可抵押財産範圍擴大

    19日公佈的物權法規定，債務人或者第三人有權處分的法律、行政法規未禁止抵押的財産可以抵押。

    提請十屆全國人大五次會議審議的物權法草案曾經規定：可以抵押的財産包括“法律、行政法規規定可以抵押的其他財産”；不得抵押的財産包括“法律、行政法規規定不得抵押的其他財産”。

    在審議中，有些代表提出，對有些財産，法律、行政法規既沒有規定不得抵押，又沒有規定可以抵押。遇到這種情況怎麼辦，法律應予明確。抵押行為屬於民事行為，只要法律未規定不得抵押的財産應當規定可以抵押。

    最終，物權法規定，法律、行政法規未禁止抵押的財産可以抵押。物權法規定的債務人或者第三人有權處分可抵押財産還包括：建築物和其他土地附著物；建設用地使用權；以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；生産設備、原材料、半成品、産品；正在建造的建築物、船舶、航空器；交通運輸工具。

    物權法還規定了不得抵押的財産範圍：土地所有權；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；所有權、使用權不明或者有爭議的財産；依法被查封、扣押、監管的財産；法律、行政法規規定不得抵押的其他財産。

    “以建築物抵押的，該建築物佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一併抵押。”物權法對建築物抵押作出規定，“鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押。”

    業主共同決定物業公司

    物權法規定，選聘和解聘物業服務企業由業主共同決定。

    短短十幾年間，物業服務機構從無到有、從小到大，已經成為覆蓋面廣，對群眾生活産生重要影響的行業，而業主和物業服務機構之間的糾紛也逐漸多了起來。

    對此，物權法對成立業主大會依法共同維權作出規定。物權法明確，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

    根據物權法的規定，下列事項由業主共同決定：制定和修改業主大會議事規則；制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約；選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；改建、重建建築物及其附屬設施；有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

    物權法同時明確，業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。但是，當業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益時，物權法亦明確規定：“受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”