評論：地價降了房價會跟著降嗎？

　　國土資源部23日發佈的《2009年第一季度全國主要城市地價狀況分析報告》顯示，全國35個重點城市地價環比同比均出現下降，總體水平為3189元/平方米，環比下降1.53%，同比下降2.25%,增幅比2008年同期下降14.37個百分點。媒體在報道此消息時的標題是“一季度全國地價現6年來首降，房價上漲基礎鬆動”。

　　地價降了，房價就會跟著降。從成本上分析，這有道理。而且在今年全國“兩會”上，厲以寧也説：“房價最主要的因素是地價，假定地價下降了，房價跟著就下降了。”

　　地價是房價的重要組成部分，是房價的基礎。地價降，在其他建築材料與人工成本同時不漲價的時候，房價會跟著降，這應該是一個合乎邏輯的推理。但是，市場是否會真的按照這個推理走，則需要我們分析，需要我們從房地産市場之外的因素去思考。只有綜合考慮之後，我們才能得出判斷，地價與房價的關係，是不是真的嚴格地成正比。

　　從去年下半年開始波及全球的美國金融危機，對中國的影響有好與壞兩個方面。壞的一方面是猛烈地衝擊了中國實體經濟，出口貿易額大幅下滑，導致GDP增幅減小，進而傳導到整個社會生活。好的一方面是讓持續高溫的房地産市場冷靜下來，房價開始掉頭向下。北京雖然沒有大降，但也有所鬆動，最新的統計是一季度與去年同期相比，四環至五環每平方米降1485元。這個將近1500元的降幅，相對於1.5萬元~3萬元一平方米的價格，不算太明顯，但總算是有所鬆動。因此，北京社科院關於房地産市場的那個《藍皮書》，就非常樂觀地預期，北京房價的真正下降將在明年出現。儘管這個《藍皮書》的觀點引起很大爭論，但人們總算在理論上看到了房價下降的曙光。

　　回到地價。説“地價下降，房價就會下降”，這有其合理性，在全國的城市房地産市場中，也具有普遍性。但是，這並不能一概而論。像北京、上海、廣州、杭州等特大型城市和大城市，土地資源的稀缺是不可逆轉的，而這些大城市的常住居民與流動人口對改善性住房和新增住房的需求，則是剛性的。北京近日推出1000億元的土地儲備計劃，意在房地産市場回暖之後，不再因沒地而使地價飆升，也就是避免“樓市等地”，但在“土地拍賣收入不再上繳中央，全部歸地方政府”的政策保護下，誰也不能保證如果有人出2000億元來買這些地的時候，政府還會死死守住1000億元。

　　地價降了，房價會跟著降，這是一個理想的邏輯推理。在當前的中國現實面前，這個推理可能會有所偏差。當年房價飛漲時，有人罵房地産商，房地産商的回應是：地價高，所以我的房價高。但當現在地價降了時，房地産商仍然會找出別的理由來維持他的高房價，因為他對剛性需求有一個基本判斷，不像《藍皮書》的撰寫者那樣從理論到理論理想化地推論。在時興説大白話的今天，筆者不妨把話説得再白一點兒：雖然我們每個人都希望房價越低越好，但剛性需求的量與房地産供應的量，一旦出現平衡，房價就無法再降了；如果需求量大於供應量時，目前的觀望者可能就會悔恨太相信《藍皮書》而錯過了“地板價進場”的時機了。

責編：汪蛟龍