專家稱政府購房入戶政策不會抬高房價

北京大學法學院教授王錫鋅

北京師範大學房地産研究中心教授董藩

 《“購房落戶”可行嗎？》

　　節目導視：去年下半年為刺激低迷的房地産，各地相繼出臺購房優惠政策。最近更有專家建議，購房落戶在更大範圍推廣，以戶口作為購房獎勵到底公平不公平？購房落戶對房價會帶來怎樣的影響？又能否達到救市的目的？《新聞會客廳》今晚關注：購房入戶可行嗎？

　　李小萌：歡迎來到正在直播的《新聞會客廳》。金融危機，樓市低迷，手裏拿著錢想買房，依然覺得房價過高的購房者著急，開發商著急，政府也著急，著急就要想辦法，幾天以前，我們在討論購房退稅政策是否可行，是否合理。這兩天我們又看到消息説，廣東省將會成為繼多個城市之後首個實現購房落戶政策的省份，一時間人們也在討論購房落戶這個政策。今天我們也來湊個熱鬧，今天請到的嘉賓是北京大學法學院教授王錫鋅。旁邊一位是北京師範大學房地産研究中心教授董藩。他們兩位上次在關於購房退稅政策的時候就是各執一詞，爭個不相上下，看看今天觀點是不是會一致。另外我們還請到了媒體觀察員吳定平，也歡迎你。我們先來通過一段短片來了解一下購房落戶政策。

　　【各地推行“購房落戶” 政策】

　　解説：購房落戶政策曾經拉動樓市，始建於十年之前的北京、上海等各大城市。之後更多城市紛紛效倣，後來由於該政策導致城市人口過快增長，同時帶來教育、社保等問題，北京、上海、廣東等城市取消了該政策。去年下半年開始的新一輪樓市低迷，更使很多地方不遺餘力地出臺救市政策。綜合各媒體報道，一直推行購房落戶的城市，紛紛重新調整該政策，降低門口，刺激樓市。最早的是杭州，去年時杭州市將購房落戶政策實施範圍，由原先的特別區域擴大到主城區。落戶主城區的購房標準最低為80萬元。成都和武漢則分別於去年12月和今年1月正式開辦購房落戶新政。在長沙，取消了以往購房落戶需要60平米及以上條件限制。在河北保定，凡在市區城區購買商品住房，無論購買面積和金額，均可無條件辦理購房者本人以及直系親屬的市區戶口，同時取消戶籍保稅登記。第三個定期新規定是購房落戶不再售房屋限制，買二手房也可以落戶了。1月20日，直轄市重慶也出臺政策，規定重慶新購房戶，在主城區購買建築面積90平米以上商品房，可將戶口遷入主城區。而天津把政策條件，購買市區總價達80萬元，或在郊區購買總價達40萬元的單套房子，將可以辦理天津市藍印戶口，同時提高藍印戶口。2月9日，由專家建議北京、上海等四大城市也應出臺相關政策。

　　【演播室訪談】

　　李小萌：買房子就可以落戶口，您贊成嗎？我先聽聽三位嘉賓的觀點，先聽聽董教授的談法。

　　董藩：我非常贊同這種做法。

　　李小萌：不出我的所料。

　　董藩：謝謝。

　　李小萌：好，您是贊成。來，王教授。

　　王錫鋅：我覺得這是一種直接的，通過行政權力，利用行政資源來干預市場的，所以是絕對反對。

　　李小萌：遭了，你們倆今天又對立。來聽聽小吳的觀點。

　　吳定平：我是贊成購房落戶政策。

　　李小萌：董教授，今天我是找到了一個支持您的一方，來幫您説話。

　　董藩：謝謝。

　　李小萌：先把基本理由闡述一下。

　　董藩：像北京、上海、天津這樣的城市，由於在高考方面具有非常明顯的優勢，還有西部的省份，像寧夏、新疆有明顯的優勢。如果實施這個政策，會有一些高考上困難省份，比如説山東、河南等等，他們有錢人到這個地方來購房落戶，幫助居民解決這個上學難的問題。另外，大城市，包括一些中等城市相對小城市和農村來講，它基本教育和義務教育階段的優勢，有一些人願意到這裡來。還有一些城市，在生活方面具有明顯的優勢，比如説氣侯好、環境好，像大連、青島。

　　李小萌：城市戶口吸引人，這個我們都相信，都了解。

　　董藩：所以它是這樣的，在未來的過程中，逐漸逐漸會發生購買力的降低。首先在一些核心城市實現購房落戶的。

　　李小萌：您是通過説這個政策可行性，來支持自己的觀點。王教授。

　　王錫鋅：如果我們看到有個人買房子，比如説開發商在不斷地賣房子，原來房價漲漲漲，銷售難難難。難的時候，開發商就想出一個辦法，所以買房子送院子，甚至送寶馬，送什麼都行。因為是開發商自己在送，他依然是在利用一些市場的營銷手段。但是假如政府來了，開發商在賣房子，政府説快來買，買了以後我給你這樣一個特權性質的東西，那就是戶口。我們知道戶口是一種非常典型的，由於歷史體制遺留下的問題，今天我們在討論這樣一個戶籍制度改革的必要性，事實上剛剛不久中央在考慮並且提出了，要對戶籍制度逐步予以取消解決這個問題。在這種情況下，政府用這樣一種戶籍制度的剩餘價值來吸引別的人入市購房，我看本質上就是一種行政對市場的直接的一種外在干預。

