北京千萬平米商品房空置 專家稱房價有1/4降幅

　　2月10日，北京市統計局、國家統計局北京調查總隊發佈最新統計公報顯示，截至2008年12月末，全市商品房空置面積達1438.3萬平方米，比上年末增長302.1萬平方米，增幅達26.6%。這意味著去年商品房交易的萎縮，並預示著2009年開發商將要面臨的巨大銷售壓力。

　　“2009年中國的房地産和北京房地産市場仍會比較低迷。北京的住宅價格，在五環之外，受保障房大量積壓、房地産商資金鏈條緊張等因素的影響，下降的壓力很大。”SOHO中國董事長潘石屹表示，受存量房和保障房雙重壓力，半年後北京樓市也難見底。

　　開發商土地38%閒置

　　2008年以來，北京市商品房空置面積呈逐步增加趨勢。

　　根據北京市統計局的統計，截至2008年12月末，全市商品房空置面積達1438.3萬平方米，其中，商品住宅空置面積為522.7萬平方米，比上年末增長110.9萬平方米，增幅為26.9%。空置一年以內的商品住宅面積佔住宅空置面積的64%，比上年提高7個百分點。

　　京展擔保地産分析師戴曉光指出，商品房空置率的增加並不是因為供求關係發生變化，2008年北京市房地産投資呈現下降趨勢，這意味著受消費者持幣待購影響，2008年房屋成交量嚴重萎縮，這是導致商品房空置率加大的主要原因。

　　根據北京市統計局的數據，2008年，在全市經濟適用房投資36億元，增長27%的背景下，全市年房地産開發投資卻下降了4.4%，而2007年為增長16%。

　　與此同時，房地産投資的下降也並非因為開發商手中土地資源的減少。根據國際物業顧問DTZ戴德梁行發佈的報告，當前中國房地産市場呈現出土地市場與住宅市場雙重積壓現象。過去10年全國用於房地産開發的土地購置面積為31.3億平方米，而期間全國土地開發總量僅為19.4億平方米，佔購置總面積的62%，這意味著38%的土地閒置在開發商手中用來規避未來土地資源稀缺的風險。

　　“雖然政府在2008年底出臺諸多救市政策，但土地和商品房雙重積壓，成交量仍然持續低迷，將逼迫開發商在2009年進一步下調房價來吸引需求，只有開發商儘快將房價降到底，房地産市場回暖時間才能儘快到來。”戴曉光指出。

　　銀行不敢放貸

　　而看淡樓市的，不僅是消費者，還有銀行。

　　進入2009年，雖然在2008年央行一再降息的基礎上，工行率先推出了房貸7折的利好房地産行業的政策，但在商業銀行內部，為自保卻一致看淡房地産行業，不敢放貸救市。

　　正如潘石屹所言：由於經濟形勢的影響，銀行對房地産行業貸款很謹慎，前幾年是人民銀行不讓商業銀行貸款，現在的情況是人民銀行想讓商業銀行放貸，但商業銀行害怕了，不敢放貸。

　　據記者從北京銀行獲悉，2009年北京銀行降低了整體信貸目標，從2008年四季度房地産貸款雙降後，2009年還將繼續此政策。

　　“目前開發商面臨的最大問題就是資金問題，各商業銀行的貸款都未對開發商鬆動，房地産行業在不斷調整，還可能進一步優勝劣汰，商業銀行為了自身利益，都不敢輕易貸款給開發商。”華夏銀行北京一分行負責人告訴記者。

　　業內專家稱仍有1/4降幅

　　進入2009年，萬科率先再次降低房價。

　　“房地産商只有降價，把價格降到與消費者心理價格接近的時候，樓市才有望回暖。”戴曉光説。

　　華夏銀行一負責人則告訴記者，銀行業普遍認為目前房價下調幅度仍較小，2009年應該持續調整，這種價格回調預計要持續到2009年年底。“房價降到位後，房地産行業信貸風險也會降低，因此銀行業也在等待房地産價格儘快降到底，市場儘快回暖。”

　　銷售量下跌和空置率增加令開發商繼續看跌2009年房地産市場，易居中國針對全國39個重點城市房地産企業高管和業內專家展開的2009年市場預測調研顯示，北京、上海等一線城市68%的受訪開發商認為2009年房價繼續下跌。

　　對於2009年的房地産市場，潘石屹認為，樓市恢復信心最重要的標誌不是價格，而是成交量。“從數字上看，2008年北京住宅成交量腰斬，商品房成交金額降到2004年水平，成交面積創2004年以來新低。成交量銳減，説明沒有需求，也説明房價供需雙方沒有達成一致。”潘石屹説。

　　中科院研究員陳錫康表示，今年房價總的趨勢為低速下降走勢，全國平均下降8%到10%，而部分大城市可能下降15%到20%。中國管理科學院研究員、著名經濟學家李開發則預測，在國際金融危機衝擊、國內房市萎靡不振、各地措施頻出的關口，預計2009年房價平均降幅或將達25%。