央視網消息：(記者劉水 北京報道)如今房地産行業已成為國民經濟的支柱産業。1998年以來，房地産業及其相關産業每年可以拉動國民經濟增長約1.5-2個百分點；住宅建設增長10個百分點，可以帶動國民生産總值增長l個百分點。

　　 隨著中國城市化進程加速，房地産業進入十年黃金期，也成為最牽動民心的産業。央視網記者就此採訪了亞太城市研究會房地産分會會長陳寶存。

亞太城市研究會房地産分會會長 陳寶存

　　記者：您如何看待房地産對國民經濟的推動作用？

　　 陳寶存：1998年，國家開始推進商品房改革。提及商品房改革，必須提到當時經濟建設的大環境。1990年代中、末期，國家經過了將近50年的工業化建設，國人逐漸富裕起來，住宅産業並沒有得到充分發展。而國內産能過剩，整個經濟面臨工業轉型等諸多問題，需要尋找新的增長點。當時黨中央認為，房地産行業將成為經濟新的增長點，需要大力發展住宅産業。1996-1997年，國家確定房地産行業為國民經濟的重要增長點，即支柱産業；1998年，確定推進商品房市場化改革。實際上，二三線城市的房地産行業發展卻僅有十年的時間。這十年，也是房地産行業真正的黃金十年。

　　 而經濟轉型需要土地、需要管網配套設施建設的成熟。城市化建設和工業開發區建設的前提，就是土地整理、管網配套設施建設，即住宅建設。所謂城市化建設，實際上也是行業內所謂的居住區“七通一平”的建設。只有住宅建設完善了，才能發展商業配套建設。房地産行業推動了土地整理及住宅建設，因而推動了城市化建設，也由此推動了經濟轉型、拉動了國民經濟。

　　 國民經濟十年高速發展，房地産業起到了決定性作用。數據顯示，房地産行業能夠拉動國民經濟2.0-2.86個百分點。房地産行業拉動了70多個上、下游行業，如鋼鐵、採礦、儲運、煤炭、建材、家居、裝修、汽車等行業，目前沒有一個行業的拉動作用能與房地産行業相比。

　　 記者：回顧十年房地産調控政策，請談談幾個重要時間點對行業的影響。

　　 陳寶存：2001年末，清華大學經濟管理學院教授魏傑在題為《2002年，房地産的冬天》的訪談中，預言2002年房地産業將面臨“冬天”。對於當時的樓市而言，猶如引爆了一顆重磅炸彈。立即引起了各方面的關注，並引發了一場“冬天”與“春天”的大辯論。
　　 2003年3月兩會換屆選舉後，新一屆領導班子充分重視了“房地産泡沫必破”的説法，指示住建部搞市場調查。2003年的6月12日，央行發佈的“121房貸新政”，對整個行業的影響特別大，讓房地産商反應十分激烈。

　　 同年8月，國務院又出臺了“國18號文”，即《國務院關於促進房地産市場持續健康發展的通知》，此項政策是關於穩定房地産行業健康發展的政策，提出“房地産業已經成為國民經濟的支柱産業”，“促進房地産市場持續健康發展”。一個“支柱”，一個“持續”，在當時這兩點極大地挑動了房地産商們的神經。

　　 回顧2002-2003年的房地産政策，還必須要提到的是2002年出臺的“統一招拍挂”政策。2002年5月9日，國土資源部發佈了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，自2002年7月1日起施行。國有土地使用權招標拍賣，是政府供應土地的重要形式，有利於充分發揮市場優化配置土地資源的作用，從源頭上防治土地批租領域的不正之風和腐敗行為。

　　 2004年對房地産業影響最大的就是業內所謂的“8·31大限”。當年“8·31大限”　是開發商最懼怕的政策，這就要求開發商必須有資金實力，過去“空手套”的方式行不通了。“8·31大限”也被輿論認為是中國“地産界的土地革命”和“陽光地政”。

　　 2005年國務院出臺了業內所謂的“舊國八條”，即《國務院辦公廳關於切實穩定住房價格的通知》。按照“舊國八條”要求，房地産調控已經上升到極重要的位置，房價成為調控重點。2005-2006年，中央、地方集中出臺了一批樓市調控政策法規，2005年大概出臺了160多項、2006年出臺了100多項，兩年共有300多項。