　　李小萌：不該利用公共資源來刺激樓市。

　　王錫鋅：對。它是一種公共權力和公共政策私用的一個做法。

　　吳定平：我的觀點剛好王教授相反。我認為首先這個方向首先是比較低迷，我們必須要通過一定的措施來刺激樓市的發展。而在刺激樓市發展之中，我覺得購房落戶是比較好的措施，能夠直接推動樓市的成交量，成交量推動之後，就能夠確保樓市一個穩定發展，能夠穩定發展，而且關係到中國經濟，文化經濟的健康穩定發展。

　　李小萌：所以説三位來賓的觀點就涉及到政策是否可行又是否公平和合理，和我們做的一個大致是梳理差不多，來看一下。購房落戶是否可行的爭論焦點通常是集中在一是不是有效。第二，是救市還是托市。第三是否有違公平。在整個自己觀點不變的情況下，對於分論點也有可能産生分歧。我們先來説説第一個層面，對於救市購房落戶政策是否有效。王教授您覺得有效嗎？

　　王錫鋅：如果我們看到，購房落戶這樣一個政策本質上是一個行政對市場干預，我想要判斷它有效性，首先要看這種有效是針對什麼問題。剛才兩位嘉賓其實也談到了，我們現在樓市最大的問題，實際上是成交量第一，而成交量之所以第一名，可能是有效的需求和供體之間不能夠對接，價格太高了，我想買不買了。在這種情況下，可能有效的辦法正如很多民眾一再強調的，就是讓價格回歸到一個理性的水平上，因此有效的需求就可以釋放出來。

　　李小萌：您對有效的界定究竟是房價下降還是成交量上升，可能不一定同步實現。

　　王錫鋅：我覺得有效的需求，就是要讓市場機制能夠發生作用。我們講樓市樓市，它首先是一個市場，現在如果説我用一種沒有人買的時候，我就用一個吆喝，吆喝來一個新的刺激，所有的地方有的八條，有的地方九條，有的地方七條，這時候市場的機制到底有沒有被激活，這仍然是一個問題。

　　李小萌：我們詳細來看，一個購房落戶的政策有沒有可能讓短期之內成交量上升，有沒有有效？

　　王錫鋅：我認為沒有效。

　　李小萌：沒效。好，董教授。

　　董藩：一定是有效的。剛才王教授保證了宏觀調控的必要性，市場原本應該正常運行的，但是在特殊情況下，可能會發生失靈，在失靈情況下需要政府來救市的。政府此前通過一些經濟手段做了嘗試，但是現在收效甚微。因為大家知道大的環境不好，國際上經濟危機的影響也比較重。在這種情況下，政府想盡一切辦法，包括動用剛才王教授説的行政手段來推動市場的運行也是必要的。我認為這個政策如果實施得可能要比別的政策更有效，但是可能由於它帶有著很強的行政色彩，還帶有著我們中國特色的一些東西，還擋著很多阻力、保障等等這樣的資源，所以可能格外引人關注。

　　李小萌：您認為有效有沒有一些數據支撐您的觀點？因為有一些城市其實實行了這樣的政策。

　　董藩：這一輪政策剛剛推出來，我想它要發生作用，可能要一兩個月之後。因為關注這些城市的，更主要是外省市的人。他們要來到這裡，需要有個決策的過程，有一個看房的時間，我想兩三個月之後馬上見效。

　　李小萌：也就是説現在數據還不能支持您的觀點。

　　董藩：現在的數據官方也沒有，但是老百姓的反應已經能看得出來，我們也進行了一些調查，就是口頭上、電話調查，他們對這個政策是非常歡迎的，在北京有很多長期定居的人，幹了十多年沒有戶口的人，他們尤其歡迎這樣的政策。

　　李小萌：小吳的觀點。

　　吳定平：談到這個，我覺得它肯定是有效的。而且剛剛您談到有沒有數據支撐，因為我剛剛看到一份媒體報道。媒體報道大概情況是這樣的，就是2008年10月份杭州出臺購房落戶政策之後，它效果其實非常明顯。明顯在哪兒？媒體有個報道，就説杭州10月份，一個好的樓盤，購房者中的外地比例從三成上升到五成，這是明顯的數據。

