李樂

　　樓市調控不動搖的年代，增加普通商品住房供給逐漸成為“第一要務”。為實現這一目標，住房和城鄉建設部（下稱住建部）已經開始研究，通過鼓勵和引導在建商品住房項目和已批未建商品住房項目，調整規劃、設計、施工，轉化為中低價位、中小套型普通商品住房，以滿足市場需求。

　　6月5日，住建部通過新聞發言人接受新華社記者採訪的方式，再次強調樓市調控不動搖，並將增加中低價位、中小套型普通商品住房供應列為重要任務。在此之前，住建部黨組書記、部長姜偉新已經部署相關工作，要求積極開展增加普通商品住房的配套政策研究。

　　對此，住建部相關負責人向《中國經營報》記者表示，增加普通商品住房供給、滿足居民合理購房需求，是本輪房地産調控以來一直堅持的基本原則，這一持續的、延續的“政策方向一直沒有發生任何改變”。

　　以大化小

　　住建部正在考慮通過積極引導在建項目、已批未建項目調整規劃、設計、施工，將原有的大戶型、高檔商品住房項目，轉化為中小套型普通商品住房項目。

　　“增加普通商品住房供給，研究相關的系列配套政策，這都是姜偉新部長佈置過的主要工作。”6月6日下午，住建部一位不願具名的官員向記者證實，就增加普通商品住房供給的配套政策，住建部已經“有了一個初步思路”。

　　在此之前，“積極研究增加普通商品住房供給的配套政策”已經被住建部部長姜偉新列為該部門2012年重點開展的八項工作之一。此後，由住建部房地産市場監管司&&，相關部門一直就此內容進行積極研究。

　　記者了解到，除去此前已經基本沒有爭議的“優先進行普通商品房規劃、建設、預售審批行政許可”外。目前，住建部正在考慮通過積極引導在建項目、已批未建項目調整規劃、設計、施工，將原有的大戶型、高檔商品住房項目，轉化為更適應市場需求的中小套型普通商品住房項目，從而達到增加普通商品住房供應量的目的。

　　依據中國內地房地産建設規劃審批管理流程，商品住房項目需要獲得政府主管部門對項目規劃、建設方案的審批，才能開工建設。所謂“已批未建”項目，即是指那些獲得了規劃許可證、建設工程許可證，但未正式開工的項目；所謂“在建項目”，即是指那些獲得規劃、建設行政許可後，已經開始建設的商品住宅項目。

　　按照住建部目前的思路，結合市場需求的情況，可以通過鼓勵和引導，對於“已批未建”項目，可以在將規劃設計調整為符合普通商品住房標準的戶型後，再行開工建設。對於在建項目，亦可以在施工過程中，根據具體情況調整施工、設計，轉化為普通商品住房。

　　這是一個“以大化小”的“遊戲”。至於普通商品房的標準，一位接近住建部的權威人士向記者表示，各地先前都各自製定了當地普通商品住房的面積、地價衡量標準，屆時這一“轉化”行為，各地應依據自身設定的普通住宅標準進行，並延續原有應享有的購房優惠政策。

　　鼓勵引導

　　本次住建部提出的轉化思路的核心在於“鼓勵”和“引導”，而非如2006年一刀切的“行政命令”。

　　在形成這一思路之前，2006年，原建設部&&9部委曾共同下發通知，要求地方政府確保新建商品住房中90平方米以下的中小套型普通商品住房供應量，佔全部供應量70%的要求。史稱“90/70”政策。這一政策在執行的過程中，即要求所有未開工項目，全部重新調整規劃。

　　記者了解到，本次住建部提出的轉化思路的核心在於“鼓勵”和“引導”，而非如2006年一刀切的“行政命令”。中國房地産學會會長陳國強告訴記者，2006年“90/70”政策的初衷，是調整供應結構，而本輪房地産調控的最大特點，就是把“增加供給”作為房地産宏觀調控的主要手段之一。

　　“由於2006年一刀切式的行政要求，導致很多項目需要重新報批、審批，從而導致在一定時間內，市場供應的減少，這反而是不利於當時樓市環境下的供需平衡的。”北京四方聯達房地産經紀機構總經理楊少鋒向本報記者表示。

　　“而鼓勵和引導，則是依據市場需求和市場環境的變化，對供應結構是一種優化。”楊少鋒對記者説。目前，楊少鋒比較關心的是，究竟採取何種“鼓勵和引導”的手段，他強調，這直接關係到這一思路的執行效果。

　　對此，前述住建部官員並未予以正面答覆，而只是表示相關的鼓勵和引導政策還在研究當中。目前，鼓勵和引導政策亦需要和相關中央部委進行協調配合，截至本報記者發稿時止，尚未有明確定論。

　　住建部相關負責人則向本報記者表示，增加普通商品住房供給、滿足居民合理購房需求，是本輪房地産調控以來一直堅持的基本原則，這一持續的、延續的“政策方向一直沒有發生任何改變”。

　　以觀後效

　　實施這一政策思路，不僅需要中央相關部門的配合，也需要地方政府根據自身情況予以落實。

　　實施這一政策思路，不僅需要中央相關部門的配合，也需要地方政府根據自身情況予以落實。不過截至本報記者發稿時止，北京、山東、河北、陜西等省、直轄市住房和城鄉建設主管機構都表示，尚未收到與此相關的來自住建部的通知或知會。

　　“此前，姜偉新部長只是強調要增加普通商品住房的供給，並要求在規劃、建設、預售行政審批事項過程中，對符合普通商品住房標準的，優先予以審批，但是沒有傳達有關在建或者已批未建項目引導鼓勵調整的精神，也許這還在中央層面研究尚未形成最終的結論。”陜西省住房和城鄉建設廳的官員向記者表示。

　　對此，前述住建部官員表示不便發表評論。實際上，對於增加普通商品住房供給住建部早有專項政策考慮。專項支持政策可能包括優先辦理中低價位普通商品房的規劃、建設、預售的行政許可、考核中低價位普通商品房的供應比例、細化中低價位普通商品房的認定標準等內容。這些政策將用以確保中低價位普通商品房供應量的“進一步提高”。

　　中國房地産學會會長陳國強向記者表示，如果中低價位普通商品房供應量進一步加大，當地房價的總體水平將很難出現“回漲”的局面，“對於確保成交量回暖而房價不反彈，具有重要意義。”

　　2006年5月29日，國務院發佈《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，在住房結構和土地供應上，提出了“70/90”的要求，被俗稱作“70/90”政策。下文為“70/90”政策部分摘錄：

　　明確新建住房結構比例。“十一五”時期，要重點發展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報原建設部批准。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據要求進行套型調整。

　　保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。各級城市人民政府要編制年度用地計劃，科學確定房地産開發土地供應規模。要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低於居住用地供應總量的70%；土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，採取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。