　　 縱觀2004年、2005年、2006年三年的土地供應，不得不説從源頭開始土地供應大幅度下降，尤其是2005-2006年土地供應嚴重下降，加之信貸政策對房地産行業的發展也不能利好。土地供應緊張，銀根也緊張，因此當時的政策環境被業內稱為“雙緊政策”時期。
　　 然而，2007年行業格局發生了大轉變，可以説是暴漲。2006年後，製造業遭遇産能過剩危機，央企、國企等大型企業開始轉向房地産行業。大量資本流向房地産業，鞏固了房地産業在國民經濟中的重要支柱地位。但是土地供應沒有增加，由此造成了當時在土地拍賣市場上地價輪番暴漲的局面。

　　 2007年9月27日，央行、銀監會共同發佈了“9·27房貸新政”，要求嚴格住房消費貸款管理。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率不得低於中國人民銀行公佈的同期同檔次基準利率的1.1倍。這是由於當時普遍存在的開發商囤積土地、囤積房源的投機行為。央行、銀監會重拳出擊，從信貸的角度加以規範，對開發商來説，是傷筋動骨的政策。因此，在同年年底才有了王石的“拐點論”。

　　 2008年金融危機爆發，在中央4萬億、地方18萬億投資的帶動下，極大的推動了資本最終向房産行業流入，但由於供應不足等因素，導致房價一再被推高，2009年北京房價翻了一番。由此，2009年的9月，中央經濟工作會議確定了未來的房地産市場將加大供應。

　　 2010年4月17日，國務院為了堅決遏制部分城市房價過快上漲，發佈了“新國十條”，即《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，這是當年最嚴厲的調控政策。而同年4月30日北京市政府出臺的實施細則《北京市人民政府貫徹落實國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》，比中央政府的《通知》更加嚴厲。

　　 記者：房地産調控中，保障房是重要一環，保障房入市將給房地産業帶來哪些影響？

　　 陳寶存：市場之前對保障性安居工程幾乎都是誤讀。實際上，2011年7月中央大力推進的是公租房建設，這才是真正與需要保障房人群相關的，大約220萬套。這些公共租賃房及廉租房，構成了未來的保障房供應體系。而之前市場上認為的保障房則是包括限價房、棚戶區改造等，這是誤讀。

　　但是，公租房建設也受到很大的資金阻力，因為開發商無利可圖。目前各地方政府將公租房建設分配到到商品房建設中，也就是開發商投資的商品房項目中，需要配建一定比例的公租房，由開發商背負起保障房建設的壓力。從保障房這兩年運行的情況看，對房地産市場的影響並沒有外界想象得大。

　　記者：受調控政策影響，很多房企開始轉向商業地産。目前廣東出現了商業地産開發過熱的現象，您怎麼看待未來商業地産發展的前景？

　　 陳寶存：不僅廣東如此，全國商業地産都有這種現象。旅遊地産、養老地産等，這些都開發商圈地的手段、噱頭。我認為，商業地産就是住宅地産的配套建設，而且商業與住宅是有一定比例的，而現在商業地産開發太盲目了。

　　 不僅如此，目前商業地産開發企業缺乏此類經營人才。在這種情況下發展起來的商業地産，最終導致出現了很多不適合大規模發展商業地産的項目，譬如大批的“商改住”項目。即使大喊“向商業地産轉型”的萬科，其80%的項目還是住宅建設。

　　 記者：請您談談未來房地産業的發展趨勢。

　　 陳寶存：我認為，中國房地産行業開始進入了白銀增長時期。

　　房地産行業快速發展的黃金十年已經結束了，未來則是白銀三十年。未來三十年，中國的城市化將達到70-75%左右，也就是説預計還有3-4億人口對住房的需求量，這是非常巨大的需求。此外還有城市居民對住房的改善性需求。

　　從另一方面來看，由於土地供應不足等因素，未來房地産行業不可能繼續維持高速發展的狀態。儘管如此，房地産這行業一定還會繼續發展，因為“衣食住行”這是百姓的基本需求。如果我們看得更長遠一些，未來三十年是白銀增長期，五十年則是青銅增長期。