　　李小萌：是不是整個的成交量上升了？

　　吳定平：首先，這一點首先是肯定了購房落戶政策，對外地人吸引力是增加了。外地人增加之後，購房多了，整個成交量肯定是拉升起來了。

　　王錫鋅：也不一定，為什麼呢？因為我沒有看到數據。毫無疑問，我同意小吳剛剛説到的，我有一個購房落戶的政策，當然對外地沒有當地戶籍這樣一個容易，當然我有效的，董教授講到了，有附加一些福利，比如説有教育，有一些方面的權利。所以短期內對外地人可以産生一定的效應，所以你看在杭州出現了這樣的數據。但是另外一方面我們必須看到，假如我用樓價高於運行，這時候我不是促使樓價回歸，而是用一些外在的又給打強心針，樓價依然在高位運行。這時候本地的需求它會約束，所以此消彼漲的可能性是非常大的，這是第一個。

　　李小萌：所以外地購房者的比例增加，未必帶來總量的增加對嗎？

　　王錫鋅：對。另外一方面，我們看到有些城市，就是深圳在上一輪實施了購房落戶的政策。我們看到一些個案，購房落戶以後，因為落的戶口本身並不是和本地的戶口完全一樣的，所以帶來一些保險、福利等等方面的問題。這些問題現在已經醞釀發酵出來，可能會給後續的購房落戶政策帶來負面的影響。

　　李小萌：好的，董教授是不是有話要講？

　　董藩：這個數量上，購房量上來講，一定是會增加的。比如説北京，我們如果實施了政策，會假定原來買的房子，因為外地人在這兒已經有房子了，但是這是不算的。你新買的房子，這個政策是及時性的，新買房子可能享受這個政策。他可能有錢，他獲得這個戶口，他要通過這個方式去獲得，一定會推行交易量。

　　李小萌：如果説北京、上海這樣的大城市可能馬上見效的，中等城市是不是這樣的政策可以馬上見效？

　　董藩：中等城市會有效，但是會緩一些。當然現在的問題是，只要北京、上海、深圳這樣一線城市，房地産交易量上升，市場有效運行了，其他城市也會起到一個影響作用。

　　李小萌：像剛才我們短片當中也説過，其實多年以前，上海、北京實施過類似這樣的政策，但一時間帶來非常多的後續問題，比如説人口的膨脹等等，這個問題我們怎麼解決？

　　董藩：我們可以控制戶口發放的數量，比如説像北京大概有十幾萬套房子。我們每買一套房子，只備一個戶口指標，也是可以的，未必就會大量增加外來人口。因為大部分還是本城的居住在這裡的人員購買。

　　李小萌：所以您認為一時間如果假定增加十幾萬人，對北京這樣的城市來講沒有問題。

　　董藩：沒有問題，它這種危害，遠遠比這些房子賣不掉危害要大。

　　李小萌：是不是其實不用太多爭論，因為拿數據我們馬上就可以看得出來。來看看下面一條，這其實是非常重要的一個層面，是救市還是托市，這個一字之差有什麼不一樣，哪一位先幫我們解釋一下，救市跟托市的概念是怎樣？

　　王錫鋅：我認為救市就像我們治病一樣的，來救一個人一樣的，我們首先需要去界定，這樣一個樓市它出了什麼問題，它的病症在哪。救的目標是要讓它積極恢復正常，讓他自己能夠正常的運行。托市就不一樣，托市就是現在市場或者説我模擬格局，如果它不能維持這樣的，我一定要動用各種各樣的手段，讓他保持某種狀態，對目前來講這是讓房地産維持在一個利潤最大化的價格高位。所以他們的區別有兩個方面，第一個就是目標來看，救市要讓市場恢復它正常的機能，他自己一個調節，而托市就是維持高位。

　　李小萌：對於救市和托市這個定義兩位同意嗎？

　　董藩：實際上是一個説法而已。

　　李小萌：你覺得是一回事嗎？

　　董藩：現在的出發點是救市，但是在當前的情況下，救市就是要托市。為什麼呢？要防止經濟和交易量的進一步下滑，再進一步下滑整個國民就會出大的問題。所以呢我們是希望托市讓市場穩定下來，然後市場恢復交易。

　　李小萌：這兩個概念您覺得沒有區別嗎？

　　董藩：沒有太大差異。

　　李小萌：那我們就沒得爭了。

　　董藩：也不是，大家可能關於問題的認識上還是有差別。王教授認為房價還是非常高的，然後應該下滑，促進交易量上升，事實上不是這樣。今年全國將出現房地産零利潤或者全行業的虧損，這是毫無疑問的。王教授剛才這個問題，我想他對一個行業，因為他不是搞這個行業，他是搞法學，這個行業我們搞了很多年，也很辛苦。有兩個基本的特點，第一個叫殺跌。它和日常消費品不一樣，日常消費品，瓜果梨桃、服裝這些東西，上漲的時候，我們不高興，但是我們也要買。下跌的時候我們很高興，但也不會多買。交易量是基本穩定的，波動很小。

　　李小萌：但關鍵現在政府説了，你買五斤桃就給你辦戶口。

　　董藩：如果五斤桃辦戶口一定出大問題。問題是什麼？我們是買一套房子，是用幾十萬、上百萬的房子。在中國面臨著如此經濟困境的情況之下，誰敢買房子，誰對社會的貢獻，做貢獻的給予獎勵是應該的。

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