤解的情形。另外，雙方對於買賣房屋一事，也是自願進行的，沒有任何脅迫或者乘人之危的情形。而且，王強從村委會買房時花費11.6萬元，而幾天后王強就以13.5萬元價格將房屋轉賣給孫林，王強獲利近2萬元。因此，雙方之間的交易也是公平的。最後，該村村委會、黨支部兩委班子對於村民出售拆遷所得的小産權樓房並沒有作出禁止性規定，表示不予干涉。也就是説，雙方買賣房屋的行為沒有損害國家、集體或者第三人的利益。

　　值得一提的是，農民在其宅基地上建設的房屋與農民通過舊村改造、拆遷安置而得到的小産權樓房不可同日而語，二者之間存在比較明顯的差別。農民在其宅基地上建設的房屋與宅基地使用權緊密聯絡，宅基地使用權是土地管理法、物權法明確規定的由農村村民專享的一項用益物權。而農民通過舊村改造、拆遷安置而得到的小産權樓房並不是建設在自己家宅基地上的，因為舊村改造後宅基地使用權消滅，小産權樓房是建設在該村集體土地上的。

　　父母將小産權房贈兒子被確認有效

　　老兩口拆遷得房兩套 悄悄贈一套給兒子

　　老賈夫婦早年生育一兒一女，2002年秋天，老賈因冠心病住院做了手術。此時，老賈所在的村莊正在拆遷。

　　老賈用拆遷款購買了兩套兩居室村民自住樓房。村委會給老賈頒發了兩本《房屋所有權證》。該《房屋所有權證》的注意事項第三條規定：“房屋所有權轉讓變更(如買賣、轉讓、繼承等)，房屋狀況變動應及時向發證單位申請登記，經批准後方可有效。

　　2003年秋天，老賈的兒子小賈結婚，老賈就讓小賈夫婦住進了自己購買的一套房子裏。後來，老賈夫婦商量後決定將房本的名字變更為小賈。事後小賈也沒提反對意見。

　　由於老賈住院時醫療費多是借來的，老賈長期不還，債主們就找上門來了。老賈夫婦商量後，決定將他們自己居住的那套樓房賣掉，以解燃眉之急。賣房後的老賈夫婦只好租房居住。

　　由於小賈堅決反對賣房還債，他與其父母之間産生了矛盾。2007年，老賈夫婦以小賈得到贈與房産後將二老趕出家門、不履行贍養義務為由要求法院撤銷房屋贈與合同。

　　庭審中，法官問老賈夫婦為什麼要把房本的名字變更為小賈，老賈説：“當時，我的外債不少，怕債主們把我告上法院，法院再把我的房子給拍賣了，所以就決定把房本的名字改成兒子的名字。改名時，他不知情。後來，他知道這件事就把房本要走了。”

　　小賈則説：“賣房前，我已經東拼西湊了七八萬元，想替他們還債。我反對賣房，可他們不聽，非要賣。雙方為此大吵一架。現在沒房了，又來找我要，我當然不同意。”

　　關於贍養問題，小賈説：“我每月的工資只有1000元，妻子沒有固定職業，還要照顧小孩，因此，我的收入除了養家糊口外所剩無幾。而且，2004年至2006年，村委會發給我個人的每月200元生活費已經由我父母領取。這就可以視為我履行了贍養義務。” 對於小賈的辯解意見，法庭查明確實屬實。