買房之前，大多數市民最在意的是價格、戶型、建築質量以及周邊環境等等，對於房子所處地塊的土地使用年限恐怕並不怎麼上心。昨日，某網站樂居進行的一項“南京熱點樓盤土地年限大調查”的結果令人大跌眼鏡，在全市100余家在售樓盤中，“縮水”10年以上（住宅用地為70年）的超過30家，甚至有的樓盤達20年。

　　你關心過土地年限嗎？

　　調查顯示

　　1、85%的買房人關注土地使用年限的問題

　　2、70%的人認為這與自己的切身利益有關

　　3、只有10%的買房人説開發商主動介紹了自家樓盤的土地年限

　　你接受多少年的“縮水”？

　　調查顯示

　　1、95%的買房人選擇五年以內

　　2、選擇10年以上的一個都沒有

　　小貼士

　　什麼是土地使用年限

　　按照國家規定，土地出讓的最高年限為70年。一般居住用地為70年，酒店式公寓為65年，商業、辦公、旅遊用地等是40年，其他綜合類為50年。

　　土地使用年限與房屋所有權

　　土地的使用權年限和房屋的所有權年限是兩個概念。前者是政府將土地出讓給開發商的年限，從開發商取得土地的時間算起。房屋所有權是對房屋全面支配的權利，包括佔有權、使用權、收益權和處分權，這個權限終身有效。

　　現狀調查

　　10多家樓盤土地使用年限始於上世紀

　　本次大調查所涉及的100余家樓盤遍佈南京城的各大板塊，從江寧到江北，從河西到城東，其中多數仍在市面上有售，熱點樓盤在50家左右。記者了解到，目前絕大多數在售樓盤的土地使用年限都“縮水”5-8年，這也屬於比較正常的情況。“開發商從拿地起就開始計算土地年限了，而從拿地到開工建設，到上市銷售，再到交付給買房人，一切順利的話也得三四年。”業內人士表示，一家體量中等的樓盤通常需要銷售三五年的時間，因此土地使用年限“縮水”5-8年再正常不過了。

　　除了正常樓盤以外，也有一些項目的摸底情況令人大跌眼鏡。在這100余家樓盤中，有32家樓盤的土地使用年限“縮水”10年以上，其中一家甚至“縮水”了整整20年；有10多家的土地證是上個世紀取得的，其中個別項目依然在售。

　　極端個案

　　城中樓盤中山駿景“縮水”長達20年

　　揚子晚報記者了解到，“縮水”最嚴重的兩家樓盤均來自主城的城中板塊，分別是南京國際廣場和中山駿景。前者的土地證期限是1993年10月19日至2063年10月18日，年限為70年，迄今短少了19年；中山駿景的土地證期限為1992年9月19日至2057年9月18日，年限為65年，迄今縮水20年。此外，江北的閱景龍華公寓縮水18年，城北的月苑六村、城南的閱城國際花園以及城東的德基紫金南苑等樓盤，土地證全部為上個世紀領取，這就意味著買房人將房子買到手後，距離土地證到期的時間更近了。

　　土地使用年限雖然縮水，可房價卻並沒有因此回落。以南京國際廣場為例，從2005年時的每平方米20000元漲至如今的每平方米35000元左右，德基紫金南苑現時房價為每平方米18500元，也維持了持續上漲的趨勢。有售樓人員表示，他們並不會主動告知買房人有關土地年限的問題，不過只要有人去問，他們仍會如實回答，“問的人也不多，而且這也不是一家樓盤的問題，到時候會有解決方法的”，他説。

　　原因分析

　　規劃變更、資金緊張都會導致“縮水”

　　原本3年左右的時間就可以上市銷售，為何有的開發商一拖就是十幾年？難道真的是想“捂地”嗎？

　　有業內人士告訴揚子晚報記者，“縮水”的原因多種多樣，不過屬於開發商“主動捂地”的並不多見。“誰都想早點上市、早點變現，一幢爛尾樓矗在那兒，誰樂於看見呢？”該人士説，過去南京出讓的大多是毛地，需要開發商自行拆遷，因而拉長了建設週期，不過後來交付給企業的都是凈地了。其次，有的地塊用途性質發生變更了，比如地塊內新增了城市綠地啊，新增了市政工程用地啊，政府需要跟企業談判，商定補償方案，因而拖延了上市時間，最終導致土地使用年限“縮水”。

　　還有一種情況就是開發商自身的原因了，比如有的地塊拿下的成本太高，開發商一時無法單獨開發，於是四處尋找合作方，好不容易找到了，合作方答應後又由於種種原因跑路了，這樣一來一去，四五年時間就沒了。“通常，這樣的情況都會事先跟相關部門打好招呼，不至於隔三差五地來檢查，只要企業不撂挑子，相關部門也是睜一隻眼閉一隻眼。”

　　處置困局

　　使用年限到期後如何處理仍懸而未決

　　在採訪中，記者發現眾多買房人對土地使用年限縮水的問題雖然關心，但是仍顯得“一頭霧水”。李先生剛剛在河西一家樓盤買了房，聽説這家樓盤的土地年限已經少了七八年，他有點擔心。“少了這麼多怎麼辦？開發商會退錢給我嗎？將來到期了又該去找誰呢？”

　　據某網站樂居進行的一項民意調查，有85%的買房人關注土地使用年限的問題，有70%的人認為這與自己的切身利益有關，而只有10%的買房人説，開發商主動介紹了自家樓盤的土地年限。調查還顯示，在可以接受多少年的“縮水”選項中，有95%的買房人選擇五年以內，選擇10年以上的一個都沒有。

　　對於土地到期後的處理方法，至今也沒有明確説法。根據中華人民共和國《物權法》第一百四十九條規定：“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。”至於續期是有償還是無償，《物權法》中並未明確規定。

　　而《城市房地産管理法》第二十二條規定：土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當最遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。經批准准予續期的，應當重新簽訂。

　　還有一種説法是，土地使用期滿後國家有權收回土地，而房屋産權是沒期限的，因此國家土地所有權與個人房屋所有權之間存在矛盾。解決的方法是，國家將土地使用權收回，個人的房屋也被收回，國家給予一定補償。（記者 馬祚波）