最高法答記者問：審理物業糾紛有新“説法”

　　本報記者 白 龍

　　《物權法》自2007年10月1日施行以來，涉及建築物區分所有權和物業服務的糾紛案件數量不斷增加。建築物的專有部分和共有部分怎麼確定？車庫、車位問題如何解決？如何處理“住改商”糾紛？物業糾紛如何化解？最高人民法院近日出臺了《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，並將於今年10月1日起正式施行。兩部司法解釋涉及建築物區分所有權及物業服務糾紛案件審判實踐中的若干熱點、難點問題，記者就此採訪了最高人民法院有關負責人。

　　外墻面、屋頂、通道等屬於共有部分

　　問：如何認定專有部分和共有部分是實踐中大量糾紛的關鍵問題，司法解釋對此作出了怎樣的規定？

　　答：司法解釋從現實生活出發規定，除了建築物內住宅、經營性用房等房屋外，專有部分的範圍還包括整棟建築物、特定空間及露臺等。其中，特定空間是指無固定墻壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間範圍。為方便理解，司法解釋進行了適當列舉，即車位、攤位等。

　　實踐中很多建築物區分所有權糾紛是圍繞共有部分産生的。除《物權法》第六章規定的法定共有部分，如建築區劃內的道路、綠地等，司法解釋還就天然共有部分作出了明確規定。天然共有部分，即法律沒有規定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬於共有的部分，包括建築物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間等，其中明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬於共有部分，是為了便於解決審判實踐中的糾紛。

　　因共有部分很難通過列舉的方法予以窮盡，按照“非特定權利人所有即為業主共有”的思路，司法解釋還專門作出了兜底性的規定。滿足下列兩個條件的應當認定為共有部分：1.不屬於業主專有部分；2.不屬於市政公用部分或者其他權利人所有。

　　確保車庫車位“首先滿足業主需要”

　　問：車位、車庫爭議是建築物區分所有權糾紛案件的熱點難點問題，司法解釋是如何處理此類問題的？

　　答：車位、車庫緊張是目前普遍存在的問題，這主要是由於我國客觀存在的土地資源稀缺所導致的人地矛盾。司法解釋在《物權法》第74條第1款規定框架內，著重解決如何認定建設單位已經履行法律有關“首先滿足業主的需要”問題。

　　如果建設單位已經按照規劃確定的建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫與專有部分的比例，將車位、車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為已符合《物權法》第74條第1款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。其原因在於，規劃確定的配置比例具有法定性和確定性，業主在購買專有部分的時候對此也是明知的。只要業主已經按照配置比例購置或者租賃到車位、車庫，就應當認為其需要已經得到了“首先滿足”。否則，將有可能出現特定業主對車位、車庫提出過度主張。車位、車庫糾紛的處理是一個極其複雜的問題，司法解釋的規定還有些原則，但思路是明確的。在審判實踐中，各級法院和法官可以在司法解釋確定的大原則下，結合糾紛具體情況妥善處理相關案件。待審判實踐經驗的積累足夠豐富之後，也可擇機就新問題、新情況作出單行批復。